抓住最后窗口机会，将个人住房贷款定价转换为固定利率

本来不想再跟风讨论这个话题了，3月份已经明确表达过自己的观点，就是不进行任何操作挂钩基准利率或者手动转换为固定利率。但随着8月12日各大银行的公告情况发生了很大变化，所以有必要再写一篇。

这里要特别澄清一下，有网友认为我混淆了固定利率和基准利率的概念。事实上我在3月份专门致电过银行，虽然银行APP里面只有LPR和固定利率两个选项，但如果客户不进行任何操作的话，8月31日后仍然维持原合同也即与基准利率挂钩。由于从2015年10月24日之后利率都没有调整，因此基准利率也可以理解为某种意义上的固定利率。

在8月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行这五家国有大行均发布了《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告》，将于2020年8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。因此，我的观点并没有变化但操作方法要进行重大变化：

如果剩余还贷期限小于5年，可以不进行任何操作让银行批量转换为LPR定价；如果剩余还贷期限在5年至10年之间，LPR定价或者固定利率都可以考虑；如果剩余还贷期限在10年以上，一定要选择固定利率，而且必须要手动在APP操作或者去银行办理。同时，如果选择LPR定价的话，为了避免年末翘尾影响。利率调整方式也建议选择贷款放款日。

一、从央行和银行的角度分析本次定价基准转换

从央行角度来讲，这次个人住房贷款的定价基准转换，属于重大或实质性变更合同，但在个人住房贷款合同都有类似“在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整”条款，因此最终如何转换的决定权，其实还是在央行手里。参照其他部门的做法，比如财政部和税务总局一个通知就可以调整契税和营业税，交通运输部甚至不通知就可以改变高速公路的计费方式，央行完全可以将贷款的定价基准强制性转换为LPR定价。但央行却在《中国人民银行公告〔2019〕第30号》里面，让金融机构与贷款客户来进行协商，这是为什么呢？

从银行角度来讲，内部肯定评估过固定利率和LPR定价的影响。从银行的实际做法来看，打开银行APP有弹窗，隔三差五会短信提醒，甚至还有人工电话温馨提示。这种情况，客户只在电话推销银行贵金属纪念品、要求信用卡客户办理分期、客户经理推荐基金理财场合遇到。而诸如如何免除账户管理费这种与客户利益更加相关事情，却从来没见到银行如此热心。

二、影响贷款市场报价利率（LPR）的主要因素

贷款市场报价利率报价团目前由18家商业银行组成，报价方式为参考公开市场操作利率，即以中期借贷便利（MLF）为基础加点形成。中期借贷便利是央行提供的中期基础货币的货币政策工具，一般会考虑如下因素：

1. 经济增长速度，主要衡量指标是GDP。一般来说，为了防止经济过热增长，央行会主动提高存贷款利率。比如在2006 - 2007年这段时间，央行就曾经多次进行加息： 2006年GDP年度增长率是12.72%，与之对应2006年4月28日五年以上贷款基准利率是6.39%，2006年8月19日五年以上贷款基准利率上调为6.84%；2007年GDP年度增长率是14.23%，2007年3月18日五年以上贷款基准利率上调为7.11%，2007年5月19日五年以上贷款基准利率上调为7.20% ，2007年7月21日五年以上贷款基准利率上调为7.38%，2007年8月22日五年以上贷款基准利率上调为7.56%，2007年9月15日五年以上贷款基准利率上调到近年峰值7.83%。

2. 货币供应量，主要衡量指标是广义货币供应量M2。一般来说，货币供应量增加，利率会相应下降。从2000年到2016年，中国的M2增长率基本都保持在两位数。而且将来面临的很多问题，比如养老金亏空，地方债，银行接管注资，特别国债，都有可能需要增加货币供应量来解决。

3. 通货膨胀率。一般来说，如果通货膨胀率走高的话，央行就会提高利率来回收货币以便控制物价。1988年的全民抢购风潮就是最好的例子。

4. EXCHANGE。如果一国货币出现大幅贬值，央行也会提高利率来缓解资本外流压力。比如巴西、印度、俄罗斯这些金砖国家，都出现过货币大幅贬值进而被迫提高利率的情况。

借用刘晓博老师的图，2014年到2015年俄罗斯利率因为克里米亚事件出现大幅飙升

三、选择转换为固定利率的原因

很多公众号建议放弃固定利率选择LPR定价，主要理由就是中国经济处于下降周期增速放缓，需要采取宽松货币政策来维持低利率甚至负利率，以刺激投资和消费进而刺激经济增长，因此LPR利率还会继续下调。同时对比世界其他国家特别是发达国家的利率，中国的LPR利率仍然较高，因此还有继续下降的空间。

但是，美国利率长期走低，是因为美元作为世界货币，可以享受超级铸币税而收割全球韭菜。日本和欧洲的负利率，也是建立在货币发行可控，且通货膨胀率不高的情况下实行的。中国明显不具备上述条件：目前货币超发严重，2020年7月末M2余额已经达到212.55万亿元，未来通货膨胀不可避免会越来越高。而从长远来看，要控制通货膨胀必然要加息。2020年7月份，全国居民消费价格指数CPI同比上涨2.7%，其中食品价格上涨13.2%，就已经是一个危险信号。而从4月份LPR利率降至4.65%后至今再未发生变化，也侧面说明了央行的某种担心。

总之，如果你选择了LPR定价，就意味着你认为未来GDP保持低增长，货币政策始终保持宽松且不会发生大规模通货膨胀或货币贬值。如果三年五年我相信是没问题的，但将时间线拉长至十年二十年，谁又能做出保证呢？而转换为固定利率后，就很好的规避了未来加息的风险。

当然，短期内选择LPR定价是可以立刻享受到实惠的。因为加点数值是用原合同的执行利率水平减去2019年12月的LPR（4.80%），而2020年8月20日最新5年期以上LPR为4.65%，这就意味着我们转换为LPR定价后，至少开始就能省下0.15%。如果按照房贷200万来计算，一年也就差3千元钱。而如果未来加息1个点，就是2万元钱，孰轻孰重很明显了。

最后试着给出开始问题的解释。为什么央行不直接发文强制LPR定价，是因为如果未来利率上调LPR利率上升，央行这种强制行为就会被认为是收割韭菜（虽然割着割着都已经习惯了）；为什么银行也大力推动LPR定价，是因为如果将来利率需要上调，银行可以将LPR和存款利率同步上浮而保持利率差不变，但如果客户选择固定利率方式，银行就有亏损的可能。既然央行和银行都预测未来LPR有上升的可能，我们当然更要选择固定利率了。




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