- 主题:Re: 有抵押的二手房可以直接过户
非专业，抛砖引玉
【 在 jingdizhiwa 的大作中提到: 】
: 赞，你是专业的吧
--
FROM 221.220.244.*
没有你想的这么复杂。要理清民法典的思路：
首先，物权第一，所以存在抵押不能限制物权的转移，所以带抵押过户才只需要通知原抵押权人；
其次，对于原抵押权对应债权的处理，原则上是不发生变更的。抵押人与债务人不一致是常见情况，并不构成阻碍；
再次，是给了几个出口。如果原来协议明确有约定不允许带抵押过户的肯定是不能操作；如果原抵押权人认为抵押物转移对债务有影响，也可以要求提前偿清或者从售房款中提存用于清偿。至于具体操作方式那就是双方协商然后操作，没有太大的难点。
【 在 MidNiter (夜行人) 的大作中提到: 】
:
: 我粗略而不成熟地构想和分析一下，所述法条（下文简称法条）提供的新可能有多种，以前的操作方式当然可保留，新增操作方式应该是先带抵押过户，与之前的不同的是，抵押的处理可以是在过户后或过户时进行下述操作之一：
: 1.解押（只是不需要过户垫资了）
: 2.抵押债务随抵押物一同转到房屋买受人名下,转移方式为：
--
FROM 120.208.20.*
那也有可能，这就是我前面说的1的操作方式，即过户后解押。
抠条款，严格地说，就是“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”，再加上实际抵押合同条款的约束。
可能出现抵押人不及时足额还款或按要求清偿/提存，而房产已经过户给别人的情况。
这就涉及对带抵押过户后房产的抵押权的解释问题。
如果认为对不动产的抵押权依然有效，那抵押权人可以选择查封房产拍卖，这时可能不能认为买房人不知情是善意第三方，这就相当于买房人以自己的房产为抵押人的债务做担保，这对买房人很不利，没有一定措施的话，买受人可能不会买这样的房子。
如果认为对不动产的抵押权已经转为优先清偿权，那抵押权人无法再处置房屋，买房人安全了，但抵押权人的风险过大。一旦抵押人由于有其他高优先级债务（如欠薪或者欠税），或有资产转移，导致清偿/提存不能顺利完成的，抵押权人该如何操作？事实上以前抵押权人不会允许带抵押过户，以后更会约定不允许带抵押过户再提供抵押。那这个条款基本就变成空文了。
我觉得，对于方案1，得有制度保证，约定房屋的抵押款清偿费用由买受方出，但不经过抵押人的手，经过监管直接付给抵押权人应该比较合适。这样抵押权人才有可能同意先带抵押过户，然后解押（清偿）。实际上，这种操作就是消除了有抵押房产过户时需要垫资的问题。
【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
: 没有你想的这么复杂。要理清民法典的思路：
: 首先，物权第一，所以存在抵押不能限制物权的转移，所以带抵押过户才只需要通知原抵押权人；
: 其次，对于原抵押权对应债权的处理，原则上是不发生变更的。抵押人与债务人不一致是常见情况，并不构成阻碍；
: ...................
--
修改:MidNiter FROM 221.220.247.*
FROM 221.220.247.*
我觉得方案2a，即协商转抵押更有意义点，也是国外有的做法吧。
现在，就是等细则为1和2a的实施提供具体的可操作性。没有实际操作可能性的物权强化就是空文。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 那也有可能，这就是我前面说的1的操作方式，即过户后解押。
: 抠条款，严格地说，就是“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
: 这就涉及对带抵押过户后房产的抵押权的解释问题。
: ...................
--
FROM 221.220.247.*
没那么复杂啦……
因为带抵押过户时买房人必然会知晓房产存在抵押这件事，所以买房人必然会要求妥善解决，而正常情况就是与原抵押权人一起协商一个解决方案。
这也就是我说的，这都是操作层面的事情，按照目前情况一般是会选择一个有银行准入资格的正轨担保公司介入做阶段性担保，这样银行、买房人都放心，操作也便利。
【 在 MidNiter () 的大作中提到: 】
: 那也有可能，这就是我前面说的1的操作方式，即过户后解押。
: 抠条款，严格地说，就是“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”，再加上实际抵押合同条款的约束。
:
:
--
FROM 120.208.20.*
现在好多卖家要求买家先帮解抵押，这个时候房子还是卖家的呢。如果能先过户，买家再去解抵押，岂不是更好？
【 在 jingdizhiwa 的大作中提到: 】
: 过户之后，别人的贷款，用你的房子做抵押，你愿意这样买吗？
--
FROM 1.91.35.*
担保公司两大中介都有自己的名义上独立，但其实关联的公司。现在就是等着出司法解释和实施细则出来，就会出实际操作流程了吧。其实这个东西商量好了就是给抵押权人的消除抵押的钱走个监管的事情。
对于过户后解抵押其实我不大感兴趣，这只是附带结果，满足某些物权法人士的强迫症而已，实际上跟以前的操作没多大实质性的区别。我倒是很想看到直接转按揭的操作。
【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
: 没那么复杂啦……
: 因为带抵押过户时买房人必然会知晓房产存在抵押这件事，所以买房人必然会要求妥善解决，而正常情况就是与原抵押权人一起协商一个解决方案。
: 这也就是我说的，这都是操作层面的事情，按照目前情况一般是会选择一个有银行准入资格的正轨担保公司介入做阶段性担保，这样银行、买房人都放心，操作也便利。
: ...................
--
FROM 221.220.247.*
后面买家贷款，银行都要求先还前一个贷款，解之前的抵押，是否可解？
【 在 drifter 的大作中提到: 】
: a将贷款100万房产转给b，b贷款100万房贷，然后再把房产转给c，c同样操作，转了100次以后，房子本身抵押了1个亿，前面99个人断供，银行傻眼？
:
--
FROM 1.91.35.*
你没理解我说的正规担保公司的意思，
中介自带的那几家关联公司没这个资格。
我说的是有正规企业贷款担保资质的，在银行有正规授信额度的国有担保公司，因为民营担保公司自前几年两次行业内大事件之后就都不被银行准入了
【 在 MidNiter (夜行人) 的大作中提到: 】
:
: 担保公司两大中介都有自己的名义上独立，但其实关联的公司。现在就是等着出司法解释和实施细则出来，就会出实际操作流程了吧。其实这个东西商量好了就是给抵押权人的消除抵押的钱走个监管的事情。
: 对于过户后解抵押其实我不大感兴趣，这只是附带结果，满足某些物权法人士的强迫症而已，实际上跟以前的操作没多大实质性的区别。我倒是很想看到直接转按揭的操作。
: 【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
--
FROM 120.208.20.*
赞同这个做法。其实只要先过户，然后买房人的钱款先解之前的抵押，再办理新的贷款手续即可。
【 在 ycdongjh 的大作中提到: 】
: 带抵押过户目前没有什么障碍，建委也都可以操作。
: 至于原抵押权人层面，可能需要一定的沟通，法律规定是通知，除非另有约定不然抵押权人是无权阻止的。在正式操作起来考虑到房产在增值的趋势，一般可以在买卖的时候让过户后从售房款里尝清原抵押款项
--
FROM 1.91.35.*