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发信人: aiding518 (这都是啥啊), 信区: OurEstate
标  题: 买二手房避坑，多花110万，让我看到北京二手房交易的水深
发信站: 水木社区 (Tue Sep 20 12:37:00 2022), 站内


   ——多年以后，当我想起29岁那年签下人生第一次买房合同的那一刻，彷佛听到中介悄悄和旁人说，“这个冤大头一签完，我们就可以把他楼下同户型同面积一模一样比他那套便宜110万的房子挂出来了，关键是这个傻帽还不能反悔，因为根据刚才他签的合同，现在反悔就要赔300多万哈哈哈哈（房价20%）”的时候，心情突然跌落悬崖的我可能会想起第一次看房的那个下午。
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原文：
1.第一次买房谈判遇到的坑
  事情要从21年下半年说起，那一年刚卖掉经营多年公司的爸妈手上突然多了1000万现金，这让在北京一直租房的我看到了买房的希望。爸妈也决定用这笔钱给我买房，就把这笔钱买了按月理财以便随用随取。爸妈安排我留意房源，我就在单位附近（北城）找了中介，绿黄中介都带我看了一些房子。有一天绿中介带我看了一套房子，我觉得很满意，就把爸妈从老家请来一起商定买。爸妈来到后看了都很满意，准备让绿中介约见业主见面的当天接到了黄中介推荐房源的电话。我对黄中介表示我们已经有看好的，目前不再需要看别的房子了。这时黄中介问我们看上的哪里的房子，我们如实告知以后，黄中介当即表示可以帮我们交易，且中介费（黄中介1%，绿中介2.7%）比绿中介便宜17万。我们觉得这可能涉嫌跳单，于情于法都不好。但黄中介表示我们当时没有和绿中介签任何合同，对方只是带看了一次房，且该房并不是绿中介的独家房源，他们黄中介app上也有，因而根本不算跳单，另一方面黄中介也是大公司，同样是正规渠道，也有完善的法务部门也不会有任何问题。在黄中介的不断劝说下我们同意了他的建议。毕竟同一套房子，差价17万，并且不涉及道德和法律的话，我们没必要多花17万的冤枉钱。当天下午接到绿中介电话表示明晚（周三）可以约见业主妻子谈，黄中介则告知因为业主在外地工作，只能周五下午提前下班返京后面谈。多等两天，我们能省17万，并且双方都表示能谈到最低价，因而我们选择从黄中介交易。我们怀着忐忑而激动的心情等了两天，周五下午2点多我们全家就在黄中介门店等待业主。等了近四个多小时直到下午七点黄中介告知我们业主之前被堵在了路上，很快就到。从七点到晚上九点，黄中介店长和区域总监一直陪着我们，通过和他们交谈我们偶然得知，不远处另外一家黄中介店里另一个买家正和业主妻子面谈。我们家第一次买二手房觉得同时多家谈同一套房这事有些奇怪，但区域总监解释道，1是因为业主工作繁忙，所以才凑到同一天约见买家；2是这几家店都是他负责的门店，哪家店成交对他自己没影响，而他自己人在我们这个店里，他不点头那边不会成交，并且业主也会来我们店，另一家店是业主妻子，我们更有优势。3是我们是全款另一家是贷款，价格一样的话我们有优势成交没有问题。我们家相信了他的话一直到九点才等到业主姗姗来迟。但黄中介把业主请到我们所在的门店后直接带去了其他房间并没有让我们和业主见面，并和我们说业主现在不愿意见面让我们直接报价即可。因为之前询问中介得知业主报价1041w，业主底价1030w，我们于是报价1025w，一会儿黄中介传话表示业主不同意这个价格我们需要加价，并且另外一个买家已经报价1027w了。因为比较满意该房我们家商量后同意报价1027w，而此时黄中介又传话来表示另一买家已经报到了1030w，我们商议后也加到了1030w，而黄中介又表示对方报价1033w，一直这样直到报价来到了1037w，这时候一直在门店待了近8个小时又饥又焦躁的我们终于察觉到了不对，觉得如果以拍卖形式买的话这个房子价格将是无底洞，我们不再报价准备离开门店不买了，此时黄中介一方面稳住我们表示再加3万就能签了，另一方面说探听到另一买家已经到达极限不再加价了。因为此前已经加价多轮仍无果，此时我们已经失去了对黄中介的信任，扔下1037万的报价后愤然离场（晚上十点半左右），之后我们也没有接到黄中介叫我们回去签约的电话。第二天上午绿中介经理重新联系了我们告知了很多交易细节，昨晚那套房子最后以1043w价格在凌晨一点多才成交（比我们报价高了6万，比业主挂牌价高了2万）。绿中介告知我们在我们走后一个多小时后，黄中介并没有让所谓的与我们面谈的业主离开门店，仍代替已经离开的我们继续报价，造成我们继续和对方哄抢的假象，因而引诱另一买家不断抬价最后才以高于挂牌价2万的价格（1043w）成交。我们家事后复盘发现，整个买房过程套路满满，首先该房没有学区概念，且去年年中北京出台了一系列措施使得学区房普降，二是在国家房住不炒整体房价平稳运行的大背景下，根本不存在16年～17年房价大涨的情况。其次黄中介所谓的业主忙只能周五谈纯属人为制造买房竞卖场景，因为在绿中介那里周三就能和业主妻子谈。如果在绿中介那里周三谈，根据业主底价1030w当天就能成交。再次，整体楼市下滑的情况下买房谈判成了拍卖会，确实有点匪夷所思。最后，我们一直待了8个多小时自始至终我们从未和业主见过面，一直是黄中介从中传话，到底在我们所在的门店另个房间所谓的业主是真的还是中介找来的“托”我们也不得而知。没有买到心仪的房子并且还差点掉进了坑，我们家都有些灰心丧气，从中我们家得到的经验是相信绿中介，看到满意的房子要及时出手不要贪小便宜从而因小失大。但恰恰这条经验又使我们掉进了另一个更大的坑！
2.第二次买房谈判遇到的坑
   今年由于工作调动我搬到了南城，于是打算在南城重新看房，因而没有联系之前北城相熟的绿中介，而出于对绿中介的信任找了南城的绿中介经理（以下绿中介均指南城绿中介）又看了许久的房子。14号绿中介带我看了某小区一套房子A（10层）标价1590，我觉得还可以就是太贵，又带我看了A房前边一套房B（6层），标价1550w，户型略有差别，但面积一样，给的解释是因为A房刚花百万装修不过两年，这个40多万的溢价是装修的价格。因为我们是全款，价格还可以谈。19号爸妈又从老家赶过来，20号21号都去小区看了房子也和中介团队（4人左右）进行了详细咨询，咨询该小区历史房价获悉三月份该小区三居有一套成交价格1516w，但三月份成交的这个无论户型层高位置都不如我们的，我们说不定也可以谈到这个价格。因为我们没办法查询该小区历史成交价格，只能听信一面之词。事后才知道这套三月份成交的1516w的房子比我们买的这套大30多平米！ 22号那天下大雨，因为下雨店里也没客户买房卖房。我们去中介店里和业主谈价，我们的优势是全款且付款周期非常短（一个月内），业主的优势是同面积B房比A房便宜几十万，但是还有一个客户也想买该房，之前谈过出价1520万但是需要贷款付款周期稍长，而业主已经看好了房子需要付定金，希望付款周期越快越好。由于上次在黄中介那里获得的的教训，我们家一方面又怕成了拍卖会决定价格合适就买下，另一方面我觉得价格较高，爸妈还需要再另外借款筹集500万（加卖公司所得1000万才够1500万），但爸妈凭借多年经商经验告诉我，即使坑一个客户当时会多赚一点钱，但久而久之别人知道你是什么样的人是不会和你做生意的，毕竟绿中介作为大公司，不会乱报价或有其他隐瞒的。所以最后谈成到1510w成交，下午近四点我签合同打定金一切搞定。我们家从上午九点半一直到下午5点都在店里，唯一的小插曲是业主当天突然要求把10万定金改成50万，我当时不明所以但也同意，却为事后一系列事情埋下了伏笔。
  一个月内过完户收到了房我去新家，正好看见有中介带着别人看楼下的房子（我家6楼），于是随口问了一句这又有人卖房了么？这个中介并不认识我，以为我是业主也要卖房，于是悄悄把我拉到一边来告诉我5楼要卖，报价1500万，心理价位1460万，但业主着急换房还可往下降，我当时还暗自失落觉得晚买一个月能省50万，太可惜了，但已经买了也无所谓，房子爱卖多少价是别人的自由，我们无权干涉。因为担心日后装修影响到楼下邻居于是过了会等中介离开后我前往5楼拜访邻居（5楼6楼唯一的差别是楼层不同，面积户型等完全一样）。和5楼业主闲聊后我突然发现了一个问题，他说他的房子上月22号绿中介app上才显示他的房源信息，但在22号之前几天他早就找好中介交好材料给了中介但不知为何一直不给他挂上网，他当时很着急天天催，但直到22号才在网上显示。 22号？不正是我签合同那一天吗？我问他在哪个店找的中介，他说就是小区门口那家绿中介，那不正是我22号待了一天的那家店吗？我说我那天下雨我在店里呆了一天没看见有人去啊，5楼业主则表示22号当天并没有去中介，22号之前好几天就把材料准备好了给他们了，他们却一直不在网上挂，直到22号那天才挂。因为十年前他买的时候只花了500来万，如果我有朋友想要现在1400多万也可出但得现款。从5楼离开以后觉得事情有蹊跷，于是打开绿中介app查看，果然5楼房源是我签约的当天才在网上显示的。我又假装卖房随便找了一家绿中介询问如果卖房何时房源会挂出？中介说何时挂都行，你把准备的材料交上明天挂下周挂下月挂都行。回去后我又在绿中介app上发现其新上了历史房源信息查询功能，我们小区同样的户型同样面积21年年中的标价才仅仅是1430万，21年年初标价也就1300万，20年年中却只有标价1250万（我今年买房子的标价1550万），短短两年，标价居然涨了300万！怪不得5楼业主愿意低至1400万出手！中介却只告知了该小区最近成交价1515万（但没告知比我们大30平）也没告知之前两年的价格。结合上述的证据，我终于拨开了这套房的迷雾，看清了事情的原委。
    故事应该是这样的，在签约前几天我第一次看房的时候，恰巧5楼应该也找该中介门店卖房，中介看出了我们对6楼房子的倾向，于是刻意不将5楼房源（最终5楼成交价比我们成交价便宜110万）挂在内网上，使得所有人都看不见，我们也不知道楼下卖房，并用话术（如以冲当月业绩为名给我们交易费用降低了几万块钱，以及还有买家也在看该房，他们贷款快的话也会签等）拿捏住我们，促使我们尽快签约。当我们签约完的那一刻，再马上将5楼的房源低价挂出来售卖。因为我们签约后即便当时知道楼下会便宜100万，我当场反悔不买这套房子的话，因为刚刚定金从10万提升到了50万（上文已述），按照双倍赔付的原则我们要赔100万，而按照20%的赔付原则的话我们要赔300万。理论上对中介来说成交哪一套对他们都一样，中介费并没有很大变化，我们具有付全款且快的优势，而5楼也着急用钱，双方需求切合度非常高。但中介非但不促成我们和5楼业主交易，反而通过信息垄断、隐藏信息等手段使我们不知其他业主卖房需求，让我们用1510万和6楼业主交易（而5楼报价才1500万，最终实际成交仅1400万），很难不让人怀疑他们是否在其中吃这110万的差价。
3.陷阱和套路的梳理
    让我再帮大家梳理一下我推理的其中的陷阱和套路。首先，中介在小区找一个房价天花板（A房），挂一个非常高的报价，而要真正出售的同面积同户型的目标房源（B房）则以装修一般，业主急用钱等理由挂价比天花板要低几十万，吸引购房群体“捡漏”。而在这期间如果目标有中意客户，但此时又有真正报价更低的业主要卖房（C房）时，通过各种手段在短期内（一周）隐藏其卖房信息，在此期间用各种方法和话术（如降价，有其他卖家竞争等）竭力促成目标房源B房的签约，并通过设置定金等方法使得买家即使签完当时知道多花数百万仍无法反悔。当目标房源B房一经销售，报价更低的业主的房源C房信息才得以上网，且其报价略低于刚成交的房子的报价，留足充分的降价空间。因为刚成交的B房价格高于C房，一般有捡漏心态的买家就会很快成交。当B、C房都卖完后，只剩报价高的A房，而后可能被冠上户型好，不出房等各种噱头找人接盘卖出。这样小区整体房价又上了一个新台阶，下一个再买房的参考的价格就是最高价格A房的价格了。这可能就是20～22年间整体大盘尤其是南城普遍平稳甚至下跌的行情中，我们小区同样的户型同楼同样面积楼层相近的房子，在2020年年中的标价1250万，2021年年初的标价1300万，21年年中的标价是1430万，今年的标价1550万，短短两年，标价居然涨了300万的原因。这两次买房经历也让我清晰地看出了中介如何操作让房价步步升高的。
    这两次买房（一次不成功，一次成功）的经历让我不忿的原因不相同，第一次是好好的买房谈判被黄中介搞成了拍卖会，没买上房还耽误了看房找房的时间和精力，但并没有金钱的损失。第二次我非常愤恨，我交了30多万的中介费不说，还因此被蒙蔽多花了110多万。这让我对绿中介标榜的所谓的透明交易，阳光交易，不吃差价产生了深深的怀疑。我并不怪前业主，个人愿卖多少钱卖多少钱。而楼下5层的业主如果在我买房后低价卖房我也不会愤恨，只怪自己运气不好罢了，毕竟人家自己的东西想卖多少钱谁也管不着。我怨恨的是明明5楼在我买房前就要卖，我交了30多万的中介费，不仅没帮到我一丁点反而故意藏着掖着更适合我的更优惠的房子不让我知道，让我白白多花了110万。我30万买到的是被坑蒙拐骗的服务？我想起签约后我开心的叫着中介们哥，姐，谢谢啊。那情形何尝不是《卖拐》里的范伟？我后来找过其中一个服务我们的绿中介问过，其立刻否认了事先知道楼下卖房，但又说楼下会占用六年学位，怕影响我。而她明明知道的是我还没结婚，七年内我的孩子也不可能上小学，并且之前我多次表示我对学区学位完全没有要求。难道我花30多万买到的是被别人当猴耍的服务？
4.给还没买房要上车的年轻人的建议
我上车了，按理说希望自己房价越高越好。但事实上，我只有这一个栖身之所，自住的话价格高低对我来说没什么意义。我没买过新房，但我建议年轻人最好还是买新房，但一定要是封顶不会烂尾的新房，毕竟价格相对公开透明，不会存在同一时间买房上下楼差价百万的情况。还是建议想在北京买房的年轻人多走多看，我看了一年半的房子，数量也得近百套了，还是被坑了，直到现在我才明白谈判时业主说的一句话，“高明的猎人往往以猎物的形式出现”。这虽然是句烂大街的话，当时在谈判桌前的我却觉得匪夷所思，我正常买房交易谁围猎谁，一手交钱一手交房价格合适就交易为什么还要勾心斗角？现在我才明白原来大家一起来围猎的是我自己啊！希望要买房的你一定要擦亮眼睛，不要成为被围猎的对象。
我是非常幸福且幸运的，父母能把多年的公司卖掉给我家在北京换一个栖身之所。很多年轻人可能没有这样的条件，集齐六个钱包倾其所有之力才能上车，因而更显得弥足珍贵。祖孙三代辛苦多年攒到的钱却被这样套走实在是太过可惜。平时省吃俭用节约最多几块十几块钱，买房一不留神多花几十数百万。所以希望大家转发让更多的人看到。
  我还是希望如果大家都坦诚一些，对年轻人友好一些，本来工作就不易，房价高企，一踏入社会就交了百万的“学费”，虽然学到了经验，但觉得这些经验白白的增加总体交易成本和加剧社会整体内耗，如果大家把这些精力用在踏实工作、科技创新、家人陪伴上而不要用在防人、防忽悠和防骗上该有多好。
  希望大家都能开开心心买到自己心仪的房子，快快乐乐开启幸福的人生！

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