日本的固定资产税包括三类:
土地：田、畑、宅地、山林、雑種地など
家屋：住宅、店舗、事務所、工場、倉庫など
償却資産：事业用的事業のために用いることができる構築物、
機械、車両、器具、備品など

这里只说固定资产税的 土地的宅地 + 家屋的住宅，
另外加上 都市计画税

家屋的住宅分三大类:
* 专用住宅 (比如一户建)
* 併用住宅 (比如店铺与住宅一体)
* 一户建以外的共同住宅 (比如公寓)

这里只说一户建、公寓,
第1、第2个案例是一户建，第3个案例是公寓。

市町村或者都会派人先对土地、家屋评价，数值由人决定；
然后将评价按固定数值打折，再按固定税率收税。
土地 + 家屋，规则分开，分别收两类税，
固定资产税 + 都市计画税，税率分别是 1.4%、0.3%

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减税与免税

* 宅地的减税，大幅度打折后再按税率算
小于200平米的土地，固都税都直接大幅度打折;
大于200平米的土地，固都税优惠幅度减少一半。
这是日本固都税低的第一原因。
都税还会轻减额 200平米土地的打折。
东京23区住宅的土地面积几乎都在200平米以下，
偏远郊区有土地面积200平米以上的房子。

* 新筑住宅的减额措置

符合如下条件的新住宅，小于120平米的直接减固税 1/2；
大于120平米的，给120平米面积减固税 1/2:

专用住宅: 床面积 50-280平米
併用住宅: 床面积 50-280平米，居住部分的床面积占 1/2 以上
一户建以外的共同住宅，比如公寓: 床面积 50-280平米

减税持续年限:

一户建: 普通 3年
一户建: 长期优良住宅: 5年
一户建: 3阶以上耐火、准耐火构造，5年
公寓: 普通 5年
公寓: 长期优良住宅: 7年

长期优良住宅，要求很高，日本共有约 120万户，
几乎都是一户建，只有约1,000户是共同住宅。

* 地震、台风、津波、失火等灾害对固定资产造成了大损害

* 根据生活保护法享受生活、住宅、医疗等扶助的人的固定资产

* 1982年1约1日以前的建筑、按现在的耐震基准改修、
改修费用超过50万日元，那么之后的1年，120平米面积减税一半

* 给房子做无障碍改造的，符合一定要求会减税

* 绿色生活会给减税，比如装有 10kw以上的太阳能发电

* 如果同一人的土地评价不到30万日元、
家屋评价不到20万日元、偿却资产不到150万日元，免税。
相当于可在地价5万日元/平米的郊区使用8平米宅地，
土地评价少于30万日元，再盖一个套内面积6平米的简房，
一张单人床 + 火炉 + 饭桌，免固都税。

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案例1，23区小土地小房子:

23区边缘的练马区，新房，
80平米土地 + 套内面积80平米的木造二阶建，
床暖房、周围配套好，市价 6,150万日元。
每年交多少固都税？

1. 土地评价

当地土地价格，23区是全国土地最贵的大城市，
平均 60万日元/平米，普通人要避开中心的10个区。
练马区的平均地价 45万日元/平米，
土地评价 = 45 x 80 x 0.7 = 3,600万日元

固定本则课税标准额 = 3,600 x 1/6 = 600万日元
固定相当税额 = 600 x 1.4% = 8.4万日元

都计本则课税标准额 = 3,600 x 1/3 = 1,200万日元
都计相当税额 = 1,200 × 0.3% × 1/2 = 1.8万日元

2. 家屋评价:

家屋评价 = (6,150 - 3,600) x 0.7 = 1,785万

前3年，
固定当相当税额 = 1,785 x 1.4% × 1/2 = 12.5万日元
都计相当税额 = 1,785 x 0.3% = 5.35万日元

3年后，没了税优惠但评价先折旧8折
固定相当税额 = 1,785 x 0.8 x 1.4% = 20万日元
都计相当税额 = 1,785 x 0.8 x 0.3% = 4.29万日元

总之，
前3年，固都税 = 8.4 + 1.8 + 12.5 + 5.35 = 28万日元/年
3年后，固都税 = 8.4 + 1.8 + 20 + 4.29 = 34.5万日元/年
此后房子折旧，如果周围土地价格稳定，固都税将逐步减少。

23区内的新房，固都税约占市价的 0.49%，28/6,150 = 0.49%  
3年后，市价会降低，假设价格 5,800万
23区内的旧房，固都税约占市价的 0.6%，34.5/5,800 = 0.6%  

可以看出，虽然表面税率 1.4 + 0.3 = 1.7% 很高，
但土地的价格打折极大，对于土地价格稳定的城市，
绝大多数城市新房的房产税率约是市价的 0.5%
比同等收入的纽约、伦敦的房产税低几倍。

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案例2，东京西部郊区的大土地大房子:

距离新宿核心区37公里的八王子市，都税率 0.27%
八王子市土地最便宜的川口町，
250平米的一般住宅用地，套内面积102平米的新一户建，
附近两条铁路，步行到车站30分钟，市价 2,480万日元。
川口町公示土地价格 = 5.4万日元/平米

1. 土地评价

八王子市明确宅地的评价以公示价的7成为目标。
土地评价 = 5.4 x 250 x 0.7 = 945万日元

固定本则课税标准额 = 945 x 1/3 = 315万日元
固定相当税额 = 315 x 1.4% = 4.41万日元

都计本则课税标准额 = 945 x 2/3 = 630万日元
都计相当税额 = 630 x 0.27% -
(630 x 200 / 250 / 2) x 0.27% = 1.02万日元

2. 家屋评价，按市价的7折估算
家屋评价 = (2,480-945) x 0.7 = 1,074万日元

前3年，
固定相当税额 = 1,074 x 1.4% x 1/2 = 7.518万日元
都计相当税额 = 1,074 x 0.27% = 2.9万日元

3年后，没了税优惠但折旧8折
固定相当税额 = 1,074 x 0.8 x 1.4% = 12万日元
都计相当税额 = 1,074 x 0.8 x 0.27% = 2.32万日元

总之，
前3年，固都税 = 4.41 + 1.02 + 7.518 + 2.9 = 15.85万日元/年
3年后，固都税 = 4.41 + 1.02 + 12 + 2.32 = 19.75万日元/年

东京偏远郊区的250平米土地的新房，
固都税约占市价的 0.64%，15.85 / 2,480 = 0.64%  
3年后，假设市价 2,300
固都税约占市价的 0.86%，19.75 / 2,300 = 0.86%  
如果土地价格稳定，一户建房产税率约是房屋市价的 0.7%

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上面土地的评价，是地价平稳的情况。
如果地价降低，土地评价比前年低，那就按本年低的算；
如果土地评价比前年高，按前年低的算，涉及负担水准。
见图1，小规模土地，2021年评价 4,500万日元，
固定本则课税标准额 = 4,500 x 1/6 = 750万日元
都计本则课税标准额 = 4,500 x 1/3 = 1,500万日元
而2020年的固定课税标准额 = 675万日元，675/750 < 1，
负担调整据置，2021年固定课税标准额 = 675万日元
固定相当税额 = 675 x 1.4% = 9.45万日元

2020年课税标准额 = 1,470万日元，1,470/1,500 < 1，
负担调整据置，2021年都计课税标准额 = 1,470万日元
都计相当税额 = 1,470 x 0.3% x 1/2 = 2.205万日元
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上面家屋的评价，市价 - 地价，是粗略估值，
实际中并不是根据 (市价 - 土地价格) x 0.7 估算，是细算的。
按照重新建造同一条件的一户建需要花费多少来评价。

房屋不同部件的花费分别计算、求和，新房再乘以税率的1/2；
旧房要先打折再乘以税率。比如，折旧辅正 0.8 - 0.2 之间，
东京 25年的房子，乘以 0.4、仙台的积雪寒冷辅正，乘以 0.85
还要对物价水平、设计监理费等因素辅正，这个因子影响极小。
这样，在重建成本的基础上，5年次新的房子先7折，
25年的老房子先4折，再乘以完整的税率。
而一户建充满个性，各家各户不同，评价人有活干了。
附件图2 是东北最大城市100万人口的仙台的一户建家屋的评价方法，
只有专业人士才能了解建筑结构的不同部件的价格。

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案例3，23区边缘的中等面积15层新公寓

足立区，4,700万日元的套内面积70平米的新公寓
足立区公示地价 = 42.8万日元/平米

共用面积包括，楼梯、走廊、门口、楼外场地等。
假设共50户，公用面积 50 x 40 = 2,000平米
土地的评价 = (70 + 2,000/50) x 42.8 x 0.7 = 3,295万日元

固定本则课税标准额 = 3,295 x 1/6 = 550万日元
固定相当税额 = 550 x 1.4% = 7.7万日元

都计本则课税标准额 = 3,295 x 1/3 = 1,100万日元
都计相当税额 = 1,100 x 0.3% x 1/2 = 1.65万日元

家屋的评价
公寓家屋的评价 = 专有面积 + 共用面积
专有面积是估算重建这栋楼要花费多少，
然后根据各住户专用面积，按比例分配到各个住户；
共用面积，比如管理人室、驻车场、垃圾场等。

家屋评价 = (4,700 - 3295) x 0.7 = 984万日元

普通公寓新房减税幅度和新一户建相同，减税持续5年；
25层以上的tower mansion，
防震结构、长期优良住宅减税持续7年。

前5年，
固定相当税额 = 984 x 1.4% x 1/2 = 6.9万日元
都计相当税额 = 984 x 0.3% = 2.95万日元

5年后，没了税优惠但评价先折旧8折
固定相当税额 = 984 x 0.8 x 1.4% = 11万日元
都计相当税额 = 984 x 0.8 x 0.3% = 2.36万日元

总之，
前5年，固都税 = 7.7 + 1.65 + 6.9 + 2.95 = 20.9万日元/年
5年后，固都税 = 7.7 + 1.65 + 11 + 2.36 = 22.7万日元/年

前5年，固都税约占市价的 0.45%，20.9 / 4,700 = 0.45%
5年后，市价会降低，假设价格 4,500万日元
固都税约占市价的 0.6%，22.7 / 4,500 = 0.5%
如果土地价格稳定，公寓房产税率约是房屋市价的 0.5%




※ 修改:·histospring 于 Nov 23 16:34:20 2021 修改本文·[FROM: 223.104.38.*]
※ 来源:·水木社区 mysmth.net·[FROM: 223.104.42.*]

修改:histospring FROM 223.104.38.*
FROM 223.104.42.*

mansion的税额普遍比这个低不少，是因为mansion土地面积小吗？
【 在 histospring (卖瓜老农) 的大作中提到: 】
: 日本的固定资产税包括三类:
: 土地：田、畑、宅地、山林、雑種地など
: 家屋：住宅、店舗、事務所、工場、倉庫など
: 償却資産：事业用的事業のために用いることができる構築物、
: 機械、車両、器具、備品など
: 这里只说固定资产税的 土地的宅地 + 家屋的住宅，
: 另外加上 都市计画税
: 市町村或者都会派人先对土地、家屋评价，数值由人决定；
: 然后将评价按固定数值打折，再按固定税率收税。
: 土地 + 家屋，规则分开，分别收两类税，
: 固定资产税 + 都市计画税，税率分别是 1.4%、0.3%
: =========================================================
: 减税与免税
: * 绿色生活会给减税，比如装有 10kw以上的太阳能发电；
: * 200平米以下的小规模住宅用地，评价大幅度打折后再继续算税，
: 东京23区内的住宅几乎都在此范围内。
: 200平米以上的住宅用地，评价也大幅打折后再继续算税，
: 只是优惠程度不如上面大，偏远郊区有这类房子。
: 这是日本固都税低的第一原因。
: * 套内面积50-280平米的新房有税优惠，
: 50-120平米的1、2阶新房，前3年的固定资产税额减半，
: 120平米以上1、2阶段新房，前3年给120平米面积减税一半；
: 3阶段以上耐火构造住宅、准耐火构造住宅，
: 前5年，小于120平米的可以减税一半，
: 大于120平米的将给120平米面积减税一半；
: * 1982年1约1日以前的建筑，按照现在的耐震基准改修之后的1年，
: 120平米面积减税一半；
: * 如果同一人的土地评价不到30万日元、
: 家屋不到20万日元、偿却资产不到150日元，免税。
: 相当于可以在偏远郊区免费使用5平米宅地。
: ============================================
: 案例1，23区小土地小房子:
: 23区边缘的练马区，新房，
: 80平米土地 + 套内面积80平米的木造二阶建，
: 床暖房、周围配套好，市价 6,150万日元。
: 每年交多少固都税？
: 1. 土地评价
: 当地土地价格，23区是全国土地最贵的大城市，
: 平均 60万日元/平米，普通人要避开中心的10个区。
: 练马区的平均地价 45万日元/平米，
: 土地评价 = 45 x 80 x 0.7 = 3,600万日元
: 固定本则课税标准额 = 3,600 x 1/6 = 600万日元
: 都计本则课税标准额 = 3,600 x 1/3 = 1,200万日元
: 固定课税标准额 = 600 x 1.4% = 8.4万日元
: 都计课税标准额 = 1,200 x 0.3% = 3.6万日元
: 2. 家屋评价:
: 估算新建该建筑要多少钱，再去掉一些减免，
: 大约是购买价格的7成。
: 家屋评价 = (6,150 - 3,600) x 0.7 = 1,785万
: 前3年，
: 固定课税标准额 = 1,785 x 1/2 x 1.4% =  12.5万日元
: 都计课税标准额 = 1,785 x 0.3% =  5.35万日元
: 3年后，没了税优惠但折旧，评价降低
: 固定课税标准额 = 1,500 x 1.4% =  21万日元
: 都计课税标准额 = 1,500 x 0.3% =  4.5万日元
: 总之，
: 前3年，固都税 = 8.4 +3.6 + 12.5 + 5.35 = 29.85万日元/年
: 3年后，固都税 = 8.4 +3.6 + 21 + 4.5 = 37.5万日元/年
: 此后房子折旧，如果周围土地价格稳定，固都税将逐步减少。
: 23区内的新房，固都税约占市价的 0.5%，29.85 / 6150 = 0.49%  
: 3年后，市价会降低，假设价格 5,500万
: 23区内的旧房，固都税约占市价的 0.7%，37.5 / 5500 = 0.69%  
: 可以看出，虽然表面税率 1.4 + 0.3 = 1.7% 很高，
: 土地、家屋的评价也只是打7折，但土地的价格打折极大，
: 对于土地价格稳定的城市，
: 绝大多数城市居民的房产税率只有市价的 0.5-0.7%
: 比同等收入的纽约、伦敦的房产税低几倍。
: 土地和家屋的评价有变动，
: 占市价比可能会差很多，但不会差太多。
: ==========================================
: 案例2，东京西部郊区的大土地大房子:
: 距离新宿核心区37公里的八王子市川口町，
: 这是八王子市土地最便宜的町。
: 250平米的一般住宅用地，套内面积102平米的新一户建，
: 附近两条铁路，步行到车站30分钟，市价 2,480万日元。
: 川口町公示土地价格 = 5.4万日元/平米
: 1. 土地评价
: 八王子市明确宅地的评价以公示价的7成为目标。
: 土地评价 = 5.4 x 250 x 0.7 = 945万日元
: 土地面积超过了200平米的一般住宅，打折少了。
: 固定本则课税标准额 = 945 x 1/3 = 315万日元
: 都计本则课税标准额 = 945 x 2/3 = 630万日元
: 固定课税标准额 = 315 x 1.4% = 4.41万日元
: 都计课税标准额 = 630 x 0.3% = 1.9万日元
: 2. 家屋评价，按市价的7折估算
: 家务评价 = (2480-945) x 0.7 = 1,074万日元
: 前3年，
: 固定课税标准额 = 1,074 x 1/2 x 1.4% =  7.52万日元
: 都计课税标准额 = 1,074 x 0.3% =  3.22万日元
: 3年后，没了税优惠但折旧，评价降低
: 固定课税标准额 = 950 x 1.4% =  13.3万日元
: 都计课税标准额 = 950 x 0.3% =  2.85万日元
: 总之，
: 前3年，固都税 = 4.41 + 1.9 + 7.52 + 3.22 = 17万日元/年
: 3年后，固都税 = 4.41 + 1.9 + 13.3 + 2.85 = 22.5万日元/年
: 东京偏远郊区的200平米以上土地的新房，
: 固都税约占市价的 0.7%，17 / 2480 = 0.69%  
: 3年后，市价会降低，假设价格 2,350万日元
: 固都税约占市价的 0.96%，22.5 / 2350 = 0.96%  
: 如果土地价格稳定，房产税率约是房屋市价的 0.8%
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FROM 210.162.8.*

不知道为何，这个金额和我实际的经验差的还是比较多。
一般来说，70平左右的公寓，前几年的税费大约也就10几万多，应该是到不了20W。
也许是我买过的房子都更集中，户数更多。
【 在 histospring (卖瓜老农) 的大作中提到: 】
: 添加了一个普通公寓的案例，你可以参考。
: mansion 高层住户多，
: 共用土地、共用建筑物面积平摊时每户都少；
: ...................
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FROM 210.162.8.*

有两个房子，建筑费用差距也比较大（虽然实际上没那么大，但是在买卖契约书
上写的差距还是比较大的），但是每年的税费都是十几万。
我怀疑是不是有一些更特别的减税措施，在这种特别官方的描述里没有体现，
也许是某几年的临时措施，也许不是普适的只是某个地区的，总之我之前从来
就没弄明白过这个税是怎么算的。因为有一次税务局把我的房产税还算错了，
还给我退了一些。而我仍然一脸懵逼。
【 在 histospring (卖瓜老农) 的大作中提到: 】
: 土地虽然占买房子的大部分钱，但评价时打折 1/6
: 土地税就算高估了也对结果影响小。
: 那就是家屋的评价高估多了，
: ...................
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FROM 210.162.8.*