请教大佬们，
1，小孩出生率现在越来越低，像我这种只能买老破小的风险比较大，看很多人的分析，思路上是不是应该先买自住，以后再换学区？
2，如果完全不考虑学区，主要兼顾保值和自住，或者稍微有点点学区，东城西城海淀朝阳，有什么推荐的区域吗？

谢谢大佬们
--
修改:dtv4 FROM 120.244.212.*
FROM 111.203.132.*