本以为2020年经济不好，房子会继续跌的，近几年每年都是5%跌幅。没想到9月份后翘了下尾巴，平了。

关注的三个小区，属于刚需小区但不热门，交通好配套尚可次新房没学区的这种。

小区一：市区价格坚挺一居室，前几年业主宁可不卖也不降价的，20年开始降了。20年初成交价168万，21年年初成交价152万。但大户型依然死撑着不降价也没成交。

小区二：近郊（外环旁）小三居，20年10月成交价220万，三个月后成交价219万，且后者户型更好。该小区成交比较均衡。

小区三：近郊（外环外）大三居，20年初简装成交价198万，21年初毛坯成交价195万。该小区三居成交量可以说是凄惨，大批量成交的是130万左右的两居。

现在成交高峰期过了，市区小区一的小户型仍然有不少挂牌，预测还会降。近郊的价格合适的都卖完了，但价格不合适的依然卖不出去，说明需求还是萎缩，涨的可能性也不大。并且由于近郊土地供应量大，炒房预期也不行。

从成交价格上看，近郊100-150万的一居和两居是成交主力，市区两居上浮到200万以内。这几个小区不吸引外地人，基本反应了本地人的主流负担能力。

给北京落户刚需的建议（有钱人就别看了）：

1  买学区老破小，小涨交易量大，但基本没法住。
2  买市区200万以内两居自住。
3  买近郊150万以内两居自住，但必须有地铁预期。

需要绕着走的：
1 市区无学区老破小，哪怕地铁就在你楼下。王顶堤这种网红盘除外。
2 郊区高于二手房价格的新房，买到就是跌到。
3 郊区大房，140平以上这种，流动性差，哪怕是别墅。

不过限购不放开，就天津这基本面，还是没有投资价值。
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天津市区直管公房受今年“居住权”新政影响吗？
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四郊五县炒房的就别算了。讨论的是基于居住价值的房子。


【 在 ay1208 的大作中提到: 】
: 2020年天津二手房成交11.3万套，成交面积1016.92万㎡，同比下降8%，总成交金额下降10%。成交均价为13246元/㎡，同比下降2%。
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网红盘成交量大，不会套住的——肯定是你报价高了


【 在 dmnavy 的大作中提到: 】
: 我让网红盘套住了
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有量就能市场价卖出去，那么多北京人等着接盘呢，谈何割肉。你要当年就抱着投资的想法买，除了学区房外其他都达不到预期。


【 在 dmnavy 的大作中提到: 】
: 类似股票，不想套着就割肉离场，愿赌服输
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