基于历史成交数据：

1、2023年二手豪宅成交量：北京全年成交价1000万以上二手住宅约2,000套，占二手房总成交量的1.5%（2023年二手房总成交约13万套）。
全市存量豪宅占比：若以年成交量占比（1.5%）估算，300万套商品房中千万房产约4.5万套，与链家挂牌比例（11.6%）相差悬殊，说明挂牌样本无法代表存量。
基于挂牌率倒推

2、假设逻辑：若链家当前挂牌的千万级房源（约1万套）占全市可售豪宅的10%（即挂牌率10%），则全市可售豪宅约10万套。
叠加自持与空置：部分豪宅由业主自住或长期空置（不进入市场），实际存量可能更高，但难以超过20万套（占商品房总量的6%-7%）。

3、基于高净值家庭持有量
胡润报告数据：北京拥有千万资产的高净值家庭约29.6万户（2024年），若每户平均持有1.2套房产（含非豪宅），则千万级房产总量约35万套，但需剔除非住宅资产（如商铺、股票），实际住宅套数可能为15万-20万套。

4、结论：合理的豪宅存量范围
核心矛盾：链家挂牌比例（11.6%）与历史成交占比（1.5%）差异巨大，直接放大至全市商品房总量必然高估。

修正后估算：
保守估计：全市千万级住宅约10万-15万套（占商品房总量的3%-5%）。
乐观估计：考虑隐性持有（空置、自住未挂牌），上限约20万套（占6.7%）。
数据验证：

土地出让信息：2010-2024年北京成交豪宅地块（楼面价超5万/㎡）可建住宅约8万套，叠加早期项目后与保守估计一致。

卫星城差异：千万房产集中在东西城、海淀、朝阳（占比超70%），非均匀分布。




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修改:gxfu FROM 117.107.166.*
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