居住权没登记是不具有物权效力的。
具体要看你爸的二婚协议内容怎么写的。找个靠谱的律师，先把房子的所有权拿到，凭判决书可以直接办理过户。至于房子居住权，你是业主，不去登记就没有，你爸承诺的，让她找你爸去。
另，如果你打算卖房，最好先咨询一下所得税问题，这种继承来的房子再卖，所得税很高的。
【 在 OldLeader 的大作中提到: 】
: 前情补充:我爸的二婚对象无亲生子女，与前夫有一养女。一婚离婚时，让养女跟前夫说:把名下唯一一套房产过户给她，否则以后不养他。后来他前夫把唯一房产过户给她，现在老无所依，找她养女，养女不管。
: 我爸生病时，她不支付任何医疗和护工费用，不想照顾我爸，还跟我索要生活费，想转移他所有财产。我爸昏迷后第一时间把他的保险柜钥匙拿走，至今不知道她拿走了什么物品。想把我爸名下的房产过户到她名下，未果，她把房子换锁。拿着我爸单位发的所有福利，拿着我爸的医保卡，把上面的余额刷得干干净净，给自己买吃的、营养品，什么药酒、三七、肾宝之类的。
: 所有治疗费用、护工费用都是我出，还要我给她生活费。我父亲去世后，她以费用没经过她为由，抚恤金要了将近一半。
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修改:wdfzp FROM 202.115.34.*
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