我们买二套，大多数是小换大或者孩子上学买学区，基本都是刚需
拿北京举例，买二套房的政策是什么呢？
1.首付比例60%-80%
2.贷款比例40%-20%
3.按揭利率：商贷5.7%加上浮，公积金贷3.575%
其实如果二套按揭买A选项一定是公积金贷比较合适点（因为利率低啊，就这么简单），但是首付比例真的是太高了，以北京为例，随便一套房子都大几百万还需要这么高的首付，和全款买差不多了已经
那如果我不想付那么高首付进去，或者我二套无法用公积金了怎么办？
如果你还选择商贷按揭买那就落后了！
买房综合成本最低的依然只有一个选项——就是全款，那我没有全款怎么办？
一、抵押已有房产
这种方式是针对名下已经有一套北京房，办理抵押贷款变现的资金可以得到充分利用。目前除了全款房抵押，个别银行还开通了按揭房二次抵押业务，年化3.85%—4.25%，成本并不高，最重要的是能贷20年，还款压力小
二、垫资法
这是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是找人或专门垫资机构垫付尾款，房屋过户后直接去银行办理抵押贷款，在结清之前的垫资，月息1.8左右
三、信贷法
选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，月还息到期还本，还款压力小，资金利用率大，最重要的是提前还款没有违约金。例如贷款100万，一个月利息才5000块钱左右，而且是随借随还，简单方便，提前还款没有违约金，临时周转杠杠的(单人最高可做300万，夫妻双方最高可做600万)年化利率4.35%起，先息后本还款，单家额度30万
这么做有什么好处？
1、最高可贷7成，相当于只付了3成首付，盘活资金（无论你是企业老板还是企业职工，现金流在现在这个时代永远是好东西）
2、年化利率3.85%起，比起很多人的商贷5.88%，200万20年下来就要省下80万（理财理的就是这）
3、全款买再抵押，网签价可以签到最低节省税费
4、全款买可以和房东讲价(多多少少都能优惠)
5、快速拿下自己心仪的房产(很多抢手的学区房)

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