楼主写的很好。我去年也是把北京的各种房子梳理了一遍，最后买的平房，现在已经顺利完成交易落户。之前也在版上发过当时的经验：
https://mp.weixin.qq.com/s/SQeO3qjAdKQvFWIUNSW5-Q

对楼主的一点补充：
1，黄绿中介会需要问平房，他们一般不会对客人推荐，因为总价低，他们的手续费收不了多少。平房的房源因为单价高，也不会允许在网站展示，但如果主动让他们带看平房，他们手里都有资源。
2，正规中介手里的平房普遍价格会高一些，因为买家的风险相对小。当时绿中介给我看的平房基本在300万向上；
3，小中介坑多，但也不是完全不可行，我就是找小中介买的，而且也是楼主说的那种一间分成两间，通过卖家亲人间互相打官司分家来实现的。小中介手里有时候可以拿到价格比较低的房源，当然，风险也相因高一些。如果小中介手里有双证齐全的房子（房产证+土地证），其实也可以考虑。
4，平房总价低，在当前学区房不确定性大的阶段，其实是个不错的选择，因为同样跌个10%，对平房来说其实还可以，但对普通学区房，基本都是500w+，风险比较大。
5，平房的可居住性比较差，一般都会通过上面尖顶打通，下面再深挖一点，做成两层的复式房间。我交给中介打理，大概可以租个3500-4000 一个月。
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