把这两天的回帖汇总整理了一下，发到这里

一、东北很多城市逐渐具备大规模建设别墅区的条件

从资源角度出发：东北类似鹤岗这种二手房价格动辄几万的城市有很多，这里仅以鹤岗为例。“鹤岗全市常住人口为89.1万人，与2010年第六次人口普查相比减少16.7万人，下降15.81%，高于全省1.06个百分点，增幅在全省排名第四位”
按这个速度再过十年，黑龙江很多楼房可能只有一半的房子住人（东北很多小地方现在就已经这样了），根本不用考虑土地是否够用的问题。

从公平合理的角度出发：全国的土地和人口经济状况极不平衡，用统一的政策去武断的生搬硬套而不是因地制宜因城施策，是对很多地区极大的破坏。为什么仅仅因为中国南部、东部、中部人多地少，就非要用这些地方的土地政策来限制东北因地制宜的自由发展？留在当地的人缺乏足够的工作机会和收入已经很糟糕了，为何还要剥夺他们可以选择居住空间的机会呢？当地又不是没有这个土地条件。东北这种建设别墅的条件是以多年来人口减少和劳动力被掠夺为巨大代价换来的。外地人喜欢别墅的可以到这里来买房定居，不来的话也没什么资格可指责的。

如果卖不出去或者不受市场欢迎怎么办？没关系，减慢土地供应即可，但至少当地人多了一个选择

二、成本分析

还是以鹤岗为例。鹤岗土地拍卖成交价格在300元一平米（对应容积率在1到1.93之间，按1.5算吧），如果把其改为容积率0.3的别墅（这个容积率在中国算很低了），那么按相同土地出让金收益算，别墅的土地成本就乘以5，为1500元，算上施工成本2000元，共3500元，上下水电力燃气和供暖的市政成本增加500元，建筑成本就是4000元，300平别墅的成本价为120万元，再加上开发商的利润和一些杂项，按150万算吧，就是一辆豪车的钱，当地街上开BBA的基本都符合这个经济条件，至少当地政府机关事业单位国企工作多年有一定岗位的人、做买卖的、种粮大户之类的都可以，这是高档别墅的价格。如果稍微降低建筑规格（降低几十平米的建筑面积或院子面积、提高一点容积率），或建筑施工采用预制构件，等等，价格可以降到百万以内(农民自己盖别墅大概三五十万，但还要算上市政供电供网上下水燃气和道路围墙的成本，所以多说一些留有余量)。鹤岗现在新房每平四千元，120平的新房也要50万元，相差不算很多，百万以内的经济型别墅，普通家庭也能买。

三、购买和持有条件

购买条件：本地人和外地人都可购买。外地人购买别墅需要满足一定条件，比如在当地五年内纳税总额超过当地人均年收入的5倍，或者在当地投资额（不包括房地产）超过当地人均年收入的10倍。

持有条件：国内很多地区别墅区住人很少，这是因为那些业主是外地人，平时住别处。而未来如果东北搞别墅城市可以而且应该出政策，规定业主本人每年必须住在当地居住至少半年，否则罚款且断水断电断网甚至强制收回房屋（住二十或三十年后不会再收回了，但仍可以再搞几年断水断电断网或罚款），这也是在防止囤积土地的同时招徕人才和消费的方法。

四、城市规划和改造方案

更新和建设方案：除了原地重建，还可以直接规划设立一个新区，新区未来规划全是别墅，除了容纳前述的商品房别墅，还有旧城区的拆迁户。旧楼实际居住的户数少到一定比例就可以拆迁，人搬到别墅新区，拆后的空地可以改为公园绿地和工业仓储，也可以原址重建（如果是1.5的容积率变为0.5 的别墅，该地块可以容纳原小区1/3的住户，而该小区剩下的实际居住住户可能剩下的也已经接近1/3了，多出的就搬到别墅新区），逐步更新。

拆迁方式：需要拆迁的旧楼每栋楼实际日常居住的户数已经较少了，拆迁阻力不大。如果业主是常住本地的，收取部分建筑费用迁移到新别墅（比前述商品别墅规格低，建筑面积和院子面积更小），低收入者免费，不在本地常住的业主（很多人已经搬到外地定居但房子还留着）给货币补偿款（因为当地二手房老小区的房价只有十几万甚至几万，拆迁的旧房子也就几万，所以拆迁费不高），如果这些搬到外地的业主觉得不公平也想得到拆迁别墅，那他们需要搬回来并且遵守前面第三条所述的购买和持有条件，否则的话视为他们放弃住房补偿而选择货币补偿，选择取决于他们。有多套房的，最多补偿一套别墅，其它房子均为货币补偿。

五、国家政策

国家设立新时代住宅试验区，这个试验区不要求优惠政策，只是放开住宅容积率管制而已，试验区的城市名单由国务院审批。试验区外的城市(人口稠密地区)仍然沿用现有的公寓住宅规划。符合试验区条件的城市目前可能主要以东北和部分西部城市为主，后续根据每个城市的具体发展和变化动态调整。
--
修改:shuimu FROM 120.244.220.*
FROM 120.244.220.*