面朝大海，春暖花开。
我们因为海子的一句诗对大海总抱有非常浪漫的幻想。
同时对大海的热情，点燃了很多城市海景房房价的火热，海景房也一度成为某些沿海城
市，非常热门的投资置业产品。
说到沿海城市，上海无疑是中国发展得最好的沿海城市之一。
不管是从人口，产业，经济，交通，各方面来看，从哪个维度上来看，上海都是沿海城
市的翘楚。
但是最近，在外地的朋友问了我一个问题，她说：“你不是在上海吗，怎么不去看海？
也没看到你们公号发过上海关于海景房的文章？”
俗话说，靠山吃山，靠海吃海，那么为什么在三面环海的上海，却很少听说海景房呢？
我转头就问身边的同事飞哥，作为上海本地人的回答是：“上海有海景房的呀，奉贤，
金山，临港，那边的房子离海很近的，但同时那边的房子也是上海最便宜的。”
为什么上海作为一个沿海城市，却没有没有像三亚一样的蓝天、碧海、沙滩，从而成为
一个旅游热门景点。
上海的海边儿到底有什么啊？怎么搞得这么神秘？
于是，我决定动身出发看看，去看看上海的海，以及为什么这里没有大量的海景房。
海景房海景房，首先要先有海。
上海能看海的地方，其实不多。无非就是：临港，金山，奉贤，这样的郊区。
很多本地人知道海边在哪，但却从未去过，因为这些地方距离市中心，都实在太远了。
在这三个郊区里，我选择如今投资置业比较火热的临港片区，有个叫做观海公园的地方
，
借此机会，我终于真正感受一下上海的海岸线，它究竟是什么样的。
花了2小时车程，来到临港，我才发现临港距离海最近的地方，基本都是淤泥，和疯狂生
长的杂草。
在我印象里，海岸线的沙滩，美女，比基尼和西瓜汁，一个都没看到。
沿着海边走了一圈，没有看到大量的游客，上海的海边显得格外的安静，甚至...有点荒
凉。
大部分前来看海的游客，都是周边的居民，大家有的坐在礁石上，看着黄色的海滩，有
的在挖泥里的小螃蟹。
这就是上海的海，真的非常的原生态，一整片都是未开发的样子。
这里科普一个地理小知识，上海是长江入海口，这里属于长江淤泥冲积平原，上游冲下
来的不是浑浊的江水，就是泥沙。
上海还有崇明岛、长兴岛、横沙岛、大金山、小金山、佘山岛、浮山、小洋山岛等大小
岛礁。但他们都没有沙滩，海边全是淤泥。
如今上海金山和奉贤的沙滩，都是人工开发的，原来也是滩涂，并不是自然形成的。不
像三亚那样，有漂亮的沙滩可以玩耍，有海天相连的景色可以看。
我们都知道，海景房一般多是作为个人的第二甚至第三居所，比较适合候鸟型人群，作
为一年里面偶尔度假休闲的地方，那么需要的自然环境条件的要求就比较苛刻。
人们为什么喜欢海景房，很重要的原因，一定是漂亮的风景，还有温暖的气候，超优质
的空气。上海不仅景观不够优质，冬天温暖的气候也不满足。
所以，单从这两点考虑，上海都不满足发展大量文旅地产，海景房的条件。
上海确实是沿海城市，但却不是滨海城市。
所以我们可以在这里来说明一下，沿海城市和滨海城市的区别：主城在海边的城市属于
滨海城市，主城不在海边的城市是沿海城市。
上海主城其实离海非常远，开车到海边要2个小时，不像青岛，厦门市中心距离海边很近
，开车半个小时就到了。
想要享受阳光沙滩海浪，直接买机票飞三亚，也就三小时左右。
像是大连、青岛这样的城市，是市区直接临海边，这才是真正的海滨城市，这些城市才
是真正靠海吃饭的城市。
中国的海岸线其实非常的长，但是并不是每一个沿海城市都有很好的发展，发展好的沿
海城市，市中心也不一定在海边。
上海的海边，从开始就注定了是郊区的结局。
上海经济发展一直在西边，而海是在东边，上海一直以来是沿江发展，而不是沿海。
开埠以后，上海以外滩租界区为中心，迅速发展起来形成了上海市中心最早的雏形。
上海外滩地理位置得天独厚，苏州河与黄浦江在此交汇，优良深水河港，宽广的外滩，
向下不远处就是外洋，向内可达江浙。
这里成了中国对外贸易的中心，以此上海迅速发展成了远东第一大城市。直到上个世纪
九十年代初，设立浦东新区，陆家嘴才成为上海市中心的一小部分，上海才开始慢慢往
东边发展。
在4000多年前，那个时候的浦东，还是一片汪洋，浦东是后来淤泥冲积而成的。
但是即便是现在的浦东很多地方，离海也真的太远了。
一直以来，上海这座城市的发展和黄浦江密不可分，不论是浦东还是浦西，滨江地带才
是上海发展的重点。
这也就意味着，上海越靠近海的地方起步越晚，所以，人口，产业，经济，交通都不会
这么快发展。
同时这几年，上海大力发展大虹桥称为面向内陆的交通枢纽，这样看来上海未来也不太
可能出现靠海发展的局面。
这就是在上海我们很少听说海景房的原因，因为上海就是一座靠海不吃海的城市。
海洋不是万能的，完全靠海的城市也未必能富起来。
如湛江市拥有中国最长的海岸线，三亚市拥有中国最美丽的海洋风景。但论经济发展，
城市实力，人均收入，其实这些城市的综合实力，都在上海之下。很多身居内陆的城市
也比沿海城市更发达。
在我国的沿海地区，还是有很多城市属于发展贫困地带，特别是曾经的几大资源枯竭型
城市。
不只上海，全国很多沿海城市，也不是每个都有很好的海景房产，也不是每一座城市的
海景房都值钱。比如山东乳山，海景房10年跌了35%。
最近一则名为“在这座小城买了套海景房，11年后卖，亏掉了35%”的新闻上了热搜。
有投资者2009年以20万购入36平方的海景房，2020年只卖了13万，直接亏掉了35%，
10年前，乳山的海景房让投资者趋之若鹜，当时海景房的均价就已经达到4000元/平，如
今当地二手房的均价也才4000元/平，最便宜的房子1800元/平。
从通货膨胀的角度上来看，投资这样的海景房其实是在亏钱。
作为第二居所的海景房，首先入住率不会很好，大约在30-40%已经算不错了，如果到了
冬天，甚至可能更低。
如果没有很好的入住率，很多海景房周边的配套是跟不上，那么商业也无法得到很好的
发展，小区以外的环境不会特别好。
还有，很多沿海城市的居民其实不太喜欢居住在离海很近的地方，因为湿气重，如果作
为第二甚至第三居所，偶尔过来住会发现家里很多东西都很潮湿，所以一定要做防潮处
理，否则将会惨不忍睹。
所以，海景只是地段的附加值。
如果没有占据城市发展方向，或核心区位的海景房，很难有潜力和上升空间。
深圳湾的海景房，看海可以卖20万/平米，但如果在上海，投资海景房可能比刚需房还不
值钱。
所以如果投资海景房，真的要谨慎选择城市，因为文旅地产体量大，需要投入很长的时
间建设，这也就意味着周期拉长，未来价值兑现的时间会比较久。
当然了，如果一定要买来作为养老度假，要选择那些海岸线风景优美的，符合城市的重
点发展方向，且一定要有完善的，看得见的配套的海景房。
不是每一座沿海城市，都是靠海发展，所以对于这样的城市来说，海景房可能是最便宜
的房子，也是最不具有投资属性的房产。
因此，也只有那些在城市重点发展方向的海景房，才值得投资。
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