上广深的住宅均价从当前水平分别下降18%、32%、39%、43%，其房价就达到了“第一层安全垫”
文｜刘建中 陈汐中国一线城市的住宅价格十分昂贵，万得（Wind）数据显示，2024年10月，北京、上海、广州、深圳二手住宅的挂牌均价分别为6.24万元/平方米、6.58万元/平方米、3.87万元/平方米、7.37万元/平方米。即使成交价在挂牌价基础上打个九折，价格仍然不菲。如果买入后房价下跌，购房者就要承受巨大的财务损失。2024年9月，众多楼市新政出台，很多城市的住宅交易量显著上升。万得数据显示，2024年10月第三周和第四周，北京、上海、深圳二手房交易面积比9月同期分别上升了66.8%、80.6%、140.4%（广州尚未披露相关数据）。不少朋友担心房价上升，怕错过时机，到处咨询该不该抓紧买房。笔者无法精准判断购房时机，但是可以提出两个标准作为“购房安全垫”，供大家参考。当满足第一个标准时，购置一线住宅相对安全；当满足第二个标准时，购房则更为稳妥。第一个标准：房租接近或等于房贷利息（假定贷款比例可以做到100%）；第二个标准：房租满足住宅类不动产投资基金（REITs基金）的收益率要求。下文章节会更详细地讨论这两个标准，但是这两个标准有一个共同的、必须满足的前提：房租在未来几十年中不能大幅下降。这个前提看似非常苛刻，但从美国和日本的数据看，这个前提是成立的。一线城市房租不会大幅下降从长期看，核心城市的房租整体保持平稳或向上。我们先看看美国的情况。美国有多个A级规模城市（A级可以大体等同于一线），包括纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、波士顿。美国A级城市的房租指数如图1所示。2008年次贷危机对美国经济造成了重大打击，但在危机最为严重的2008年-2011年，美国A级城市的房租也没有大幅下降。图1: 美国A级规模城市的居住租金指数（2000年=100）下面看看日本的情况。从1990年到2020年，日本经济经历了“失去的三十年”，经济增长极为缓慢。从图2看，以东京都为代表的日本一线城市，其房租并没有大幅下降。1998年亚洲金融危机给日本经济带来重创，但日本东京都区部的房租仍然整体保持平稳。图2: 日本东京都区部的房屋租金指数（1990年=100）所以，我们认为，北京、上海、广州、深圳的住宅租金未来不会大幅下降，其间也许会有小幅波动，但整体上会保持稳定或缓慢上行。这里再强调一下，以上这句话中有两个重点：“一线城市”和“住宅”。换句话说，如果不是“一线城市”，或者是写字楼、商铺等“非住宅”房产，以上判断不一定成立。下面讨论在我们提出的两个标准之下，一线城市住宅价格的底部在哪里。房租标准之下，房价要降多少下文称“房租接近或等于房贷”为“房租标准”。这个标准的推理如下：一线城市存在大量刚需人群，他们通过租赁满足住房需求。如果房租和购房贷款相差无几，大量刚需会被释放，从而可以阻止房价进一步下跌。为了满足“房租标准”，北上广深的房价还需下跌多少呢？图3是利用各城市住宅的平均价格和平均房租计算出的租金收益率。图3: 北上广深住宅租金收益率（季度平均值）2024年三季度，北京、上海、广州、深圳的租金收益率分别为2.3%、1.9%、1.7%、1.6%。考虑到未来房贷利率仍有下降空间，假定30年期贷款利率降到2.8%，再假定贷款率为100%。那么为了满足“租金标准”，北京、上海、广州、深圳的房价分别需要下降18%、32%、39%、43%（四大一线城市的房租未来几年不太可能大幅上涨，如果某城市租金大幅上涨，读者可以根据以上方法自行计算）。我们把“租金标准”之下得到的购房价格“安全垫”称为“第一层安全垫”。当然，自有住房比租房附带诸多益处，所以真实条件下，房价可能达不到“第一层安全垫”。很多人觉得“第一层安全垫”已经足够安全。在一般条件下，的确如此。但是，在极端条件下，还有一个更加安全的标准，即“REITs 收益率标准”。REITs收益率标准下，房价要降多少如果一线城市房价满足了“住宅类不动产投资基金（REITs基金）”所要求的收益率，那么这些基金就可以利用金融市场的海量资金，扩充资产规模。所谓“扩充资产规模”就是购入住宅。这些基金的购买，一方面能够直接阻止房价下跌，另一方面能够释放出积极信号，带动社会资本阻止房价下跌。当然，这些基金目前的底层资产并不涉及个人房主，但是他们的收益率标准仍然可以作为重要的参考。A股市场中，现有五只住宅类REITs基金，它们是：华夏北京保障房（508068.SH）、红土创新深圳安居（180501.SZ）、华夏基金华润有巢（508077.SH）、国泰君安城投宽庭保租房（508031.SH）、中金厦门安居（508058.SH）。除了中金厦门安居，其余四只基金的底层资产都是一线居住类资产。这四只基金目前收益率均值为4%。考虑到基准利率还有下调空间，假定下浮10%，而基金收益率也随之下降10%。那么当一线住宅收益率达到3.6%（4%*90%=3.6%），房价就达到了比“第一层安全垫”更为安全的“第二层安全垫”。如果北上广深的住宅要满足3.6%的收益率，则均价还需要分别下降36%、47%、53%、56%。以上跌幅看起来非常大，但这只是一个理论数值。实际上，当一线房价朝着这个理论值下跌的过程中，很多因素会阻止房价跌到这个程度。综合全文，如果北上广深的住宅均价从目前水平分别下降18%、32%、39%、43%，房价就达到了“第一层安全垫”，如果分别下降36%、47%、53%、56%，房价就达到了更为安全的“第二层安全垫”。北上广深四大城市的住宅具有一定的稀缺性，购买者也不限于本地居民。四大城市的住宅价格变动具有标杆作用，在国家促进房地产回暖的政策下可能不会跌到第一安全位，而且大概率不会跌到第二安全位。对于刚需购房者，如果房价接近第一安全位，而且自身财务状况良好，可以考虑出手。毕竟，自有的住房更有家的感觉。作者刘建中、陈汐为《财经》产业研究中心研究员；编辑：刘建中
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