最近这种历史最低迷的房产成交环境，除了买房者收入预期和信心问题外，主要的问题与2021年2月8日政府推出的参考价有很大的关系。



参考价的大杀器就在于，银行以参考价为准，进行购房贷款的评估，所以实际上买家需要支付的首付款变多了，能贷到的贷款变少了。


现在买房者评判是否想购买一套房子，出发点是比参考价多多少，同时也出现了部分“笋盘”，低于参考价出售！


但是！老杨建议低于参考价的二手房就别买了！！


为什么呢？思考一个问题，政府给的参考价都卖不到，为啥你要接盘，并觉得赚到了？


首先说，参考价本来就是拍出来的价格，大概率不能反应小区的真实情况。该政策推出一年半以来，一次都没有调整过参考价。


更不用说一个小区不同时期的房子、不同朝向、不同户型、不同楼层，都采用同一个参考价这种极不合理的原则。


推出这个政策的目的，就是简单粗暴提升买房门槛，减少成交，以求稳定楼市。


那么哪些房子会低于参考价出售呢？


1、非核心区的房子。


市场越悲观的时候，非核心区的房子越难卖，如果想卖掉，只能一再降价，所以几乎都要向参考价靠拢，或者直接低于参考价。


如果一定要买这类房子，可以挑选居住环境好的买来自住，但是千万不能想着升值，没戏。


2、老破小。


“老”“破"”小“这三条，每一条都不符合买房人想要的居住环境，所以在市场上极少有人关注，所以价格自然降到低。


有些老破小是带学位的，所以之前炒的比较火，但是由于教育均衡化，学位价值在房产总值的溢价在降低。


单纯依靠学位的老破小，需求端在减少。


另外就是出生率的下降，造成学位房没有那么紧俏，那么明显居住属性差的老破小就没有接盘人了。


如果你持有这样的房子，尽早卖掉吧。


3、学区房的大户型。


买家买入学位房，希望用最小的成本获得入学资格，自然大户型就不能获得单价*面积的价格。


只有学位价值，同时居住环境又不是特别优秀的大户型，在这波中降价明显。


比如南山的瑞铧苑小区，带的初中学位是南山最好的学校——南二外海德学校，大户型跌破了参考价。


另外，如果房子的学位，业主正在使用，新业主在近几年内无法使用学位，价格也会较低，这种房子适合孩子还比较小的买家。


4、负债极高的房子。


目前市场上很多“笋盘”，明显的特征就是负债极高，负债金额有可能占成交价70%以上，且基本上都是业主做了金融抵押。


这是由于业主负债过高，没有别的资产可以售卖了，急于脱手，有些房子没有满5年便拿出来交易，有比较高的增值税，所以价格“超乎想象”。


老杨最近见过，售价440万，但负债400万，还有售价1200万，负债850等等此类房源。


这种情况下的交易，风险比较大，业主是否有其他债务一定要做好尽职调查。并且最好协商由业主承担赎楼费用，一方面是风险规避，另外，赎楼公司也会收取较高费用。
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现在大部分都没有低于参考价，已经没什么成交了。
【 在 song023 的大作中提到: 】
: 后面如果大部分房子都低于参考价，还买不买了。。。
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所以你的房子在什么位置呢？是不是以上我说的几点呢？
【 在 lichehuo 的大作中提到: 】
: 难卖，我指导价卖不出去，因为傻逼中介说要卖家出三个点中介费
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