这篇的中心思想是什么？房价还要涨？房价不会跌？最好把结论先说说。
房价泡沫跟收入负债情况肯定有关系，这次房价普跌，一个观点就是居民负债率实在太高了，无法支撑继续拉高负债买房了，一旦下跌趋势形成，很难止住，利好政策也没法让负债累累的居民继续加杠杆买房。关键还是要增加收入，去杠杆后，房市会再启动，这就是周期规律。是不是泡沫当然跟一些客观数据相关，不是等爆了，才是泡沫，不爆就没有泡沫。
疏解的问题，要看进出的综合效果，北京人口2023年增长1.5万，终于止跌，但是这个数字还难说是形成回升趋势，不能说就是逆转了。总体看北京人口大幅度增长概率很低，下降的趋势未必能遏止，毕竟从2016年开始就一直下降。
出生人口的下降必然是有影响的。新生儿本身买房确实需要到很多年后了，但是因为新生儿的减少，刚性需要换大房子的需求明显降低，这个不仅仅影响房地产，对整个经济的影响是很大的。整体消费需求的下降对很多行业都会带来冲击。
有观点认为房产税推出，房价会重回上升通道。这个因为受政策影响太大，一般人没法预测，确实不好判断。但房住不炒应该会坚持。国家对破产房企的态度也就是这样了，不可能再大力拉高负债来救房地产。降利率应该是必然的，但是降到零也未必有用。还是需要提升产业竞争力，提升收入，居民负债没那么高，房价还会再回升。
长期看房价还会跟随经济发展而上涨，但杀鸡取卵式的吹大房地产泡沫来维持经济繁荣应该不会出现了。

【 在 ashzs 的大作中提到: 】
: 一是无论从租售比还是房价收入比看北京房价泡沫都已经很大；
: 从经济学的角度来看，只有当泡沫破裂时，才能确定这是泡沫。租售比是投资收益的衡量指标，房价收入比是宏观经济指标，这两个指标怎么能说明放假有泡沫呢？
: 如果真想衡量泡沫，要看供需关系是否完全失衡。北京各类房产在800-900万套。其中能交易的估计7成左右。1000万以上房产占10%。北京两千万常住人口和这些房子是不是已经严重失衡了？
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