从功德寺土拍结束就一直准备买，研究了几个月后基本放弃了，我说说这几个月通过不断研究和实地踩盘所得到的认知：

1.学区：功德寺最大的卖点，上地学区。不懂的小白以为直接买功德寺就是买海淀头部学区新房，太划算了。实际是上地学区内的上地实验仅对口七个小区，功德寺不在内，鉴于学位紧张，收房大概率也上不了。学府壹号院和圆明天颂的业主们也有被调剂到肖家河的，也就是说随着学位持续紧张，可能买功德寺有一定概率去肖家河填坑，即便是上限也就是能去树村校区，绝无可能去上地实验本校区，所以上地学区其实打了不少折。

有人还说，可以去新建101呀？新建101要28年才能招生，到底怎么样谁心里也没底。如果想等新建101，也需要28年以后入学的娃才行，近几年入学的大概率去肖家河填坑，小概率去树村校区。

2.倒挂：很多人说上地老破小都卖那么贵，功德寺定价便宜。单价贵的老破小大多都是能去上地实验的，是标准上地学区的学区房，而功德寺不是。

还有人说圆明天颂有16w成交的，和这个比倒挂严重。我在多处求证后对此成交十分怀疑，感觉很像是刻意设计的聊天截图。如果刨去这套成交，倒挂逻辑就不成立。

再说回功德寺项目，你很难奢望面积段从90多平起步的刚需项目能有多大的升值空间。另外，比如99、108这种热门户型，大概率不是10.5，而会是11.3，这么一算，所谓的倒挂空间是不是就更少了？

3.交通：功德寺虽然有地铁，不过距离13B软件园站步行大约1.2km+，实际距离并不近。

更重要的是，如果想进城，要不坐一站换乘16号线，要么坐两站换乘13A，坐地铁去市区十分别扭，还不如腿儿2km到马连洼或清河直接坐地铁进城方便和节省时间，所以这个地铁有和没有实际上差不多

4.生活配套：无论是生活配套还是城市界面，功德寺都是不及格，又破又荒，虽然离上地和软件园不远，但生活配套几乎为0，最基本的买菜都需要网购，真的很难想象这是海淀五环外的配套。

5.周边未来还有供地：新建101旁边还有个住宅用地待拍，树村新地也要马上拍了，未来这一片一共会有圆明天颂、学府壹号院、功德寺两个项目，再加上两块待拍，一共6个项目。

如果再算上不远处朱房村的2个项目，海淀北五环外共有8个次新项目，共计小3000套1000w-3000w的次新商品房，真的有这么多购买力能消化的动吗？

总结：没研究过功德寺的人，最初听到的时候一定觉得特别值得买，北京最强区的最强学区的新房，总价还不高，但实际上随着了解的不断深入，发觉并没有想象中的那么值得买，

我觉得如果在软件园周边上班的，可以买。娃28年以后入学的，也可以买。如果这两点一个都不占，那不建议买。当年学府公馆和玖月府抢破头了，现在交房了不也没涨价吗？甚至还有不少退房，所以投资也不建议买。这就是我现阶段的认知和结论。
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修改:sa425 FROM 1.202.112.*
FROM 1.202.112.*