- 主题:北京的朋友好多都不明白指导价的作用是什么？
举个例子：
五环内市场价1000W的房子，如果你按最低网签指导价468网签，首套能贷468*65%＝304W（且最长25年），二套468*40＝187W（且最长25年）。你说我想多贷，把网签价提高，也可以，无非两个情况，情况一：按1500W网签，但银行不傻最多给你评估到900W左右，北京是就网签跟评估价谁低来做贷款的(没有高评高贷)，那就出现按900W评估价做贷款，首套900*65%＝585W，二套360W，然后按1500W网签价交税，如果原值（原业主的开票价）高还好，如果原值低那税就高了去了（因为只有北京有20%个税，其他税多出的忽略不计）比如原值是500W，那就是按网签价1500－500＝1000W，这个1000W增值部份按20%交税即200W，这么下来，看似首套可以多贷281W（585－304W），但多交的税也200W了，二套可以多贷173万（360－187），多贷出来的还不够交税的。五环外六环内网签指导是374.4万，对应下来贷的更少。
上面是普通住宅的，第二种情况，是非普的，那就更难了，五环内总价468万或单价超3.96万以内、容积率1.0以上、面积140以下，三者同时都满足才算普通，有一项超就是非普，非普首套只能贷468X40%＝187W，二套468*20＝93.6W，当然即然是非普了，也就不卡这个线了，无非就是算一下网签到多少钱税能少交一些，找那个临界点。但总的来说，北京出指导价只会比这个网签指导价高，也就说反而可以多贷款了。所以北京1000W以上的二手房差不多都全款真不是说说的。
当然这里面也还有其他情况，比如说公房不存在20%个税可以多贷，但北京的公房很多都是七八十年代的老房子，新一点的公摊又很大，比如70多平深圳可以做出三房格局，北京可能两房都紧紧张张。比如买个次新两房，相对来说北京要难一些，而且北京最长只能贷25年。非专业对指导价的一点理解，望补充
【 在 zylu 的大作中提到: 】
: 拿深圳来说，指导价今年年初出台的，今年下半年已出效果。不少房子都已经在按指导价在卖，好多卖家的心理预期被打掉。甚至有些房子按指导价卖都卖不掉，今年二手房的交易量更是跌到谷底。下面这套深圳中学的学位房放在去年，这种价格想都不敢想。
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※ 修改:·KAKAY 于 Nov 1 08:49:08 2021 修改本文·[FROM: 111.196.2.*]
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北京个税除了公房其他都是20%，满五唯一可以免个税。
但同样超五环内468W这个线就变成非普，就会产生差额增值税(好像是5.6%)还有非普契税也要多1.5-2个点，这就要去算多贷款产生的网签价与原值差额多出的税费临界点在哪。首套还划算点，二套就非常不划算了，才会出现1000W以上的二套基本相当于全款。比如二套每提高100w网签价，只能多贷出来20w，却要多交100*5.6%=5.6w+的差额增值税加契税多的部分。(如果还有个税多贷出来的钱还覆盖不了税费)
所以总的来说网签的这个非普线成为贷款的基本点，如果出一个市场价1000w的7折指导价为700W，都是比这个468W高。所以五环内市场价低于670w的房子出指导价(670*0.7=469W)才跟现在的非普线一样，比这更低的出不出指导价也多贷不了多少钱。比如500w的市场价，评估价可能才450w，比非普线还低，这时银行按评估价来办贷款。(两条线取低的)
所以北京杠杆非常低，你说北京出指导价是不是会导致杠杆上升，房价上涨？
【 在 wanyh 的大作中提到: 】
: 北京个税只能选择差价20%交吗？满五唯一能减免吗
: 【 在 KAKAY 的大作中提到: 】
: : 举个例子：
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※ 修改:·KAKAY 于 Nov 1 12:05:49 2021 修改本文·[FROM: 111.196.2.*]
※ 来源:·最水木 客户端·[FROM: 111.196.2.*]
修改:KAKAY FROM 111.196.2.*
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北京17年至20年上半年被打下去20-30%，政策没放松还修修补补打补丁，去年还能往上涨，而且是低杠杆的情况下，可见购买力多牛逼。
深圳这两年加杠杆涨上来的部分需要时间去夯实。
【 在 onerat 的大作中提到: 】
: 如果北京按深圳这么指导价模式
: 北京的房价在目前的基础上至少翻倍
: 建议你再研究下北京的限购限贷政策是多么的牛逼
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