事先声明，以下内容为我的个人认识，由于我的水平有限，有的地方可能有错漏，欢迎大家补充纠正。
影响学区房价格的三个重要因素一个是高考，一个是中考，最后重要的一个是小升初。
首先说一下高考，因为jiaoyu局的规定，现在很难获取到各个学校准确的高考成绩了，但根据近年各个学校的喜报，海东西朝阳的高中高分人数和平均分都占据绝对优势。昌平大兴房山这些郊区也有一些好高中，但非常少，每个区也就屈指可数的一两所。

为啥会出现高考成绩差别这么大的情况呢？有两个原因，一个是教育投入，各区每年的教育yusuan都是公开的，网上搜搜就有，因为众所周知的各区 税 收差距，郊区和城六区的教育预算差别很大，有兴趣看看zf网站公布的数据就知道了。另一个原因就是中考，中考锁区是最重要的影响因素，我接下来会讲。

关于中考，北京中考各区是锁区的，这种在其他城市也有，比如天津也有类似的锁区政策。北京的锁区简单说就是只能上本区的高中，跨区非常难。
北京的高中中招分三种，校额到校，统招，市级统筹。校额到校和统招是针对本区初中的，市级统筹一是针对其他区的。海东西这三个区中招是互锁的，也就是说，海东西三个区高中招生的市统筹一是不能招收海东西三个区的学生的。
高中教育高地城六区的学校，个别学校每年会有一些名额给到市统筹一，以24年为例，东城五中有23个名额，汇文24个；西城4中、八中、北师附、北师二附、北师实验都是各30个；海淀人大附、北大附、清华附都是各25个，101是30个；朝阳80中25个，陈经纶23个；丰台12中30个；顺义牛栏山一中25个。
上面列举的的24年市统筹一的情况可以看到，东城的二中、西城的161、海淀的十一等等名校都是没有名额的，只有给了名额的才能跨区招生，而且每个区分到的名额也就几个，这就导致如果你想在昌平大兴等郊区参加中考，跨区上海东西朝阳的好高中，将非常困难。
而市统筹一实际是优质高中对各个郊区的一次掐尖，把合区中考最好的生源掐走。
这也就导致郊区在教育jingfei投入不如城六区，中考被掐尖的情况下，高中很难有高分出现，平均分也低于城六区高中。

最后说一下小升初，目前大部分区的小升初都是派位和直升，海西朝阳还有点 招 渠道，但由于我对点 招 关注比较少，所以这块不做详细介绍。所谓的直升就是9年一贯，有的是全部小学毕业生都直升，有的是部分直升，需要摇号，没摇中的再参与派位。
关于派位，派位分全区派位和学区派位。
全区派位就是你可以选全区的目标初中摇号，各个初中在本区内都有一定名额给到全区派位，如果你在这个阶段摇中，就可以去对应的初中上学。但因为全区派位各个中学给的名额有限，热门初中报的人肯定会多，所以全区排位就是大乐透，能不能中全靠运气。
学区派位就是学区内派位，每个片区都有固定的几所初中，每所都会提供一些名额进行学区内派位，因为这个是派位的最后一环，所以不会出现摇不中的情况，肯定能在片区内摇上一所中学。而学区内派位也是影响学区房价格的关键因素，因为各个学区派位的初中不同，有好有坏，摇中好初中的概率大小，也就决定了学区房的价格。像西城金德月学区房价格比西城其他学区都高，也是因为这几个片区里的初中质量都很不错，基本没有坑校。

关于牛小和渣小，目前每个学区基本都有所谓的牛小和渣小，但在学区房的价格上看，同一学区内牛小和渣小对应的学区房价格大概有5%～10%的浮动。同一学区因为小升初通路基本一致，渣小一般还会有校额到校名额（例如安外三条小学有大概30%可以直升171）提升学区内派位摇中好初中的概率，所以学区房价格上差距不算太大。

最后再补充一下幼升小，以前幼升小对学区房价格影响不大，因为都是划片入学。但最近几年由于幼升小调剂出区的情况出现，所以也对学区房有了一定影响。东城的规定是19.1.1后买房的，幼升小要摇号，其他区也有类似规定，但基本都不执行，只有东城严格执行。东城如果房子对应小学按照划片入学顺位，还有空余名额，就会进行幼升小派位，19.1.1后买房的一定是要参与派位的，无法按照顺位入学。比如安外三条的学区房，可能会摇到九三或者青年湖小学，这个完全随机，特殊人群还有小概率会出区。22年开始由于入学儿童数暴增，导致西城金德月无法在片区内入学，只能出区，这也导致当时金德月的房价发生了一次大幅下跌。
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