作为专业的律师，感觉你犯的主要错误不是买房签合同没考虑清楚而是解约太冲动。想解约也得讲策略。
委托的问题，老人即使是事后同意，合同也有效。
定金的问题，10万定金不是完全没有机会争取。前2个月有个80万定金硬违约也要回来了。看合同更看运气。
20%违约金的情况有点复杂，实务中有支持的全额的，也有一点都不支持的，较多的是支持一点的。看证据也看法官心情。
现在你要做的是找问题，找法定无效、可解除或者撤销的依据。如果有就主动起诉退10万定金甚至双倍。如果对方起诉要20%，也得积极防御。
【 在 lanlande09 的大作中提到: 】
: 我是买家。
: 1.卖家是子女卖老人房产，没出示老人的卖房委托书，两天后中介专员回访，问签约时给没给看卖房委托书，才发现对方没出示。找中介问，中介说他手头有，发了个照片过来。落款是老人的名字，但是没按手印，也不确定是不是老人自己写的。
: 2.房子是出租状态，但是合同写着：“未出租”。所以关于出租一切的事项都没有约定。
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