我不是大牛，想了想，担保公司的优势应该是房产和个人背景调查核验能力、法务队伍、经济实力、地方势力这些因素，还有公证、扣房本等实际操作手段和经验。
从宏观看，他们某种程度上应该是赌概率的，允许有少量的失败，但是个人赌概率是输不起的。另一方面，跟他们打交道对方很难动什么歪心思，但是跟你做对手时，对方各个方面的漏洞都可能要试试，能赖就赖能拖就拖。你只需注意保证担保他们能给你担保交易不成退全款，然后保证自己这边别有过错就行。
实际上诉讼也是条路子，但是诉讼成本也蛮高的（不过担保也有成本），时间周期也长，法拍可能有点点麻烦，没准不好执行。
要说防止拍卖金额不够还钱的话，其实你也可以去参拍，如果以市价9成拍下来或许差价就可以覆盖诉讼和法拍交易的成本。最理想的情况是房子的到手成本不高，甚至是便宜，然后你付出的房价又足以覆盖前两人的债务和你的债务，所以你的债权也无损失。或者，你以7折或者二拍以更低的价格拍下那房子，虽然房子拍卖价格不足以偿付你的债务，但你买他房足够便宜，或许比你市价买房扣抵债务还合适点。
另外，诉讼审理的时候，也可以先判决确定债务，然后执行的时候跟他商议通过卖房解决债务。具体操作可找担保公司。
所有这些理论上都是可行的，实际中对于普通人而言还是未知的未知很多，不知道哪步掉什么坑里就僵住了。还是推荐尽可能地多借助法院，担保公司这类的力量保障自己的权益吧。担保公司找靠谱点的。
在你跟债务人打交道的时候，一定要注意不要相信他信誓旦旦的保证和拖延，记住你当初就是信了他的信誓旦旦才会无抵押给他借钱。借助法院和/或担保公司就是避免跟他扯口舌，直接来真格的。
【 在 LeonTang 的大作中提到: 】
: 谢谢大牛的指点！担保公司的风控手段是什么？债权人已经没有其他资产可以查封了。  如果我不通过购买他的房产的话，这欠款恐怕是全部打水漂了。如果拍卖的话，房产剩余钱款完全cover不了我的欠款。如果能过户的话我买他的房产应该是最佳方案，对吗？
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修改:MidNiter FROM 221.216.147.*
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