感谢热心版友提供的重要信息，部分描述已做更新。结合西城坑中坑小提升经验，以及近期成交价的爬升来看，此区域的改善或许比预期更快。
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去年来，北京房市总体微涨，远不及深广沪杭。一二线城市中，北京估值更合理，具备较高的抗通胀属性。

但京内呈现分化趋势，热门学区涨了20%以上。大多数地区10%以内或持平，未能跑赢M2，尚未突破四年前317高点。远郊区甚至持平或微跌。

最具潜力，并非最便宜。需结合所在区、产业、地段、人口以及学区潜力等多维度分析。

先说结论：海淀核心区域普通学区地段，将是3-5年内最具潜力地段。

随着版上近日分享的成交信息，版上所谓昔日“粪坑三兄弟”或已相继启动，三兄弟包括学院路、北太平庄还有花园路？

除此之外，今天紫竹院片区的普小，也有动静：

花二小的都12万多了啊，疯了。。。

这小学之前一直9万左右，小户型最多10？此次3月底突破12万是个信号，有更多家长认可此区位。

同区位的甘家口原立新小学（现北京市实验小学，根据版友补充信息，立新师资办学已经全面改善，如果辅以生源提升，可以预见未来成绩大幅提高），之前与花小差价约1万，即8万左右，小户型9万多。目前看，价位仍较稳，地段更靠近二环，同时有9/16/6号三条地铁线，性价比凸显。（补充：根据版友信息，甘家口报价已经提高，侧面说明有更多家长认可）

以上几个区域，海淀普通学区，多年不涨。但位置非常好，昨天热帖《ZJ 4000亿美元即将上市，“ZJ概念房”起飞？》（不知何因被删，可能怕吸引眼球。ZJ足够低调，一鸣这点比老马强太多了）中专门提及，高素质码农购房置业首选此区域，购买力非常强。其子女将带来小学生源的快速改善，进而带动片区初中的大幅提升。类似西城教改后，214/7/鲁迅等渣中迅速被牛娃填平，甚至冲击西城前十。

之前2000亿美元的蚂蚁引爆杭州：一只“蚂蚁”，让杭州房子一夜涨价百万！以后买房要跟科技巨头走？ 现在两倍体量的ZJ，对北京尤其海淀核心区的影响可以想象，至少跑赢M2。

目前，上述区域今年以来总体小涨（5-10%），如果够不上海西热门学区，又想获得海淀学籍且预期3-5年内学校改善，则建议重点关注此区域。

如果追求更高确定性更优质学校的，还是以牛小为主，最好片区内均衡无渣小，以免多校。


另外，如果海淀真正多校，上述区域也将额外受益，加速改善：
海淀区教育委重申1911多校划片


房市跟股市越来越像，再难出现普涨行情，反而是结构性分化。板块不同，天差地别。全国是这样（深圳vs鹤岗），城市内也如此（海淀对远郊）。本帖力求提供一个思路，并非判断涨幅，而是从学区改善、抗通胀、资产保值增值等角度分析，未来3-5年再回顾是否贴合。


欢迎讨论（感谢版友提供了大量一手信息，之前以为紫竹院、甘家口、增光路一线微涨5%以内，结果也小涨有10%了？），使得信息更准确。

另，朝阳也有突破之势，上述海淀核心区更是价值洼地了：
朝阳帝景陈经纶小户型51平最新成交单价14.2万！
https://m.newsmth.net/article/SchoolEstate/1159816



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修改:wxpkupig FROM 222.131.245.*
FROM 106.38.158.*

那套房成交价虚高，可能是有啥特殊原因，底楼有扩建？  我同事家房本面积36p，扩建成了3室一厅，价格铁定不能按房本面积算的

【 在 wxpkupig 的大作中提到: 】
: 去年来，北京房市总体微涨，远不及深广沪杭。一二线城市中，北京估值更合理，具备较高的抗通胀属性。
: 但京内呈现分化趋势，热门学区涨了20%以上。大多数地区10%以内或持平，未能跑赢M2，尚未突破四年前317高点。远郊区甚至持平或微跌。
: 最具潜力，并非最便宜。需结合所在区、产业、地段、人口以及学区潜力等多维度分析。
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FROM 111.206.84.*

紫竹院是粪坑三兄弟？
不至于吧  
  
【 在 wxpkupig (wxpkupig) 的大作中提到: 】
:  去年来，北京房市总体微涨，远不及深广沪杭。一二线城市中，北京估值更合理，具备较高的抗通胀属性。
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:  但京内呈现分化趋势，热门学区涨了20%以上。大多数地区10%以内或持平，未能跑赢M2，尚未突破四年前317高点。远郊区甚至持平或微跌。
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FROM 223.104.34.*

车道沟南里，涨幅15%左右
增光路，涨幅15%左右
八里庄涨幅10%
恩济里20%（报价，不知道成交）
紫竹院南路（出房少，年代不同，不太好比较，我觉得至少15%，泪目）
甘家口（有的报价涨幅30%，成交不太清楚）
总结下来涨幅在15%左右
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FROM 123.124.147.*

紫竹院那边房子已经很贵了，一直不觉得那里是粪坑啊
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FROM 114.240.56.*