分享挺好的，仔细读读经过写得挺清晰的，感谢分享
提点建议，望有所帮助

个人感觉，楼主把“看房”和“买房”两个概念有点理解偏差了
看了100多套，其实并没有太大意义，因为看只是中介带着看，完全走马灯的感觉
看多了反而容易没有目标，无法细致定位观察和研究，中介带着看到一套合适的，再一忽悠就容易中招

我买过3次二手房，都是一次谈成，到目前为止都还算挺成功的。原因有三点：
1. 定位要明确
  列一个清晰的需求表，价格|户型|学区|交通|通勤|电梯|朝向|位置|升值空间等等，排个优先顺序，明确之后就基本上可以定位自己要看的哪些片区多少钱的户型了。其他区域再各种捡漏房之类的，从来不看。楼主出现的买房第一单预算1000万变成第二单预算1500万，应该就是没有理清需求

2. 买之前要细致调研
  以我经历过的三套房，从看到买基本都是一个多月搞定，有需求的情况下，集中一个月时间，仔细看各个小区的情况，详细了解报价和历史成交。三次交易前，除了中介带看之外，自己也私下走访了各个小区。中介带看只说哪里好，或者说问题都避重就轻，需要自己线下仔细走一次（我第一套房回龙观，核心区域70%的小区买之前都逐个进去看过）亲身经历：避过楼边有高压线（中介不提自己不二次走访肯定就漏过）的坑，避过临街（中介说小街实际晚上10点还有公交车路过）的坑，避过类似楼主这种价格虚高房源很少的坑

3. 谈判前要提前做好心理准备
  楼主的第一个坑就是没有心理线，被人当成拍卖会了。我基本上会看市场，一般会分成几种情况：
  1）买家强势的时候，咬死不出高价（回龙观那套，卖家换房急于成交，直接在业主心理价位上继续压价，谈到凌晨1点也没松口，最后凌晨三点回家后买卖双方经中介沟通各退一步，加3万成交，比市场价低了大概15%，卖的时候8年大概涨了85%）
  这套买的时候是首套，也不懂，就想要个大房子，所以“三居+非顶层+总价低+回龙观片区”就是心里清单
  2）市场平稳，双方坐下来好好谈，慢慢磨，肯定有降价空间，但一般不会太大（通勤那套，正好赶上2020年疫情刚放开，市场不冷不热，果断拿下。买这套时候，因为疫情（2020年5月）的不确定性，媳妇上下班坐地铁风险高，通勤优先级最高，买的房子就在媳妇单位旁边，对我们来说是优势，但对卖家来说没啥用，所以这种就避重就轻，别给卖家以我就看好非这套莫属的感觉，到现在大概涨价30%）
  这套买的时候是二套（离婚首套），为了媳妇通勤用，也为了海淀学籍，所以“位置+小三居+性价比高+升值空间”就是心里清单
  3）卖家强势的时候，只要做好调研，尝试谈一下，不降价就开一些其他条件换利益，合适就签，别给卖家太多犹豫的机会，一旦市场好卖家谈的客户多，心理价位就会变（学区房那套，谈完就直接以卖家心理底价签约，并且要了6个月的换房周期，房源少户型稀缺总价低小三居，不到半年出的同户型已经涨了10%）
  这套买的时候是三套，卖回龙观买学区，有老人有小孩，不考虑一居室占学位，不考虑两居室住不下，不考虑高楼层老人爬不动，所以“学区+小三居+中间楼层+总价低+换房周期”就是心里清单

买房需要一定的理智加一定的冲动，在买之前理智，看好了再约谈，不要随便谈着玩找感觉；谈判的时候就是冲动一下，既然提前做好准备，就不会太坑合适就签；买之后就不需要理智也不需要冲动，安心住着就行了

买房一步到位的少，我就是目光短浅的那种，买回龙观以为自己要住一辈子所以大三居性价比高，之后发现疫情问题买海淀通勤，就没看学区问题，最后折腾一圈还是要买学区房。但人的眼光和经济能力也是不断变化的，一步一步走也挺好的，想开一些至少每次都是买赚了，只是没有一步到位而已。房子既然买了就坦然些，不想不愉快的方面就是了

PS：个人自我感觉谈判技巧很差，从没有巧舌如簧，比较实在。我不太喜欢那种各种说缺点就为了压低价格的买家行为，其实如果各种看不上坐下来谈啥，说了各种理由就是为了谈价格，还不如明明白白谈。我在谈判与买家见面的时候（基本中介就给个自我介绍时间）就直接一笔带过，说房子挺好的，看上了所以谈，大方也不觉给卖家错觉觉得买家太多心机，卖家听到这种比较实在的话语也比较开心，至少三次交易中买卖双方谈得都挺合得来。能做的让步卖家做得也都很到位。

其实水木房版挺好的，经常翻翻就可以回避很多坑，再次感谢楼主分享


【 在 aiding518 的大作中提到: 】
: ——多年以后，当我想起29岁那年签下人生第一次买房合同的那一刻，彷佛听到中介悄悄和旁人说，“这个冤大头一签完，我们就可以把他楼下同户型同面积一模一样比他那套便宜110万的房子挂出来了，关键是这个傻帽还不能反悔，因为根据刚才他签的合同，现在反悔就要赔300多万哈哈哈哈（房价20%）”的时候，心情突然跌落悬崖的我可能会想起第一次看房的那个下午。
: 太长不看版：直接跳到3. 4.
: 原文：
: ...................
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修改:lovegod001 FROM 219.142.255.*
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