- 主题:[讨论]买房的误区
差不多吧,资金成本算4.5%的话。房子从新房到二手的折旧大概每年折旧2%。各种税费,修缮等每年还要拿走1%。租金可以收回来1.5%。
所以住房均价每年涨6%左右的话正好持平。同一物业价格比较的话,每年涨4%左右盈亏平衡。
btw,其实日本买房只要不是最高点反而没亏,因为租金回报率高,利息低,这种情况下看着房价跌了,其实未必是亏的。因为不买的话租房子花钱也不少。
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这其实不是你作为租客就弱势和无奈
而是所谓的人善受人欺
租客要无赖起来,房东才是弱势,而且一点办法都没有
当然自己房子自己住确实最省心,等于少了个和人打交道的成本。但买卖二手房子一样有遇到垃圾人和恶心事的成本,只不过一次性完成了。其实本质是一样的。
【 在 smile5716 的大作中提到: 】
: 没用,老太太当面就说我七十多了,我一身病,你敢大声说话试试?也咨询了法律途径,律师说,就这种倚老卖老的人,派出所和法院都不敢随便动她。最好的结果就是直接起诉,但是法院也不会让租客毫发无损的要回来。就是你找到哪都不能全给你,做好思想准备。第一次体会了作为一个租客的弱势和无奈。到后面已经不是为这点钱,就是觉得太欺负人了。
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因为一般计算房价涨幅是同小区对比,也就是扣掉相对折旧的
他说的是房价的平均价格对比
过去20年确实涨幅比较可观,所以怎么算都是赚的。扣掉折旧后可能每年都有12%左右涨幅了。(差不多是20年10倍,如果纯比较新房,可能15倍以上了)
另外一方面就是自己首付资金,后续月供每月付的资金,一般人是不太去计算利息的。
如果认真计算起来的话,10年翻倍确实赚得不多。
【 在 liusk 的大作中提到: 】
: 从过去十年的经验来看,为啥感觉你说的有极大漏洞,我没仔细去算。
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修改:wrsea FROM 223.166.104.*
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那也没那么多吧,租金收入和税费维护费一般能抵掉。
大概就相当于亏银行利息,一年亏5%左右(按照前些年利息算)
但日积月累下来就厉害了。
比如16年到现在,500万的房子不涨价就相当于亏200万了。
因为有一部分资金是自有的,实际损失要更小一些,估计150万左右吧。
但如果是买房时候新房500万,过了8年周边新房价格还是卖500万,那这个损失就更大了,因为大概率二手房只能卖400万出头,那就相当于损失掉一半左右了。
【 在 xiadayu 的大作中提到: 】
: 嘿嘿,我早就算过了,房子不涨,总价低物业费高的地方,一年差不多亏7%
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修改:wrsea FROM 223.166.104.*
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是的,买卖二手房其实风险更大。
只不过是一次性就结束了,一般人就无感了,但其实真的可以非常闹心。
相比来说租房其实没啥风险,就算遇到垃圾房东,也没事。最坏最坏就损失个押金。如果自己想开点的话,其实压根不是啥大事。
“自己的房”前提是没贷款,未来也没有物业税。否则其实和租房没有本质差别。欠了房东的租金给不上风险很低,欠了银行和税务的钱给不上那就不是闹着玩的。
【 在 sgub 的大作中提到: 】
: 买房卖房一样会遇上垃圾买家、卖家,这都不是选择租或者买的主要理由。
: 什么“自己的房”的安全感实际非常虚无,也许一个流氓邻居,楼上楼下野蛮装修,小区里的恶习气,乃至工作的变化,都会让这种安全感和便利性一夜之间化为乌有。
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哦哦,这么算是的,如果纯空置的话等于每年要多损失1.5%左右
而且如果只是持有短期几年的话,出租确实也尴尬,开发商装修好的怕把装修弄旧了。毛坯自己装修的话头几年租金还不够装修费。
所以贷款买房投资要赚钱这事确实太难了。几乎只在房子大涨的背景下才有可能,其他时候都是个赔本的买卖。
【 在 xiadayu 的大作中提到: 】
: 有些人不出租,比如我
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