- 主题:万深 借问一下，怎么看皇岗河套的深港科技园的规划 和尖岗山
最近在打新，一个选择是在皇岗河套的深港科技园旁边，一个选择是在尖岗山片区的某科
单价都差不多，9W上下。
深圳大部分的朋友都建议我买宝安不要买福田。理由是福田已经很繁华，但是上升空间小。而且有一些福田的大公司在把办公室往后海和前海搬 。相当于前海的建立会拉走福田一部分就业。
不过刚好福田这个盘就在河套的旁边，看前几天新市长上台，第一个去调研的地方就是河套（见最下的报道）。不能说因为这个调研，就显示河套就能跟前海比，但也说明了市政府还是很看重这个河套区的规划的。
尖岗山某科嘛，不在前海区内，不过号称离前海最近的豪宅区，离留仙洞的总部基地也近。会接受前海溢出的居住需求。
想看看 大家怎么看这2个片区的比较（标的为，5年后的价值）
公开报道显示，5月10日，覃伟中任深圳市代市长之后的首次公开调研，去了华富村改造
项目、黄木岗综合交通枢纽工程工地、河套深港科技创新合作区三个地方，分别聚焦住
房保障、交通建设和科技创新三项工作。
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FROM 112.97.61.*
有没有朋友有更多的信息啊
比如，兴东、洪浪北附近，会新增多少的公司（就业）？
我举个例子，中金未来几年会离开福田，搬到后海。这种就是属于福田的金融产业小部分被拉走
【 在 ronaldotop 的大作中提到: 】
: 最近在打新，一个选择是在皇岗河套的深港科技园旁边，一个选择是在尖岗山片区的某科
: 单价都差不多，9W上下。
: 深圳大部分的朋友都建议我买宝安不要买福田。理由是福田已经很繁华，但是上升空间小。而且有一些福田的大公司在把办公室往后海和前海搬 。相当于前海的建立会拉走福田一部分就业。
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FROM 112.97.61.*
福田河套旁边没人抢，随便买，不用积分排名。这也某程度反映了不热门
尖岗山某科，目前还不知道有没有积分门槛。但由于供应量大，有交通硬伤，所以可能也是门槛不高。
【 在 Missing7 的大作中提到: 】
: 打得到吗？
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FROM 112.97.61.*
你指香港政府吗？ 香港政府有动力把那里搞好，能力就不知道了
另一方面，香港有没有搞好其实不需要寄予厚望，重要的是深圳这边政府是否拨重要的资源进去了，以及资源进去之后，是不是把深圳自己这边的产业做起来了。（不说做出什么牛逼企业吧，就是让这个园区里面充满了正经的产业公司，非皮包公司就行了）
【 在 satisfied 的大作中提到: 】
: 河套就是个笑话，你觉得以香港的尿性会把这地方好好搞吗
: 发自「今日水木 on RMX3031」
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FROM 112.97.61.*
那里现状是都是小工厂
但是宝安区这里未来的规划，是要建立很多写字楼，吸纳很多公司就业的
勤诚达，中洲靠马路边的一栋，大悦城，中粮，这些都是商业写字楼定位。
恰恰是从小工厂发展成为写字楼群的过程，会形成地区价值大幅度的崛起。
【 在 jflysky 的大作中提到: 】
: 都是一些小公司，兴东和洪浪北不都是工厂改造吗
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FROM 112.97.61.*
那个不是隐藏的，就是深圳一个比较不热门的豪宅区，尖岗山豪宅区
现在政府要在里面夹杂着建刚需盘，某科在里面拿了一块限价的地，佳某业这个月也在那里拿了一块
【 在 jiangyounan 的大作中提到: 】
: 上次去尖岗山公园，发现山后隐藏着一个庞大的别墅群
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FROM 183.56.154.*
产业发展上西强东弱，已经没有悬念了
心里不平衡的话，就看着度假方面东强西弱，找点平衡吧
【 在 zslbright 的大作中提到: 】
: 总觉得宝安一只独秀相当于深圳放弃发展东部
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: - 来自「最水木 for iPhone X」
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FROM 183.17.127.*
对普通家庭来说是交通死角，离地铁站很远，而且不仅仅现在没有地铁，远期也没有地铁规划
对2，3辆车的家庭来说，就不是死角了，上广深高速很快，上南光也很快。
所以它那里本来就是不抢手的豪宅区。对刚需来说是有交通硬伤。但是市政府为了增大住宅土地的供给，把这种位置也做成刚需盘了。喜不喜欢，就是自己辨别了
【 在 Dankeschon 的大作中提到: 】
: 貌似是交通死角啊
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FROM 183.17.127.*
套用你用的逻辑，大概这样类比
宝安是一个市梦率比较高的地方，差异是，宝安的梦想概念是国家给的，前海新区的战略地位，并且号称是DADA抓的。
有一些新的基建已经在兑现，比如国际展览中心，比如深中通道，比如欢乐港湾摩天轮，以及在规划中的腾讯大铲湾，沙井金蚝小镇。这些基建，从逻辑上都能微宝安带来新增就业。还有一些优势就是它离大湾区的其他城市更近，所以更容易建立成产业。大湾区市梦率的逻辑都是中央给的。
但是宝安目前的高端就业肯定是不多的，支撑它价格的，是它的市梦率。
福田有点像你说的蓝筹，基本盘稳定，作为主要的通向香港的枢纽，2018、2019都是日均25万人次的通关量，这就是基本盘。深交所在那里，金融也是它的基本盘。但是比如中金未来几年被拉走到南山，也是已经眼见的事实。只是这个势头有多大，占比有多重，我管中窥豹，不够了解
皇岗也有一个小小的市梦率，就是河套科技园的规划。它的地位肯定没有前海高，不过也算是深圳新市长上任第一个调研去的地方。算是认真的，看起来不算嘴炮的
说下来，还是像前海新区，大湾区一体化产业分工，或者河套科技园这些概念，能不能成，或者是成到什么地步（有多少市梦率能转化成为市盈率）。我们作为平民，层次不够，有点难预测，所以想多问问信息量，
换一个问法就是，你们觉得宝安的服务前海，服务大湾区的市梦率A，以及福田皇岗的市梦率B，分别给多少市梦率合适，又有多少能转化为市盈率。 （目前尖岗山某科和河套科技园旁边的这个新盘，都是9w）
【 在 youyuanjiaqi 的大作中提到: 】
: 如果你炒股的话，可以这样看下目前的形式
: 2015年最火的创业板，龙头的代表有乐视，贾会计最知名的一句话“让我们一起，为梦想窒息”，那时候市梦率是最好的估值标准
: 后来流动性转向，市场逻辑改变时，最抗跌的是主板那些蓝筹，第一没怎么涨，第二流动性转向时估值体系更利好这些稳定现金流的企业
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FROM 112.97.48.*