一、需求
改善居住。闺女16年出生，老人过来帮带，目前5口人，原来的两居住不开。居住、教育、交通及商业配套等几个方面，我把居住放在了首位，是这么想的：一是预算有限，无法兼顾。先解决一家人的住，教育问题实在不行争取上私立，以及通过课外班、自己带来弥补。二是住够了之前不通透的西南向高层两居。三是我认为一个宽敞明亮的家，对孩子成长也很重要，不想让闺女的童年在局促的老破小里度过。所以我的需求定位在：三居或四居、南北通透、小高层或洋房、物业和环境好、楼龄适当、通勤距离适当，预算1100左右。
二、选房
我这些年一直没断过在网上用绿中介的app看房，19年上半年开始现场看房，对感觉比较靠谱、激灵的ZJ，我都加了他们微信，看他们的朋友圈，并让他们推荐靠谱房源。说句题外话，我一直不排斥中介打电话、发微信。因为房产投资是我们生活中的重要事项，做好这件事，需要大量信息支撑。所以，我感觉做事积极主动、撮合能力强的ZJ，我都会留下联系方式，并时常和他们聊一聊市场情况。我认为只有这样，才能最大化做到信息对称，作出最有利的决定。事实也证明如此！
经过半年多的实地看房，结合需求、预算，把目标锁定在了丰台三个小区，万科紫台、紫苑和建邦华府，同时把首开华润城做第一备选，把西山公馆、领秀新硅谷2号院作为第二备选。
这几个小区遍布西、南、北，为什么这么选？首先是符合需求和预算，其次是西山公馆和新硅谷与单位距离虽远一些，但保值、增值性更好。20年4月之前行情都比较稳，我打算先卖后买，为防止行情起来后抓瞎，我计划卖房后一个月内必须买到房，因此必须有足够多的备选方案，防止在目标小区踩空。
这几个小区里，19年-20年年初，万科紫台、紫苑170的户型最好，总价最高，在1200左右。紫苑150、建邦160、华润城140、西山公馆150、新硅谷150左右的板楼三居，户型也都不错，价格都在1100左右。
看房期间，错过了几个性价比非常好的房子。2020年3月，建邦有个报价1030的房，被人968捡漏了（之后同户型仅剩1套，报价1180）；紫苑1050左右成交了2、3套；新硅谷1号院、2号院1100以下成交了三四套。此外，之前还看过百旺茉莉园140左右的洋房三居，3月1100以下也成交了几套。我当时感觉行情有起色，4月初，紫苑新出1套150的，报价1050，业主在内蒙，说五一期间回京，ZJ说诚心卖、价格可谈。我当时就跟房源维护人商定、锁定了这套房。
三、卖房
4月11日把房子挂出去了，强佑清河新城，96平西南向两居，报价650。4月20日，出现第一个约我谈价的客户，626成交。商贷，周期4个月。
四、买房
4月11日挂盘后，边等内蒙的大哥，边在备选小区密集看房，几乎每天都去看。同时，适当扩大了一下范围，跑到田村去看了几个小区。然后五一就到了，结果内蒙大哥没回来，让我等到5月8日。我当时就感觉这人不太靠谱，不能死等。5月2日，去看了田村熙湖小区一套168平的三居，报价1120，装修非常好，但小区环境很一般，不满意。可是，当天晚上ZJ告诉我，1100成交了！！！我就更焦虑了！！！决心五一期间必须把这事办了。5月4日晚上，田村的ZJ又找我，说熙湖旁边的香溪度出了一个同户型的161平的三居，套内还要大两平米，同时说小区物业很好、环境比熙湖也好很多，报价1127，要不要看看。我之前在网上看过香溪度，印象里比熙湖要贵1万多，前两天熙湖都卖到1100了，这个报价才1127，没有不看的道理。当天晚上8点左右，我跟媳妇说了一声，就自己来看房了。看完后了解了下业主情况、卖房原因等，ZJ问我谈不谈？我说谈。问我怎么谈？我说之前也跟你说过，预算就1000，你们给我使劲谈，价格谈的好的话，中介费就按2.7，一分钱也不少给你们。
LJ在田村片区一共5家店，当天一共来了两个店长，谈到晚上12点，1055谈成了。谈的过程比较顺利。这个房之前成交过，价格就是1127。后来客户想私下成交，业主担心信用有问题，他卖房是为了交丽春湖的房款，就毁约了。我当时想一是1127已经显著低于市场价，能买；二是价格差距比较大，想让业主大幅度降价，加价时也得有诚意、不能一万两万磨蹭；三是毕竟不是目标小区，能砍就砍，没太大压力。我自己谈判能力差，就让ZJ全程操刀。第一次ZJ出来后，我直接加到了1030，第二次1040，第三次加到1050后，ZJ说业主底价1070，让我自己进去和业主谈。我说1000多的买卖，现在差20要是谈不下来，你们就是废物，给我去接着谈。他们又进去了一会，说业主说了各让一步，1060.我说那就再各让一步，1055.他们进去后没多久就出来跟我说，大哥，进来签合同吧。哈哈，虽然还有可能磨个一两万，但无所谓了，这房子买的高兴，中介费我真一分没少，都给他们了。
签完合同后聊天，业主就住橡树湾，他媳妇当时已经先回家了，就坐我车一起回的北五环。我俩年龄差一岁，聊得比较好，后续他装修丽春湖的房子、我装修香溪度也比较同步，经常一起商量、沟通，还成了朋友。他自己说，真没见过10万10万砍价、加价的，再加上确实急用钱，要不这个价钱打死也不卖。去年时还能看成交记录、调价记录，当时香溪度均价确实在7.5以上、8左右了。不过那小区虽然环境、物业都不错，但配套差，今年没怎么涨。
五、心得
1、没事就上APP上看行情，要养成这个好习惯。
2、水木论坛相关板块也不错
3、ZJ的撮合能力非常重要。
4、换房要在市场稳定时操作
5、备选方案很重要。
6、配套很重要。香溪度居住没问题，我也捡了漏，显著低于市场价。但香溪度配套差，今年这波涨幅落后了不少。
--
修改:zhygsm123 FROM 221.130.253.*
FROM 221.130.253.*