一直版上潜水，说说我今年的经历（实际上惦记了2年以上），希望能给大家帮助。

1、19年3月，踩盘发现市场下行，担心违约，决策先卖后买。
2、19年3月，挂牌家里的两套房，北三环老破小一居、郊区次新两居。19年不好卖，有一搭无一搭的在卖，市区好一些，郊区尤其差。
3、19年9月，老大上幼儿园，租进科源小区。体验步行300米接送学后，决策不再考虑其他任何小区。
4、20年6月6日，一居卖房签约。（对方在中关村一小退休换小房给儿女析产，全款支付并承接我家未到期的自如租约，我们让价5万）。
5、20年6月7日，签约后着急麻瓜，夜不能寐，突击看房、研究市场。（中间说服老母亲不要等出一层房源。）
6、20年6月8日，判断学区房正在回暖，锁定2套二居，1套92年有厅二居户型，60.4平，二层，报价680，1套是80筑1，56.8平，报价660。单价均在11万多。
7、20年6月9日，委托我的小中介同时联系2个房主（居间费用1以下）。决策优先谈判带厅户型。
8、20年6月10-20日，联系上房主，以我为主微信沟通，交待我家背景交易周期等情况，增信互认，摩擦价格。因为对方在上海不回京，价格商榷十分不利，不断说服自己、家人提高心理价位，从650到660到665，最后网上达成默契。（房价665，二套贷款186，首付479）
9、20年6月下旬-7月初，新发地疫情+上海中学考试，房主一直无法回京，我内心纠结，决定验核酸带中介赴上海签约。
10、20年7月7日，上海见面签约（待了3天，过程极曲折），直接卡到卡，付50万定金。当天付10万，核验资料后次日付至50。第一次和中介合作怕有偏差，各种研究后续程序，控制交易风险，极操心。
11、20年7月27日，网签，这之前我家卖房等资质、资金，对方赎楼办解抵押。
12、20年8月24日，平安银行面签。
13、20年8月20-25日，差100万首付，我和媳妇办了3个信用贷30*3，背书包到银行取现金再转另外银行存入。（契税刷信用卡）
14、20年8月27日上午，至派出所查验户口，等银行出批贷函。
15、20年8月27日下午，过户，未走银行资金监管，双方至海淀过户大厅后，剩余429万首付现场卡到卡，一手交钱一手过户。
16、20年8月27日晚，我们一家3口和房主一家4口在融科松鹤楼吃饭，双方小庆祝。中介向银行递房本。
17、20年8月28日，简单交割物业，房主回沪，所有室内家具家电留给我们。
18、20年9月4日，银行放款（过户一周），全部落地踏实。

个人心得：
1、选择靠谱、合适的交易对手（包含居间方，量力而行）；
2、市场功课少不了，提前做；
3、价格可以忍，但要买好房子；
4、谋定后，一定要强执行力；
5、买房不易、换房不易、自行成交更不易，二手房重缘分，多与人为善。
--
修改:hrunlong FROM 124.207.128.*
FROM 124.207.128.*