房地产投资基金REIT（二）
一、REIT如何投资
REIT的投资模式，和房地产开发的模式完全是两回事。一般来说，在成熟市场，对REIT的要求是，首先需要带来稳定的现金流入，然后考虑本金的增值。因 此，在风险——收益的等级划分中，REIT的等级属于GROWTH & INCOME，大于债券基金的风险－收益，而小于混合与股票基金。
在这种要求下，REIT几乎从不参与新的房地产开发，而只是收购成熟物业，并主要依靠稳定的租金提供回报。本金的增长则在其次。
举两个实际的例子来说明REIT的风格。我们参考一支以&P/ASX 200 Property Trusts Accumulation Index为比较基准的基金，Property for Income的资产构成：
零售业：54％
商业 : 25.3%
工业 ：13.7%
酒店 ：2％
其他： 5％
实际上，这支基金的资产构成大致上代表了REIT的主要投资方向。
我在本版经常举的一个例子，也很能说明REIT的投资风格。摩根斯坦利2005年收购了富力双子写字楼3万平的面积，总价是4亿人民币，平均13333一 平。而该地区的租金是20美金，折合人民币158元/平/月，1896/平/年。这样算下来，毛租金收益率已经超过了10％。REIT在选择投资项目时， 首先考虑的是租金的回报率。合适的回报率才能让REIT利于不败之地。近几年外资在国内收购地产的思路，大都如此。
二、REIT的收益。
以上所述，REIT收益主要来自于两部分，一是本身稳定的租金收入。这部分是按照税法，每年需要向投资者分红的，我们用“Distribution return"来代表.一是本身物业价格成长的收入,在未卖出前不需要分红，也无需纳税，称为”GROWTH RETURN“
在考虑购买物业时，REIT需要考虑风险溢价。首先，国债价格是基准的参照。此外，房地产的投资有投入金额较高，灵活性较低，收入不如债券稳定，需要纳税 等劣势。因此要求其租金回报是比较高的。还是参考APN PROPERTY for INCOME这支基金，2005年的distribution return是12.35%,意味者整体租金的收入达到了12％以上，而growth return是5.77%，物业的增值只是小部分
--
FROM 111.161.47.*