- 主题:关于中介和二手房，我关注有10多年了，还是有很多事情可说的。
总结一下第一次自行成交的感受：
前面也有网友提到如何才能说服房东自行成交。也有网友说中介成交时中介的重要作用（这个我后面再说说）。
自行成交的过程中，可能会遇到各种各样的问题，遇到什么问题解决什么问题。最重要的就是要有毅力不能轻易退缩。不到最后一刻不能轻易认输。有时候你的真诚，你的毅力，会打动卖家，相近的价格没有理由不卖给你。至于什么是最后一刻呢？有时候你的竞争者和卖家都签订买卖合同了都不能算是最后一刻。
简单说一个10多年前的55bbs网友真实例子（3个牛人的较量）：买家G找上门和卖家M签订了自行成交合同走公积金（当时公积金贷款慢），在去交定金的车里买家G的老婆就草拟出一份买卖合同双方签字，卖家M拿到2万定金后回到家，一个全款买家Q出现提出多支付4万全款购买，卖家M着急换房权衡后（家里增加人口了，他是2局换3局），立刻违约支付买家G双倍定金，和买家Q交易。当时网友都非常称赞买家G的老婆，干练。买家G也没有纠缠，拿到双倍定金去找其他房子去了，也没有纠缠违约金事情。
3个人谁都没有拖泥带水，3个人好像都是赢家。当时的二手房市场就可以称为抢房，只要房价报价合理，谁买谁是赢家。
另外一个反例就是：有一个房子，卖家报价比市场价格低10多万，引来一大批买房者同时排队看房，出现相互竞价的情况，最终房子比正常成交价格高出50多万成交。这种情况作为买家也应该及时退出。
如果你是如上全款买家Q，看目标房子被别人签合同买走了，你直接就退缩了，你可能就买不到房子了。
自行成交房子，有时候你是单枪匹马，对手通过中介买房的相当于团队作战，中介有快速有效的房源信息，势力相差悬殊的。但中介的客户也有弱势，因为通过中介成交，买家会要求中介给至少砍出相当于中介费的房价优惠，相互之间会有心理战，拉锯战，是一种内耗的过程。自行成交单枪匹马这方面要比中介快很多，而且你有中介费的价格作为筹码（当然前提条件是这个房子的交易价格要合理，自行成交在砍价上劣势比较明显）。
在现实中，不是有很多机会个人和公司进行激烈竞争的，能完成自行成交，对个人的能力锻炼是非常有好处的。
我在后续办理一件私事的时候，需要和zf机构打交道，当时各种条件不顺，前面不断出现问题，最后我还是以最短的时间办成了。和我条件相当的其他人，办理的周期比我慢了1倍。用毅力和真诚是可以打动别人，天平可能会倾向你一侧。这个事情的办理过程回头看，还是受益于第一次自行成交房子的经历。具体的事情和二手房无关，这里不详细说了。
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修改:taiwai FROM 222.128.172.*
FROM 222.128.172.*
说说首套刚需的2个真实的案例
第一个：
我自己的一个低总价的小房子，卖的时候，有一天中介打电话说：有人想买，但价格还是差点，问我是否能见面谈谈？我说问问家人。放下电话，我和家人商量要不要去，因为确实距离太远了，但这个房子对我们来说必须要卖，最后决定还是去一趟。（这里说一下，即使你肯定要去，你也要矜持一下，不能立刻告诉中介，我马上到，不能让中介感觉你很着急卖）
到了中介店里，接待我们的中介和我聊了一会，隐晦的说了一下我房子的弱势，我直接和他说：我来就是为了卖房的，我的诚意你不用怀疑，我就打算今天签合同来的，你就去和买家谈，看看他们能出多少钱，和我差距有多少？中介很识趣，找买家去谈去了，来来回回谈了好几个回合，最后就是中介帮助买家去想办法建议买家从哪里去凑钱。
期间我们独自在一个屋子的时候，我老婆还和我抱怨：中介说我们房子不好压价，说的没道理，很不高兴。我说：有些事情看破不说破，要配合中介，给足中介面子，目的就是一个：成交。（我们家的大事都是我老婆做主，我就是一个跑腿干活的，家里家外一个活生生的打工仔，我对自己的评价就是：大事糊涂，小事精明）
谈判的时候，有时候中介回我们屋子，然后和我说：我们就是这个流程，和买家谈完再来卖家这里谈价格，你的价格我也谈不下来，我就来坐会儿。当时屋里气氛有时候挺尴尬，我就扯点不相关的事情缓和一下气氛。
最后这个房子当天签了，买家动用了各种方法凑资金（信用卡，短期借款等等的方式）。比我告诉中介我们的心里价位低了些成交的（比上一套成交总价低2万）。但高于我们自己的真实心理价位。一定不要将你真实的心理价位告诉中介，即使他是你同学都不行！
这个首套刚需的例子就说明了一个问题：中介一手托两家，结果就是谁弱势、谁没经验、谁好谈价就主攻谁。
当然首套刚需也有致命法宝：就是真的没钱了，就这么多钱，卖，我就签，不卖就算了，总不能让我去抢银行吧？
后来在买家付首付的时候，买家付款都是卡在最后一刻付款，部分资金明显是借的。买家付款感觉相当吃力。（这也说明一个道理：能不买刚需的房子，就别买这种房子，以后再卖的时候很吃力）
这个房子现在看买家不亏：现在的成交价格和我卖的价格差不多，买家用足了120万的公积金（高评高贷）。但这个房子流通性不好，着急卖的时候，有时候降价20%都没有人买，遇到一个买家非常不容易。所以我必须要卖掉。
之后我换房，我买的房子价格跌了不少。
现在这个买家偶尔还会给我发信息问点小区的事情。聊天中明显感觉他资金不紧张了。
另外我卖的这个房子，买的时候和卖的时候都很有故事，这个后面有机会再说。
有一个插曲：我们卖这个房子期间，有一套房子比我们房子各方面条件都差，结果高价成交。当时我联系中介问原因，中介的答复是：那房子是他们公司自己人的房子。我当时的想法就是：MD，肥水不留外人田。
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修改:taiwai FROM 222.128.172.*
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第二个：
海淀的一个小区，在售的房子有几套（当时其中有一套这里的网友在卖的2居的房子，价格非常合理），突然有一套临街靠近公交站2居的房子以较高的价格成交了（我为什么知道临街靠近公交站，中介app能用好，是很容易判断的）。我问中介情况，中介告知：买家是小年轻，首付有限，在售的可以高贷款的就这个房子，他们也认为买家买贵了。
这种有硬伤的房子一般就是首套刚需买，因为有的人对噪音不太敏感，但不要忘记你以后要换房，未来的买家可能对噪音很介意！
其实当时周围小区，范围再扩大一点，可以选择的还是有的。可以高贷比这套房子性价比高的有。但中介没有动力去做这个事情，因为一旦给买家看花眼了，单子就泡汤了。成交为王！弱势一方的客户利益靠边站！
这个房子我后来对比，在这个片区范围内，交易对买家来说：显然不是最优的。但如果考虑更大范围，比如海淀和远郊的房子对比来说，相近的价格，买家的选择是对的。
关于远郊的房子，我吃过亏，后面我酌情看看是否能说点。这个可能会涉及到部分人的利益，如果我说的不对，可能会有误导。
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修改:taiwai FROM 222.128.172.*
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说说我印象比较深的几个网友的例子：
第一个：
大概10多年前，有一个网友买了城里的房子，然后还款压力大（也不是还不起贷款，就是还了贷款没有多少活钱），过了一段时间给房子卖了，换清河后，感叹没压力，生活舒服多了。
这个事情反映2个问题，一是当时普通人对贷款还是不太接受，基本还是：有多大的肚子吃多少饭；二是当时这个人要是抗住压力，保留城里的房子，今天的收益应该会比清河的高不少。
第二个：
也是10多年前，55bbs的有一个女网友嘲笑自己一个女同事，买房后，生活节俭，吃饭都很省，有时候主动争取帮助同事订饭的机会，自己得一份免费的米饭。还有其他一些小事，总之就是很抠门。当时很多网友轰她，主要的意思是：人家节俭，以后会有一定的资产积累，你一个乱花钱的准月光族没有资格嘲笑别人。现在回头看，事实基本清楚。
第三个：
也是55bbs的一个女网友，说了一件事情，对我以后做事有一定的影响。是说，买房网签价格的事情，在只有契税负担的情况下，尽量高签网签价格，这样会给你再卖房的时候，使买家有高的贷款可能。这个事情当时就有网友说：税都是买家出，没必要自己为将来的买家考虑。其实这个事情尽管是名义上买家出税费，实际是双方负担的（税低的房子卖价高）。我在买房的时候，我基本也是按照如上规则做的。尽管我卖房超过5年了，但这种保证资产快速变现的能力还是非常重要的（满五唯一是一个比较苛刻的条件，有很多房子既是满五都没有办法做唯一）。当然遇到非普标准提高的话，那作用就小了。我有时候看到，有人为了少交点契税，将网签价格签订的很低的情况，我深感买家辜负了卖家的一片好意了（当然，买房的时候几千元对买家有时候也是很大的负担了，那需另当别论）。
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FROM 125.35.5.*
第四个：
是前几年水木的网友，买了一套税费很高的房子，好像是朝阳的，结果很多中介都知道这个房子税费高，常去交二手房交易税的税务所也说这个房子税费高，别人不乐意买，结果这个网友很下功夫研究二手房的税费条文，发现这个税他们的计税依据不对，结果这个网友买了这个二手房，交税的时候去了另外一个税务所交税，给办税员出示税费条文，交税低。功夫不负有心人的是，办税员最后问卖家，是否有遗赠抚养协议的时候，卖家告知有！（此前中介和买家都不知道卖家有这个）买家省了很多的税，买到了好房子（当时这个房子好像有点避讳的事情，买家不让知道的人在帖子中说，所以大家基本都不知道，我也不知道）。
这个事情也说明，你要想省钱，你得用心，你得下功夫。自行成交也是这样，既然想省钱，就要费时费力。当然，你就是找中介成交，如果你当甩手掌柜，也你可能遇到麻烦。
前不久不是有一个例子吗？通过中介买房，首付款被骗了，好在中介最后给赔付了。其实那个买家如果自己了解一点二手房知识，及时用网签合同号和密码到建委网站查询（时常监控），这种麻烦会避免的。
即使做甩手掌柜，也要知道什么可以甩手，什么不能甩手。
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FROM 125.35.5.*
写得不错 看完了
【 在 taiwai 的大作中提到: 】
: 第四个：
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: 是前几年水木的网友，买了一套税费很高的房子，好像是朝阳的，结果很多中介都知道这个房子税费高，常去交二手房交易税的税务所也说这个房子税费高，别人不乐意买，结果这个网友很下功夫研究二手房的税费条文，发现这个税他们的计税依据不对，结果这个网友买了这个二手房，交税的时候去了另外一个税务所交税，给办税员出示税费条文，交税低。功夫不负有心人的是，办税员最后问卖家，是否有遗赠抚养协议的时候，卖家告知有！（此前中介和买家都不知道卖家有这个）买家省了很多的税，买到了好房子（当时这个房子好像有点避讳的事情，买家不让知道的人在帖子中说，所以大家基本都不知道，我也不知道）。
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FROM 50.55.57.*
学习了
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FROM 218.68.91.*
哥们，哈哈，你这是和中介多大仇多大怨？有些买房者不值得可怜，活该被人耍
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FROM 124.64.19.*
我和中介没有任何过节，相反我尽可能正视他们的利弊，尽量利用好（我和有的中介很熟，我问他某个房源，他一般都会告诉我这个房源的硬伤，这个一般新人都不容易问道，新人一般都是在快签合同的时候才会被告知，这个时候新人往往已经来不及考虑该硬伤了）。有新人问我买房建议，我一般都建议他们去lj买房，因为在lj可能新人会因为没经验弱势吃点亏，但至少上当受骗的机会比其他zj概率要小不少。
尽管中介都在宣传二手房交易是低频交易，但对于年轻人来说，买房换房往往是5年左右就会发生的交易。尽管频率不是很高，但因为属于大额交易，无论通过中介成交，还是自行成交，绝对值得学习一下。
当具备二手房交易常识的人越来越多的时候，自行成交才可能与中介垄断相抗衡。这样也会迫使垄断的中介提高自己竞争力，有效削减不必要的成本（公司长大，有了垄断优势，就会养得起很多闲人）。
现在有些小中介以lj中介费2.7为由，一般定价自己的中介费2.2左右。lj2.7的中介费，给我们普通人提供了公开的房源信息可以浏览，较为真实的历史成交记录参考，大量本科毕业生中介可以免费咨询，一旦跳单尽管不悦但不敢公开干扰。小中介2.2的中介费包含如上服务吗？其他的小中介根本无法与lj竞争的。将来可抗衡的可能也许就是：有辅助帮助的自行成交。而自行成交一旦成为一个公认有效的选择，2.7的中介费必然会主动下调。
另外，有些新人，你不讲这些，他们也会自己学习；而有的新人，你就是将饭放在嘴边，他还嫌饭凉。
【 在 looklook2016 的大作中提到: 】
: 哥们，哈哈，你这是和中介多大仇多大怨？有些买房者不值得可怜，活该被人耍
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FROM 125.35.5.*
自行交易真不复杂，大部分是上家嫌麻烦不愿意，还有就是交易流程经常有微调、要自己联系办贷款
【 在 taiwai 的大作中提到: 】
: 我和中介没有任何过节，相反我尽可能正视他们的利弊，尽量利用好（我和有的中介很熟，我问他某个房源，他一般都会告诉我这个房源的硬伤，这个一般新人都不容易问道，新人一般都是在快签合同的时候才会被告知，这个时候新人往往已经来不及考虑该硬伤了）。有新人问我买房建议，我一般都建议他们去lj买房，因为在lj可能新人会因为没经验弱势吃点亏，但至少上当受骗的机会比其他zj概率要小不少。
: 尽管中介都在宣传二手房交易是低频交易，但对于年轻人来说，买房换房往往是5年左右就会发生的交易。尽管频率不是很高，但因为属于大额交易，无论通过中介成交，还是自行成交，绝对值得学习一下。
: 当具备二手房交易常识的人越来越多的时候，自行成交才可能与中介垄断相抗衡。这样也会迫使垄断的中介提高自己竞争力，有效削减不必要的成本（公司长大，有了垄断优势，就会养得起很多闲人）。
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FROM 140.207.47.*