写得太好了！
真是有心人
【 在 limingjing 的大作中提到: 】
: 随着孩子慢慢长大，不得不开始关注学区房。开始想买一套既能住又有学区的房，但综合下来，价格实在太高，西城最好学区金融街、德胜的上车楼房700多W，东城的也比较高，法拍房、半地下室都看过，看房不下300套，实在下不去手。从最开始不接受平房，到最后多方比较看平房50套以上，最终买成平房、顺利过户、有幸躲避无数坑，孩子成功入学了顶级学区的次顶级学校。这里科普一下购买平房学区房的基本知识和我的经验。
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: 一、平房是什么
: 不管买什么房，无论是学区房还是非学区房，无论是老破小还是半地下室、法拍房，都要量力而为。我们希望给孩子最好的教育，但是要根据预算来，不能过多地影响家庭日常生活。
: 平房本身的突出优势是什么？低总价占用资金少（顶级学区的门槛才300多W），低税费，也方便快进快出。它的劣势也很突出：不能贷款、单价高、占用一个购房指标。
: 平房还有一个劣势，信息严重不对称。掌握平房信息、资源的有很多是不入流的小中介，老板本身就是炒平房的，一不留心就会掉到坑里。这个劣势，相信看完我这篇文章你基本可以规避掉风险。
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: 二、平房适合什么人？
: 平房绝对不适合所有人。
: 我见过的四种人，一种是像我这样的，手上有些现金但不多，想让孩子上更好学区学校（甚至最好的片区），无法接受买老破小、贫民窟的，不想过多的资金压在学区房上；另一种是非常有钱的（但很精明居住买居住的房，学区就买个上车票），有一套非顶级学区自住大房，不想牺牲太多，再买一套平房作为入学的敲门砖（我知道平房，就是遇到这样一类人，才幸运地打开了这扇窗）。第三种小学或初中转学的。第四种zb生。
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: 三、平房的种类及交易合法性
: 平房可以分为公房和私产平房。主要集中在东城和西城的老城区，因为历史原因，有不少片区是没有平房的，比如西城的月坛、广外。
: 平房大部分是公房，北京市开展的平房腾退工作就是这类房子。公房的户主只有使用权，是不允许交易的。有不少小中介会拿公房出来交易，说住房交易中心内部有熟人和关系，可以过户。这样的虽然报价很低，但一定不要买，因为这是非法的，即使侥幸变更成功使用人，哪天原来的使用人也可以合法来找了变更回去，更不用说用这个上学了，风险非常大，也是政府打击的重点。
: 私产平房是居民个人的产权，在产权清晰、办理完土地证允许上市后，是和楼房有一样房本的，这样的房和楼房一样方便交易。本文所讲的平房交易，专指这类合法的私产平房。
: 购买平房的第一条提醒，就是必须购买私产平房。
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: 四、平房这么小能上学吗？
: 平房能否落户上学有一个标准，就是必须满足实际居住条件。比如非居住功能的过道、厕所，政府是不允许单独成为落户单位的；还比如过小面积的是不能落户的。
: 实际居住条件的尺度把握，主要在于每个派出所，总体上了解下来，房本面积10平米以上（不含自建面积），因为一般需要落户一个大人加一两个孩子，有的派出所要求人均5平米以上、孩子减半，这样可以符合基本要求。
: 从价格上也可以明显看出来，10平米以下的房和10平米以上的房要差几十万，比如9平和11平的可能要差50W。总之，购买10-15平的房，没有听说过不能落户的，而且面积大点有利于下次出售，千万不要为了贪图便宜买小的，小房子的风险太大，如果真的过完户了发现不能落户，那就是因小失大了。
: 购买平房的第二条提醒，就是满足实际居住条件、尽量面积在10平米以上。
: 老北京人世代住在平房里，10几平米住几个人都很正常；身边不少买了平房拿到房本的，只要10平米以上，有房而且有户口，全部顺利落户、上学。西城有不少地下室也可以落户，买地下室总价高不说，而且居住属性更弱、风险很大，强烈不建议。
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: 五、平房的价格和出租
: 平房的总量是非常稀缺的，而且能够交易、干净产权的私产平房数量更为稀少。
: 平房的价格主要由学区和面积决定，比如金融街学区的平房，因为金融街学区的龙头地位、小升初有着最好出路，价格一直是最高而且最坚挺的；比如广内牛街的平房，因为学区比较差，同样面积的可能也就是一半价格。
: 平房价格和自建面积、房屋新旧也有关系。绝大多数平房是没有厨房卫生间的，有的房主因为历史原因自建了几平米，解决了厨卫问题，就会比没有自建的略贵一些。
: 购买平房上学的人肯定不会自住，一般持有1-3年孩子顺利入学后就可以出售了。一般10平米多加上额外的自建，租金在3000上下，自己可以算一下租售比，其实甚至比楼房的还高一些。
: 平房的价格走势，在2017年之前和楼房一样是一路狂飙，之后政府要求买平房需要资质后，价格一直是稳中有升。
: 平房交易的手续费，正规交易的情况下，因为低总价，个税、增值税、中介费都会较低，和楼房动辄30以上的交易成本相比，只是零头。
: 购买平房的第三条提醒，尽量购买顶级学区的平房。
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: 六、平房交易的流程和风险
: 北京平房市场很多被小中介控制着，他们的盈利模式，第一种是骗购买使用权的房盈利；第二种是低价找平房业主买下来（压房），办理土地证等手续有房本后，再高价卖出赚差价，不仅如此，连蒙带坑游说，搞得神神秘秘的，实际是为了业主客户两头吃；第三种是直接拿着资金不过户，卷款逃跑。大家可以到网上查查法院的判决书，有很多平房与小中介之间的纠纷。
: 和小中介交易，交易周期长、资金不安全、市场不透明、动向不掌握。
: 我买平房时大中介还很少参与，是在小中介成交的，期间差点被骗了多次，最后通过反复咨询法律部门、自己查阅大量资料，成功闭坑。
: 因为交易总价低、佣金少，绿黄中介的积极性并不高，但如果能走黄绿中介，一定要走他们，基本无风险。
: 私产老房本是不能交易的，必须双证齐全（含土地证），新的产证是双证合一，俗称大红本才能交易。
: 小中介一般会有几种价格方式：1.房屋净得价，不含任何其他费用；2.包土地出让金的价格。
: 说说私产平房的交易流程：
: 一种是没有办新房本的，交易流程非常复杂，周期在6-12个月左右，主要包括：递件—土测—拆违—指介公示—权属报告—房屋测绘—签订出让合同—交土地出让金—领取新房本—测绘—过户。我是完整走了这样一个周期，对于普通人来说周期长得真是煎熬，期间多少辛酸泪、与中介的多次斗智斗勇。其中土地出让金是仅次于放款的大头，10平米大约20W；小中介除了佣金和吃买卖差价，还会收取不少帮办土地出让金的费用。此外还有房屋测绘、土地测绘费等费用。流程之复杂，用中介的话来说，和开发商从拿一块地到卖房走的程序是差不多的。小中介手上的房源，大量都是这种类型的。
: 另一种是已经办好新房本的，这个交易流程就简单很多，和楼房的交易差不多，多了拆除违建（去顶）、测绘环节，但没有贷款，所以整个周期很快，1个月左右就能走完。要在绿黄中介挂牌，必须是这一类型的房源，所以说在大中介购买风险极小，因为准入方面他们已经把关了，不符合过户条件的房源压根不能上架。
: 现在绿黄中介中，又出现了一些新情况，有些小中介也把办好新房本的房源放到了绿黄中介卖，名义上房主是个人，但实际控制房源的是小中介拿钱压的，有时候你根本见不到房主本人，只有代理人。这种情况风险也很大，因为后期交易中钱是打给房本上的房主，如果他和小中介出现纠纷，倒霉的是躺枪的买房人。
: 购买平房的第四条提醒，尽量购买在绿黄大中介挂牌的并且是房主本人房的房源，远离小中介。
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: 七、平房交易避坑指南
: 套路1：网上看小中介发的平房严重低于市场价，但实际看完后想定，说刚刚被买走了。
: 原因：这个房根本不存在，他们想提价。
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: 套路2：借口说业主有事来不了、不好沟通怕现场涨价，各种原因不让见业主，或者见的人根本不是房本上的业主。
: 原因：小中介的两头通吃赚差价，低价把房子收到，找到买家后把定金和钱再给原业主，高价卖房给你。这个差价，通常少则20w多则几十W。
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: 套路3：平房9平米、甚至5平米都能落户。
: 原因：小中介手上拿钱压了几套这样的房，急需你帮他解套。至于过户后能否落户，这是你自己的风险了。强烈不建议购买10平米以下的房，理由前面说了，涉及孩子和这么大的资产，没必要铤而走险。
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: 套路4：这套房价格特别低（通常低20-50），可以通过特殊渠道办房本，你不要问怎么办。
: 原因：小中介如果是真的给你办，很有可能是将一套平房分为两套房。具体的在这里就不公开说了，简单说这是法律禁止的，千万不要相信。
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: 八、731后购房、六年一学位和多校划片的关系
: 这个很多人有误区，这里引用西城区教育考试中心2023年义务教育入学工作实施意见的原文给大家做个解释：
: 大家普遍说的六年一学位来源是这条：“（五）自2020年起，西城区对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。学位占用后，六年内居住该地址的适龄儿童入学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
: 同时，“（六）自2020年7月31日后法定监护人在西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”
: 也就是说，
: 学区占用的和731以后购房落户的学生，都是以多校划片在学区或相邻学区内入学，两者完全一样。
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: 购买平房的第五条提醒，购买学位名额占用的房与731后落户完全没有区别，都是多校划片。如果是转学和zb，最适合顶级学区里对口最差学校的平房，因为这样学区溢价最低。尽量避开直升校
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: 九、总结
: 1.只购买已经办完房产证的10平米以上的私产平房。
: 2.尽量购买顶级学区的平房。对于小学或初中转学的、zb生购买顶级学区里对应最差小学的平房（比如金融街的华嘉小学、受水河小学），是否学位占用不重要。对于对应实验二小、宏庙小学这样的，不要买学位占用的。
: 3.不要盲目听信一些小中介的催促，要有自己的判断。
: 4.靠谱的还是绿黄中介这样的大中介。
: 5.即使在大中介，也一定要注意避开房源是不是业主的一手房源，很多其实是中间人要倒手赚钱。
: 6.一定要和业主本人直接交易，人与身份证要合一，不要相信任何七大姑八大姨的借口。除非你愿意多出几十w。
: 7.至少入学前1年起开始看房，尽早过户落户为安。
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