首先你得确认你有购房资格，一线城市的法拍房大多都是限购的，要看下当地是否限购、你有没有资格。


分享一下我拍时的经历。


我是年初在上海，通过淘宝司法拍卖拍的，目前上海已限购，竞买人需要符合上海限购政策才能拍，不然有不能过户的风险。


先在网上平台看房源信息。阿里司法，京东，公拍等网站都有一些房源，查看拍品的公告信息、视频资料、文件附件，了解具体啥情况，有没有租约，欠物业水电费啥的。



看一下法院的说明，税费是否各自承担，还是下家全付，成交后要求的付款期，要准备好需要的钱。上海法院拍的很多房源，税费是各付的，但是下家要先垫付，再在10天内向法院申报退税，公告里如果约定了时限去申报，你逾期就无法退回代垫的税款了，必须卡时间点，在后面催催催，叮叮叮，不然就是几十万以上的损失！



淘宝司法拍卖，拍品信息的页面里，点“税费计算“相关的问题，会跳出税率表，可以根据拍品的情况，自己先估算上家，下家的税金。税金很高+下家全付的情况，那就得考虑考虑你拍这个，是否可以承受了。



淘宝司法拍卖网页的拍品信息页面，还会显示可以贷款的合作银行（如果有），我选了一个，提交一些基本资料，就有人来联系，初步评估大概能贷多少比例。然后他会发一些贷款需要提前准备的材料，比如户口本，婚姻信息，工资证明等等。上海这边不能公积金贷款，法拍只能纯商贷，是一个“法拍贷”的产品，要付贷款额*1.5%的保险费，给保险公司，来实现快速放款。



成交后就是催催催，一方面自己要把首期款快点打给法院，一方面要催银行快点放款。成交后到付款的时间非常紧张，一定要提前准备好所有需要的材料，寄快递也得用最快的。



有的拍品可以实地看样，上海这边的法拍，通常会委托一个拍卖机构来协助办手续，拍品信息里，会有拍卖行的联系方式。如果能看样，拍卖行会组织实地看样，可以上门看房，没准还能见到上家，了解情况。



准备拍了，就按照网页里说的，先冲一笔保证金，报名参拍。拍卖可能会持续个几天，一开始没啥人报名，因为早竞价太早了，到快截止那天，参拍的人就多了，然后就是大家竞价，直到成交为止。



我上午成交后，贷款中介可能能在后台看到信息？？马上就联系了我，叫我下午去银行签约，我签的是工行，商贷利率4.65%，一下午签了好多字，没仔细看合同里的内容，没问问题，想想也是冒险。银行的人会问你要贷多少钱、和你说要啥材料，要赶紧，立刻，马上，抓紧时间提交，扣掉保证金后，剩余的首期款打去法院账号，拍卖行的人会在中间和法院协调，向法院提交银行水单，你的退税银行卡等材料，保险起见，我用的同一个银行账号来操作这些事情。淘宝司法拍卖合作的贷款律所，会让你填资料，付贷款保费。银行的部分，他们要执行后面的商贷审批，放款环节。由于是法拍贷，放款应该会比一般的贷款快，要看好法院要求付完的时间，在后面催催催银行放款。


我对接的拍卖行人员是个中老年人士，他可能也不是很了解法拍的，但是负责和法院对接。拿到法院的一系列文书后，他把材料交给我，让我签收。网站合作的律所（还是上面的贷款中介），会派人到现场陪同办过户，核税？啥的。我拍的浦东的，我记得去了两次，第一次拿着法院文书办过户审税，交税是按照窗口通知单的时间，浦东这边并没有要当场交，可能过了有大半个月，才去交。


！！！第二次去浦东房产交易中心交税。为什么要自己算一遍税，是因为大厅有可能会算错！！！



我拍成交的那次，正好处于上海不满5，全额增值税新政策出来。我的成交日期在政策前，去柜台办理时间在政策后。由于法拍算税，正好在切换期，柜台直接给我算成了全额增。（我是会计）我要算提前要垫付多少钱，所以早就算好了大概税金，全额增税的资金buffer也加上了，虽然钱是够的，立马察觉柜台算错了。我和她提出了成交日期的事，她拿进去复核，再算出来的结果，就和我预估的差不多了。最后帮上家省了十几万税。


交完税，拿到上家，下家的税票，把要退税的材料交给拍卖行的人，赶紧提交到法院。从交完税，到向法院递交的时限，只有短短几天，中间还隔着拍卖行，所以得跟进拍卖行的负责人员，即时完成材料提交。退税所需的材料、时限，都不能出错。超过时限，就是损失，有这样的案例。



因为通过银行办了商贷，房产证是驻扎在交易大厅的银行人员，帮我代领的，他们内部要办啥手续不知道，好像有个啥抵押？完事了会把产证，户口本啥的寄给我了。



还是得自己做功课，因为贷款中介、拍卖行只是负责他们负责的那部分，有问题只能自己吃进。



过户时和拍卖行的人聊天，实际操作中，纠纷案例也很多。我是比较幸运的，上家是上海人，家里还有别的住房，整体还算配合，我入住后，把欠的物业水电气费补上就算完事了。


事后我还遇到了一个房产税的问题。外地人在沪首套，理论上免税，实际需要居住证满三年或者积分？（我只有居住证，没有申请积分，不知道只有积分行不行），才可以在柜台核税时算成首套。不然外地人首套，需要先交，符合条件后，再退。我的居住证，系统每年会自动续期，实体卡面就一直没去柜台刷新。过户前，我才去居住证柜台刷，不知道检测出啥信息不符，工作人员不肯给我刷卡面。由于房产中心和居住证，是两个系统，还没有信息互通，看不到卡，房产柜台就没给我算首套，给我发了房产税通知书。。当场被核定了一万多块房产税（实际符合免税，还没跨年，可以先不交，先去尝试了重新核税）


于是，拿到产证后，我再去更新居住证、再去房产税柜台申请重新核定。现在浦东的交易中心，还得先微信预约拿号，现场没有号的，和看病预约挂号类似，得带好几个材料，一次带不全、还返工，因为重新核税，也跑了几次。





以上是一个大概的回忆。仅仅是上海法院流出的、且位于上海的房产的法拍过程，细节有的记不清了，希望对你有所帮助。


【 在 zillionzhao 的大作中提到: 】
: 看上的一套房由于某些原因被法拍了，考虑是否拍一下。有拍过的筒子吗？传授一下经验。 ...
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所以要调查清楚，查看起租期
有合法住户，肯定买卖不破租赁

【 在 I010 的大作中提到: 】
: 这是你想当然了，如果有租户，法官也没办法
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赞，写的真详细，但思路很清晰。但是不明白你拍的房子房东为啥不自己卖，非要熬到法派？感觉房东很配合，也不是故意老赖
【 在 xuwx 的大作中提到: 】
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: 首先你得确认你有购房资格，一线城市的法拍房大多都是限购的，要看下当地是否限购、你有没有资格。  
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: 分享一下我拍时的经历。  
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: 我是年初在上海，通过淘宝司法拍卖拍的，目前上海已限购，竞买人需要符合上海限购政策才能拍，不然有不能过户的风险。  
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: 先在网上平台
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发自「今日水木 on iOS」
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这种还行
我觉得最大风险是风水不吉利
买了别自住
【 在 simonblue 的大作中提到: 】
: 拍过杭州和上海的三套法拍，当时不限购，已经卖掉一套了，赚了过千万，有偿咨询，本人法律出身，中政法硕士毕业，法官，律师，法务都做过

- 来自「最水木 for iPhone13,4」
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楼上不少中介，都获利千万了，在这要喝有偿咨询，怪好玩的
【 在 zillionzhao 的大作中提到: 】
: 看上的一套房由于某些原因被法拍了，考虑是否拍一下。有拍过的筒子吗？传授一下经验。  
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发自「今日水木 on iPhone 11」
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