1. 外国人在日本申请住宅贷款的条件

不同金融机构的要求有差别，但基本都要求永驻身份。
连续受雇年限、年收、最大贷款额度、贷款利率，都不同。
有的金融机构，比如 PRESTIA (SMBC Trust Bank Ltd.)
不要求永驻身份、不需要担保人，
但要求已经在日本工作了几年、年收500万日元以上，
或者在日本生活了5年以上有希望拿到永驻身份的人。

附件图是一家银行的住宅贷款的实例，
株式会社新生银行，关键点:
外国人要有日本的永驻身份；
如果没有永驻身份，比如工签，要有配偶才行，
其配偶要么是日本公民，要么有永驻身份，
而且其配偶要做担保人；
该住宅的住户是申请人及其依赖人，比如老婆孩子。
该住宅要么完全用于居住，要么商住两用。
不能用于出租，也不能完全用作商铺。
商住两用时，居住用面积要大于一半，
而且商铺空间必须是申请人使用。

2. 首付比例与税费、住宅贷款的减税
首付最低约是住宅价格的 20%
只有先支付首付，才有资格贷款。

税费。

首先，有了房子就要缴纳房产税。
如果从房产公司购买，除了基本的很少税费，
还要额外缴纳中介费、10% 消费税等税费；
如果从个人房主购买，无需缴纳消费税、中介费。


减税。住宅ローン控除 / 住宅借入金等特別控除

2022年开始出了新规定，减税的变动见附件图2
趋势是: 无论新筑、中古，低碳环保、防震有更多优惠；
部分高收入群体不能享受住宅贷款减税了；
住小房子的普通收入的人有更多能够享受住宅贷款减税。

- 房贷期限10年以上
如果从工作单位借款，利率高于1% 才能享受住宅减税。

- 取得物件6个月内自分自身入住，连续住到年底。
如果只是父母、孩子居住就享受不到减税；
如果是商住两用，居住面积要大于商用面积。

- 登记簿上的床面积、所得要件。
2023年开始，
所得 1,000万日元以下的购房者的新筑住宅，40㎡以上；
所得 1,000万-2,000日元的购房者，始终要求 50㎡以上。
所得 超过 2,000万日元，不能享受住宅贷款减税。

注意 所得 比 年收 少很多，是做多种控除后的工资。
比如，基础控除：38万円、配偶者控除：38万円、
生命保険料控除：4万円、社会保険料控除：70万円 等等

- 之前新筑只有 长期优良住宅、低炭素住宅、一般住宅，
现在增加了 ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅；
中古，也增加了长期优良住宅、低炭素住宅、
ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅。
ZEH = Zero Energy House / エネ = Energy
比如太阳能发电之类

- 控除率、控除期间。2022年开始控除率 0.7%
也就是每年可能将剩余房贷的 0.7% 返还给工人。
实际中，返还的金额不能超过 所得税 + 住民税。
假设购房者年收500万日元，贷款剩余 4,500万日元。
假设他所得税额 10万日元、住民税额 13.6万日元，
那住宅减税 10 + 13.6 = 23.6万日元，
4,500 x 0.7% = 31.5 > 23.6万，
实际减税 23.6万日元。

如果剩余贷款始终大于借入限度额，
对于既存住宅，能连续返还 10年；
2022年新筑的低碳环保、防震的类型，
2022-2023年入住连续返还 13年，
2024年入住连续返还10年。

- 控除额度上限。
从房产公司购买，每年最多可减税 40万日元；
从个人房主购买，每年最多可减税 20万日元。
每个人根据工资缴税情况做选择。

- 借入限度额。

既存住宅两种类型，分别 2,000万、3,000万日元。
也就是，如果剩余贷款低于这个数，就不给减税。
比如购入中古住宅，一共贷款 2,100万日元，
那减几年稅就不符合条件了，到不了10年。
为避免踩线，几乎都会贷款到高于边界很多。

新筑住宅，如果是低碳环保、防震的，
如果是一般类型，2022年 3,000万日元、
2023年 2,000万日元、
2024年起不能享受住宅贷款减税，
鼓励新建低碳环保、防震建筑。

3. 从银行能借到的住宅贷款数量

附件图有多案例，随年收、贷款期限而不同。
比如只贷款10年，能借到年收3倍的钱；
贷款30年，约能借到年收7倍的钱。
税前月收入约是月供的4倍以上，
比如月供 10万日元，税前月薪要 40万日元以上。
东京23区的葛饰区，10年保持很新的中古一户建，
套内70平米，4,000万日元可买到。

4. 住宅贷款的利息

利率很低，附件图的新生银行有多个案例。

4.1 变动金利，利率半年调整一次，最初半年利率 0.65%
    可能之后一直低于 1%，也可能达到 2.4% 的高点。
    预期经济长期稳定时选用。
    
4.2 当初固定金利，预期经济形势不明朗，
最初若干年选择固定利率，随贷款数量和贷期而变动，
比如最初10年 1% 利率，或者最初20年 1.3% 利率
基本不会不超过2%

4.3 全期间固定金利，比如利率始终是 1.3%
--
修改:histospring FROM 223.104.3.*
FROM 223.104.38.*