转载于何缅南 缅怀南方
为什么只有北京涨？
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北京房租大涨的根源
在于区域内“一枝独秀”，周边发展均好性不足
经济换挡下行，只有北京可提供较优质就业岗位
就业求职季大量应届生涌入，租赁需求增加明显
三年拆违1.1亿平迅速减少供给
租赁机构竞争激烈加价抢份额
是多因素叠加的结果
拆违1.6亿平超北京，叠加毕业季
上海的人均可支配收入
人均消费支出均为全国第一
为什么上海房租并未出现大幅上涨？
我们认为核心是
长三角区域协同发展分工合作，城市均好性明显
各类人才根据自身能力和发展方向进入不同城市
城市各扬所长，个人各扬所长
如某城租金相对水平过高，会产生挤出效应
推动人才向其他城市流动
即便上海拆违1.6亿平米远超北京
（上海6340平方公里，北京16400平方公里）
毕业季中上海房租仍能保持稳定
—————— 正文 —————
近期北京租金大涨已有多篇文章阐述，简言之三大原因：
一是大量拆违减供给；
二是叠加毕业季增需求；
三是租赁企业借力资本扩张，扫货房源抢份额。
我们认为北京近期房租上涨较快的确是事实，但有其多因素叠加的特殊性，并不能代表全国。
目前有不少公众号发文称，全国租金均出现大幅上涨，如上海同比上涨了16%，成都同比上涨了30%等。对此，我们认为中介机构的数据限于经营规模，可能仅仅反映了“局部的结构性正确”。
第一，全国租金出现大幅上涨的可能性不大
1、CPI中居住价格指数上涨不明显
国家统计局8月9日发布的2018年7月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.1%；环比上涨0.3%；其中居住价格同期变化并不明显，从6月份的2.2%上涨到7月份的2.4%，环比+0.2%。
2、上海租赁指数连跌9个月，7月出现微弱上扬
上海房屋租赁指数办公室发布的“上海房屋租赁指数”显示，上海租赁市场整体平稳，租金未出现非理性上涨，“大幅上涨”消息不实。上海住宅租金水平自2017年9月起回落，租金指数从1938点下降至1898点，直至2018年7月毕业季出现微弱上扬。
注：上海房屋租赁指数样本数量：11959个住宅小区，高端包含上海各区50个板块；中端包含90个板块；低端包含114个板块
3、成都官方发文澄清，1-7月成都住房租赁成交均价同比增长3.9%
8月23日，成都房地产经纪协会表示，近期协会核查了成都市住房租赁市场情况，根据链家、我爱我家、21世纪等8家典型中介机构月度成交数据综合分析，今年1-7月成都住房租赁成交均价同比增长3.9%，环比仅微涨2.06%。目前成都存量住房租赁房源和后续供应量相当充足，住房租金不具备大幅上涨条件。
第二，北京租金上涨多因素叠加
核心是“一枝独秀”
1、上海拆违面积超北京，五年拆违1.6亿平
北京提出减量发展后，2016年起开始高强度拆违，包括人防空间群租，地下室、城中村违章加盖建筑等，2016年完成拆违2979万平，2017年完成拆违5985万平。
2017年11月大兴西红门死亡19人，事故源于“三违”（违法建设、违规施工、违规出租）的“多合一”（生产经营、仓储、住人等于一体）的建筑。
事故调查组提出严格落实属地责任、坚决查处违法建设、狠抓消防安全隐患排查治理、加强流动人口和出租房屋管理、严格查处非法违法经营行为等五方面整改措施建议，更加速了拆违进度。2018年1-4月完成拆违1640万平米（计划4000万）。
2016至今，北京累计拆违面积约1.1亿平方米。
但拆违的不止北京
2018年1月23日，上海市第十五届人民代表大会第一次会议，市长应勇在政府工作报告中称：五年来，上海生态环境持续改善，“五违四必”区域环境综合整治取得重要阶段性成果，全市拆除违法建筑1.6亿平方米。
问题就来了
为何同样拆违超亿平，叠加毕业季
上海的人均可支配收入
人均消费支出均为全国第一
为什么上海房租并未出现大幅上涨？
我们认为原因有三
1、上海的二手房市场和租赁房市场体量巨大
诸葛找房数据显示：上海6月份二手房挂牌房源超过30万套【左轴】，而北京仅在10万套左右【右轴】；对于一个三倍以上体量，超30万套挂牌的存量房市场，租赁企业较难形成对核心租赁房源的快速垄断。
2、北京长租公寓企业发展较迅猛，资本连接度高
租赁企业目前有“中介系”、“开发商系”、“酒店系”、“创业系”四大门派（非本文内容，不赘述）。
其中“中介系”由租赁中介业务延伸，在客源和分散式房源获取渠道上占有极大优势。通过租赁房源入口来把控买卖入口，通过租的方式控制优先购买权，玩转时间差和期限错，积累存量资产，实力强大。
近期风口上的链家（自如）、我爱我家（相寓）均属于中介系。
近期被网友发帖称“相互抬价”抢房源的自如公寓和蛋壳公寓，注册地均在北京，注册时间均为2015年，发展迅猛，资本连接性强，相互竞争激烈，抢房源做大规模的意图较为明显。
自如公寓属于北京自如生活资产管理有限公司，后者于2015年10月在北京登记成立。
蛋壳公寓属于是紫梧桐北京资产管理有限公司，后者于2015年1月在北京成立。
而上海的我爱我家（相寓）表示公司未发行任何房屋租赁资产证券化产品（ABS），没有对外做过任何形式的股权和债权融资。
3、但我们认为最重要的是第三点：北京在京津冀区域内的一枝独秀
1）长三角城市发展的均好性和多样化选择
京津冀、长三角、珠三角虽并称三大都市圈，但北京、上海、深圳在各自都市圈中的【地位落差度和资源独占性】并非完全相同。
长三角和珠三角的城市群已根据产业分工和经济体量形成一定的城市分级，发展较为均衡，核心城市上海和深圳的资源独占性并不强，就业人群可以根据自身能力和发展方向选择合适的城市（如杭州的信息产业，南通的纺织产业，珠三角私营经济发达），都能得到较好的发展，“城市各扬所长，个人各扬所长”，并非所有人都一定要削尖脑袋挤进上海和深圳。
以长三角为例，2016年5月11日，国务院常务会议通过《长江三角洲城市群发展规划》，核心区包括上海市、江苏省（南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、盐城）、浙江省（杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州、金华）和安徽省（合肥、芜湖、滁州、马鞍山、铜陵、池州、安庆、宣城）的26个城市，区域面积21.07万平方公里。
图片来源：中国指数研究院
上海“龙头带动”、苏浙皖“各扬所长”联动紧密，“聚力一体化”，城市群互通资源，齐头并进，整体发展情况均好。WIND数据显示，2017年长三角城市GDP总量有12城超过5000亿，其中绝大多数城市的GDP名义增速高于上海。
2018年6月1日长三角地区主要领导座谈会在上海召开。上海市委书记李强，市长应勇；江苏省委书记娄勤俭，省长吴政隆；浙江省委书记车俊，省长袁家军；安徽省委书记李锦斌，省长李国英出席会议。国家发改委副主任连维良应邀出席会议。
会议称长三角一体化驶入快车道，强调三省一市要统筹谋划新时代长三角发展蓝图，上海发挥龙头带动作用，苏浙皖各扬所长，推动长三角一体化发展不断取得新成效、新突破，努力将长三角地区建设成为全球资源配置的亚太门户、具有全球竞争力的世界级城市群。
2）北京在京津冀区域内“一枝独秀”，巨大资源落差形成强大吸引力
2005年亚开行首次提出“环首都贫困带”一词；
2012年3月首都经济贸易大学《京津冀蓝皮书》中再次指出，“环首都贫困带”不仅未能缩小与北京周边郊县的贫富差距，反而愈加落后；
2012年《中国新闻周刊》第559期封面故事“大树底下不长草：聚焦环京贫困带”
2014年来随着京津冀一体化的推动，环京的涿州廊坊等三四线城市获得了发展机遇，房价出现较大涨幅，伴随而来的是投机炒房盛行，进入2018后在房地产调控高压之下逐步归于沉寂。
从环京产业和经济发展来看，京津冀的城市群尚未形成“均好”态势，区域内GDP超过5000亿的仅有4城，同时天津的GDP总量虽较高，但2017年名义同比增速仅为3.97%，北京经济发展在区域内一枝独秀。
注：WIND数据显示河北保定GDP2017年为3227亿，2016年为3477亿元，2015年为3300亿元
目前正处于经济增速下行换挡期，就业难度增加，目前区域内北京能提供较为优质和较多数量的就业岗位；叠加毕业季应届毕业生大量涌入寻找工作，需要落脚居住，租房需求大增，短期内造成了北京的租赁需求大幅提升。
展望后续，北京短期房租上涨有望得到遏制：
1、住建部已约谈了自如和蛋壳等租赁企业，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源；
2、长租企业全部表态未来将拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场；
3、8月22日北京市住建委加大保障性住房建设力度，西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告，集中启动近5000套公租房供应分配工作，力争年底前再启动近万套房源分配工作。
综合以上
我们认为北京近期房租大涨的根本原因在于区域内“一枝独秀”，周边城市发展均好性不足，在经济换挡下行期间无法提供质量和数量均好的就业岗位；同时叠加就业求职季大量应届生涌入，租赁需求增加明显；也存在租赁机构在激烈竞争中做大意图明显，加价抢房源的情况。
而长三角区域协同发展，分工合作，城市发展均好性明显，各类型人才可根据自身能力和发展方向进入不同城市。
同时由于长三角区域协同性增强，交通互通便利，如果某城的房租过高，将会对人才产生挤出效应，推动人才向其他城市流动。
所以即便上海拆违1.6亿平米远超北京（上海市域约6340平方公里，北京市域约16400平方公里），毕业季中上海房租仍能保持稳定。
故此，后续上海房租在短期内出现大幅上涨的可能性不大。
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