2021年8月25日更新：
时隔半年前来回顾，首先，对国家重拳出击提振生育率的预料，是对了的，但是没想象到来的这么快这么凶，未来随着改革深入，学区房的价值应该会进一步回归居住价值。
其次，关于CBD核心区建设的预料也是对了的，自贸区公布后，CBD发展速度明显加快，三星大厦、阳光保险大厦、泰康人寿大厦，过去半年入市进展迅速，z3、z4、z5、z6等4栋大厦也正式开始施工。我所在这栋楼的租赁行情，这半年间迅速恢复到疫情前，大半年前我出租的时候，同时还挂着十几套在租，现在已经一房难求。
最后，我最不看重的账面房价，相较入手时也涨了七八十万，未来价格应该会歇一阵儿了，当然对于关心账面资产的朋友，这个涨幅肯定是不如热门片区的。光纤的问题也解决了，最后一个居住不爽点解决了。
再说说最近半年的不利因素：
过去半年北京房价的这轮上升，导致文末给大家推荐的那些高租金房产的租售比进一步下降，现在已经很难再找到19年我看房时的那种租售比了，但是我推测这轮房价按住后，未来三年租金应该会逐步小涨，把租售比拉回去。
28号线进展不错，过几年开通后，会极大方便百子湾片区的人员上班，但同时也会带来租金的竞争，具体效果还要再看。
最后是我最担忧的，随着中美两国冲突加深，资本进一步脱钩，依赖外资的CBD经济前景可能会有所波折，但是最近半年，有一些互联网新贵、金融科技企业开始陆续进入CBD，也许也不会像我预料的那么悲观。
——————————分割线，以下是原文——————————————
大家好，在水木房产板块潜水了四五年，学到了很多，也出手了自己的房子，希望能把我的一点经验分享出来，回馈版友。本次出手交易完成的时间是2020年初，到现在刚好一年，正适合做复盘，看到版上关于出租目的的购房经验分享也比较少，于是有了这一篇。
我对北京房产的思考是这样的，首先，我不考虑自住，因为我虽然换工作不算频繁，但在私企难免跳槽，人跟钱走，新公司也可能不在北京。所以在公司附近就近租房是必然的，这一点买房自住满足不了。
其次，限购下，这应该是我北京唯一一套房产，也并不打算炒房换房，也就是说，我也许会持有几十年，无论房价涨跌，我都不太可能拿来变现，账面资产增减对我没有实际作用（要阶梯式换房的别参考啊~），现金流对我来说，更具备实际价值。
同时叠加我对人口坍缩的悲观态度，国家提振生育率可能采取重拳，我也不指望未来房产能继续高速增值，只要能跟上通胀率就谢天谢地了。所以这套房子对于我来说，要承担的任务是：很高的租金。至少能帮我覆盖公司附近一套两居室或三居室的租金，现价约8000-11000元/月。未来兴许养老也要靠它啦！这样选房的思路和各位考虑的未来预期涨幅不同。
再次，毕业只有5年，存款加掏空六个钱包后，只能凑出200万首付，也就是说，只能在总价400-500万之间挑选，尽量高贷款。所以我的方法就是，以400万总价上下，在全市范围内筛选70年产权（因政策风险，不考虑商住），2000年后建成的房子，然后按照租金高低排序。
很显然，结果主要落在东三环国贸一带，中关村一带，望京一带，我最后选了国贸。除这三者外其他热点区域，要么租金虽高但房子太贵，比如西城金融街；要么房子便宜但租金偏低，比如回龙观通州等，都无法满足要求。在筛选的过程中，发现虽然北京的房子很贵，但是租售年回报3%左右的房子还是存在的，比余额宝强，算是达到基本要求了，我们统一叫做高租售比房吧！文末会附上当时研究过的所有小区，供想要高租售比的同志参考。
但是这类房子的问题基本一致，包括：
1.相当比例没有燃气，租给办公可能还可以，但租给住家的则不容易出手，这类包括地杰长安驿、和乔丽致等用途标注为公寓的70年商品房。出于不挑租客，便于出租的角度，所有不带燃气的都放弃了。
2.绝大多数这类高租售比的楼盘房本属性为商品房，但是整栋大楼无论是从结构、风貌还是租客比例，都与写字楼相似，包括：
1）梯户比很高，动不动两梯十多户，工作日人声嘈杂。需要实地考察电梯等待率，物业管理等情况。
2）没有小区环境，小区花园什么的，往往路边一栋孤零零的大楼。但是我个人对这种情况没有抵触，在东京和纽约见过的大多数楼盘都这样，从小住国内的巨大小区也没觉得有多好，可能因为我不养娃吧2333。
3）物业收费较高，尤其是带24小时前台，中央空调制冷取暖的。对应的，需要实地考察物业是否值这个价格。
4）房屋隔音一般，当然比我在学院路住过的8、90年代老婆小强一点，但不如高质量的商品房。
5）公摊较大，普遍地毯面积在65%-75%左右。
当然好处也不少，包括：
1.便宜，高租售比房和隔壁同样地段、同样地毯面积的90年代老婆小比起来，单价便宜30%左右，租金高出30%左右。
2.一般都会有酒店式前台免费帮忙收取和看管快递，对90后网购刚需来说非常友好。
3.没有老人小孩，非工作时段非常清净，周末尤其舒适，当然也许因为我买的地段比较好，虽然楼上有办公的，但大都是白领公司，没有洗脚按摩培训班之类的东西，所以跟一般印象并不一样。
4.城市风光很好，我在北京十多年了，不管是学校还是公司，都在四环外五环附近，说实话，城乡结合部既视感很重，住在北京感觉跟小县城一样，尤其是14年在西三旗工作时，必经之路竟然是一段土路让人非常崩溃，这次选房时才感觉回到了大城市。
5.高租金区域吃喝玩乐比较丰富，方圆2公里内一般不会少于3家大型商场和电影院。
经过多方对比，最终选定了国贸桥东南角的恋日国际小区，距离国贸商城直线600米，中国尊直线800米，东北高楼层把角户型，方方正正的一居，东边2大窗，北边3大窗1小窗正对中国尊，实际价格425万，建筑面积76，实用面积56，在当时的单价来说偏贵，但房屋状况很好，之前做过2年民宿，虽说砸了墙变成了大开间，但是装修的很现代很不错，省了装修费，没买南向一方面是贵太多了，另一方面是冲着三环高架，担心影响睡眠。
19年年底开始走流程，纯商贷，大概花了一个多月，贷款250万，链家中介费2.3%多一点，20年初流程走完，中介费挺肉疼的，但是这套没在外网上挂出来，任何一家中介都没有，是链家中介跟房东熟，知道房东想卖还没下决心，主动联系房东推荐的机会，所以不好跳单，中介费谈下来一些，交易完成后也没有在链家的本小区成交里显示，我不知道是不是常见情况。
这个小区是2003年左右的，原值在60多万，我决定成交的时候，小区同户型的租金挂牌价格已经超过11000/月了，不算房价增值，前业主单单租金/购入价，年收益就高达22%，虽然是慢慢涨到这么高的，但让我对未来充满信心，因为北京的房价世界一线，但是租金比世界一线差远啦。但刚成交完不久，正在简单软装时，疫情来了，我心想坏事了。
2020年初，整个租赁市场大幅下挫，在年后一段时间里，小区的租金迅速下跌到了7000-8000元，我心想，这个价格签给长租租客亏死了，我对国家对付疫情有信心，所以干脆自己住一段时间吧，等疫情过后再租。咬着牙准备在路上奔波了，结果因为疫情，在家办公了几个月，还算不错。
没想到这一住，感觉十分安逸，一直懒得挪窝，直到20年年底，才拿出来出租，挂牌价10000，接下来的三周时间里陆续有七八户来看的，但价格一直没有谈拢，最终以9000元的价格租给了一个在国贸投行工作的金融从业者，他的大house买在西边，上班开车又堵又远，于是就想在国贸步行范围内租一间装修现代点儿的小房子日常使用，因为房子距离国贸三期很近，以至于他中午可以步行8分钟过来睡午觉，于是双方一拍即合。
总的来说，自己买的房亲自住过之后，还是有不少感想的。之前在各处论坛看经验，对这种办公多的高租售比房还是感到有点没谱的，但实际体验之后感觉还不错，总结如下：
1.关于租户办公多的问题：很多人对办公多的楼印象，来自于开满小工作室按摩店补习班，贴满小广告的商住楼，以至于楼上办公多会导致均价大幅下挫。但是虽然都是办公租户多，但不同的楼差别很大，我买的楼上都是正常白领，工作期间没什么噪音，午饭晚饭时间电梯要稍微等一下，但不会上不去。下班时段非常清净，毫无居民区的嘈杂感，令人松了一大口气。所以不同的楼况还是需要实地考察，我在看房时也看过一些比较乱糟糟的，比如大望路soho前排的那几栋临建国路的，人真是多，南边院里的还好一点。
2.关于租金和租赁的问题：疫情造成租赁市场大幅下挫，但是面向金领的租房恢复很快，毕竟他们不会因为疫情导致工作变动，未来cbd核心区还有6-7栋大厦要开建，这附近的写字楼供给过剩，但住宅相当不足，虽然房子租金贵，但还是在1个月左右的时间内租出去了。并且租金贵筛掉了很多低素质租户，前来问询的大多是高知分子，沟通顺畅。当然，你的装修要符合他们的喜好，老破小和上世纪风格家具他们是不看的。租给办公可能租金能再高一点，但我一屋子家具就懒得折腾了。
3.关于小区花园和环境问题：没有小区环境意料之中的没有给我带来困扰，平时主要宅在家里，想散步南边隔一条马路就是通惠河和庆丰公园，24小时前台起到了预想中的作用，保护了楼宇里没有贴广告发广告的情况；楼道有地毯和保洁，干净整洁，楼道禁烟也很到位；不管是收寄快递，还是夜晚阻拦陌生人上楼方面都非常负责，我自己刚住进去时都被拦下来登记过好几次。以上这些比万达广场和建外soho要好一点，也是各位物色此类房屋时应该关注的重点。
4.关于生活便利方便：可以说秒杀我以前住过的传媒大学、西三旗、回龙观、学院路等处了。方圆1.5公里内，有国贸商城，skp，富力广场等10家大型商场，5家电影院。1号线、10号线、14号线的5个地铁站，28号线也开工了。饮食方面看了眼外卖软件，3km内的外卖大概够我点一年不重样。但是离大型超市比较远，最近的沃尔玛和盒马都在1km左右，懒得走，主要靠饿了么下单超市外卖。
5.关于权属：住宅用途的普通商品房无误，民水民电有燃气，在整个交易流程中，统统都是正常待遇，没有遇到任何波折。有的小区权属是普通商品房，但是用途是公寓，我问了中介这个有什么差别，中介也说不清楚，有的说没差别，有的说公寓不能通天然气，我上网查了下，好像跟采光时间有关，冬季采光时间不够会被国家要求标成公寓。
6.关于房价涨跌：很显然这类房子没有学区加成，办公租户多，比涨价是比不过的，但其均价低，租售比高，所以如果你跟我一样，对未来的房价不报太大期望，不打算炒房，准备持有几十年，不会轻易变现的话，我认为比同价格无学区的老破小、远郊盘、余额宝、年金险等要好一些。如果希望等待房价上涨后获利了结，或需要房子来照顾孩子等情况请远离。
7.主要缺点：
1）早晚高峰千万不要在附近开车，堵到怀疑人生，步行骑行地铁上下班都很方便。
2）附近没有好学区和好医院，离的最近的是朝阳医院，如果你考虑学区医疗问题，请远离，只适合年轻人居住，或者跟我的租户一样，开个分矿，图上下班方便。
3）东北向，但采光问题不大，因为东面和北面几乎整面墙都开满了窗，但没料到国贸众多高楼的玻璃幕墙的反射光强烈刺眼，所以下午3-4点要拉纱帘。
4）物业费和制冷采暖等固定成本比较贵，物业费5块，连水电气等，一年下来固定居住成本得一万左右。
5）网络很差，跟大多数写字楼一样，被isp服务商垄断，又贵又慢，三大运营商都进不来，我没打算常住，就用了一年4G流量卡。（前两个月联通光纤进场了，这条不再成为问题。）
8.其他问题：
1）为了出租为啥不选小城市，能买十套收租。一方面是限购问题，大部分二线城市都限着，三线以后的小城市未来房价不看好，虽然我不期望靠涨价赚钱，但是也不愿意房价缩水，未来人口坍缩之后，省会以下可能都要完蛋，一线城市吸引力强，比较保险。
2）为了出租为啥不买商住。交易成本、持有成本、贷款成本、续期成本、政策风险、贬值风险、落户可能性等等令我顾虑较大，所以没有选择商住。
3）为了出租不如买基金，回报率更好。这属于个人资产均衡配置，房子也需要，基金也需要，趁房价阴跌先解决房子，后续收入主要用于理财，一年来基金也陆续配了几十万了。虽然错过了20年的大涨，但谁能未卜先知呢。房子租售比虽然低，但是比日渐下行的无风险利率还是强一些的。
4）占用房票问题。正如上文所说，我不准备要小孩，将来就算要了，前提条件也是滚出帝都，无论如何，我的北京房票是配不上学区房了。
大概就是这些了。有什么问题大家可以留言，我可以解答。
附上我当时了解过的，以及版友们提到过的其他小区，也是租售比很不错，总价不高的70年商品房，供大家参考：
恋日国际，大望路万达，和乔丽致，纽约豪园，建外soho，地杰长安驿，摩码大厦，泰悦豪庭，星源公寓，博雅国际，劲松富顿，双井优士阁，新金山酒店公寓，天籁轩，苹果社区北区，后现代城B区商业楼，百子湾大成国际loft，冠城名敦道，公元五号，阳光100，琨莎中心，韦伯时代，盈都大厦。
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修改:llyy4691 FROM 58.37.67.*
FROM 180.165.215.*