前提当然是已经在日本有定居资格。
这类叫注文住宅，灵活多样，
自己可同时选择宅地和建筑会社。
选宅地麻烦，选建筑会社有中途倒产停工风险。

建筑会社一般都有不动产部门，自己也卖宅地，
直接买他们的宅地能省下中介费，
也免除了去不动产会社选择宅地的麻烦；
即使建筑会社没有不动产部门，
也大概率和不动产会社合作关系好，
在买宅地时能给出实用的建议。
所以先确定建筑会社再选宅地有好处。

比如建筑会社过去的杰作让人放心、服务细致，
可以先确定下来，协商在后面每次选择宅地时，
请建筑会社到现场帮忙参考宅地是否利于建住宅，
后期手续建筑会社也可能会帮忙处理。
比如，建筑会社和银行关系好，
就能申请到更低利率的住宅loan。


1. 选择建筑会社

HouseMaker、建筑事务所、地域工务店。
有的会社设计、建造一体；
有的会社只管设计，另外雇佣第三方建造。
有的是地方家族小企业，有的是大手企业；
有的会社只给1小时车程内的地域建房。
有的尽量满足用户的布局设计，有的不怎么满足。
小企业也可能是设计、建造一体，多种多样。

买主一定要打听好建筑会社是否加入了
"住宅完成保证制度"，
避免施工期间建筑会社的倒产而产生损失。
比如建筑会社在动工前对买主说，
如果支付比例很高的着手金就给打折。
买方就要小心。

2. 选择宅地

自己容易确定 宅地大小、价格、
边角地，会失去一些隐私、
是否为更地，自己拆旧住宅也要额外费用，
地下有什么设施也不清楚、
距离车站、便利店、学校、药店、病院多远。
BCR 如果是 60%，
100平米宅地最大能有 60平米用于建造住宅、
容积率 如果是 160%，
100平米土地最大能建造面积 160平米的住宅。

在自己满意的前提下，也让建筑会社帮忙参考:

邻接地未来建住宅后，与周围邻居的间距、
如果高台能远眺，基础是否牢固到建造住宅、
是否位于泥石流等灾害区域、
私道负担，如果某条道路是私有路，
一旦地震等原因破坏，负担住户要共同出钱修复、
是否有建筑条件，
只能委托指定的建筑会社建造住宅，
而那建筑会社可能不是你想要的。

卖宅地一般是客户先后顺序，
但现金全款用户可以插队到最前面。
有的宅地用抽签方式卖给抽中的用户。

3. 宅地付款

3.1 建筑会社会先做一个住宅构造模型给客户看
3.2 向银行申请住宅loan，做资格预审查，约5天
3.3 预审查通过后，客户支付头金、签购买宅地协议
3.4 去银行提交材料等待住宅loan审查，约2个月
3.5 银行审查通过后第二个月，开始支付宅地费用。
有些银行的住宅loan的利率低，
比如一些 internet 银行，
但要求住宅要在1年内建成、
客户要亲自提交手续申请住宅loan；
有些银行利率高，但可找人代为提交手续，
比如建筑会社可以代为提交材料申请住宅loan。
附件图是一家银行的住宅loan必要书类一览

4. 住宅付款和住宅完成保证制度

注文住宅的建设中，买主分三次支付建设费用。
开工之前支付 10%-30% 的着手金，多数是 10%；
建物的上栋时的中间金；完成时的最终金。
无法 100% 确保会社中途不倒产。

为降低建筑会社中途倒产的损失，
建立了 "住宅完成保证制度"。
建筑会社可通过加入保险、
或者将建筑资金预存到保证会社，
要接受财务状况、着工建数的审查。

但这个住宅完成保证制度不是义务，
不加入完成保证制度的建筑会社，客户会减少。

加入 "住宅完成保证制度"的建筑会社，
建筑会社的中途倒产不会影响住宅的竣工，
但此时买卖双方都有风险。
若买方支付300万円着手金，工事费用100万円，
那不会返回剩余的200万円；
若买方支付300万円着手金，工事费用700万円，
破产管财人可能会请求赔偿 400万円的差额。

5. 住宅的品质确保

2000年4月，日本颁布了品确法，
确定了新筑住宅交付10年间的 "瑕疵担保责任"。
如果建物10年内出现瑕疵，住宅的买主可以向
卖主、房屋建筑会社、工务店等提出赔偿请求，
并要求无偿进行修缮的补修工事。

瑕疵担保责任的范围包括:

- 构造耐力上主要的部分，
外壁、基础、斜材等出现瑕疵。
比如地板变形超过 6/1000，
建筑会社要免费把地板修平。
- 房顶、外壁、排水管等不该漏水的地方漏水，
建筑会社要负责免费修缮。

若是厨房、浴室、卫生间常浸水的位置漏水，
建筑会社不承担瑕疵责任；
若是台风、地震、津波、暴风雨、积雪
自然灾害导致，建筑会社也不承担瑕疵责任；
若是树枝之类把瓦砸坏造成的漏雨，
建筑会社不承担责任。

为防止工务店等建筑会社
在建造完毕后的10年内倒产造成买主损失，
2009年10月，建筑会社有 "资金确保" 的义务。
建筑会社要么加入 "瑕疵担保责任保险"，
要么将保证金供托给法务局，才能交付住宅。
即使建筑会社10年内倒产也不损害买主利益。

日本住宅的建设费用约是 25-28万円/平方米，
住宅地价各地不同，乡村约 2万円/平米，
町约 5万円/平米，都市贵，
但即使都市内不同区之间的地价也差别很大，
附件表格是1980-2021年名古屋各区的地价。
--
FROM 117.136.38.*