一
一套每平米19万元的新房源从挂牌到成交，最短需要多长时间？
北京西城区最近给出的答案是，3小时。
5月12日，西城区金融街附近一套65.5平米的学区房被挂到网上，报价1300万，一个小时
内，4波家长赶来看房。又过了一个多小时，房源下线，成交完成。房子被其中一名家长
买走，1265万，全款。
没时间留给你观察犹豫，更没机会给你商量或是筹款。一拨拨买主或许还在赶来的路上
，房，已经没了。就像那通往未来的末班列车，已经轰隆隆擦身而过。
这源于4月30日教委发布的新政：
从7月31日起，西城区将实行多校划片，新购房者子女入学不再对应指定学校，改为
电脑派位的方式。
北京城区的其他5区，从2017年开始就陆续推行了多校划片制，只有教育资源最为充沛和
集中的西城区例外。新政意味着，买房就一定能上名校的机会即将在北京消失。7月31日
政策实施前的3个月，是留给家长们追赶通往孩子美好未来的最后一列班车。
时间紧迫，许多原本还在观望的家长，再不敢犹豫不决，他们开始行动起来，留给他们
的考虑时间，被压缩成以小时计。
5月12日上午，李岩看中了月坛片区的一套学区房，总价618万。他从事医疗器械行业，
经济状况不错，但目前手头可周转的现金只有100多万。他问业主，支付尾款的时间能不
能缓一缓？
业主没有等他。当天下午，那套房子就卖给了别人，对方一次性付清。
李岩的孩子明年就要上小学，他原本计划让孩子上国际学校，思前想后，在4月份改了主
意，却正好撞上新政。错过这套房，他担心再也不能在新政实施前找到合适的小户型—
—如果勉强购买60平以上的两居，首付将超过600万，那对他意味着极大的经济压力。
黄波五一假期看了十来套房子后，他没有着急定下来，打算回去考虑考虑。5月9日，他
接到房产中介电话，说被他列为第一志愿的房子，有人打算入手了。他跟妻子急忙奔到
中介门店。3个小时后签下购房合同。房子到手，黄波终于松了一口气，感觉像做了一场
梦一样。
56平，770万左右，单价接近14万一平。黄波买下的是西城区什刹海附近的学区房，对口
“老牌牛小”皇城根小学。黄波的孩子两岁多，有了这套房子，4年后就能稳妥无误地进
入皇小。
孩子出生不久，黄波就开始考虑学区房的事情了。经过考察，他发现年末是一个价格低
点，入手最合适。按照他的计划，从3月开始看房，年底成交，中间有大半年的时间筹款
，经济压力相对小。4月30日的一纸政策，把他之前的计划全打乱了。
最热门的金融街学区，出现了近两年的房价历史新高。对口宏庙小学的丰汇园小区，有
房源标出超过26万每平方米的价格，这张截图在家长群里广泛流传。
与房市一起加速摇晃的，是家长们突然倍增的纠结和压力。时间窗口以肉眼可见的速度
在缩短。“不能让孩子输在起跑线上”的观念已经深植于家长们内心，然而，巨额的房
价，短促的时间，孩子的光明未来，捉襟见肘的生活，该怎么平衡？怎么选择？
二
家长们追赶的脚步有多匆忙，房产中介的感知恐怕最为直接。王欣所在的门店位于西城
的月坛学区，内有育民小学、三里河三小等多所重点小学。四五十平米的一居室放在以
往，她要花半年时间才能卖出去，而现在，她和同事“一个晚上就卖六七套”。
最近每天，她从早上8点开始就跟客户通电话，手机响不停，一大早到门店，工位上一个
同事也没有，全都出去看房了。往常那个时间，他们会先开个晨会，再出门发发传单，
“现在没有时间干这些了”。
比起教育资源相对均衡的月坛片区，同时拥有“宇宙牛小”和普通小学的金融街片区情
况更加疯狂。一旦电脑派位，这里的家长将面临孩子的学校一不小心从天上到地上的巨
大落差。同样是在金融街学区，最好的实验二小与底部的华嘉小学附近的学区房，每平
米单价的差距高达9万。多校划片在这样的片区必然将引起最大的波动。
家长们坐不住了。热门牛小——例如拥有80%比率直升顶级重点中学的宏庙小学——附近
成为家长们最先抢占的区域，尤其是总价低的小户型最为抢手。
金融街门店的房产中介崔浩证实了26万每平米房价信息的真实性：“40平左右的房子确
实单价达到了26万，60平以上基本保持在20~22万之间。”
五一期间，崔浩所在的大区十几个门店，每天成交量都在十几套。这在以前是不能想象
的数字，即使在行情最好的节假日，成交量也就在四五套。
买家连房子都不看就直接签约，在这段时间不是稀罕事。毕竟性价比高的房源太抢手了
。家长们买学区房主要看总价，而面积、环境、设施，这些普通买房者最关注的因素，
在这里并不太重要。
5月13日，崔浩亲眼见证了德胜学区对口西师附小的一套房子，27平米总价500万，当天
来了19个客户看房，被其中一个买走。这种热门房源，业主坐地涨价几十万，也依然有
人入手。
“有什么好看的？这种学区房，就是老破小，条件都差不多。“一位家长感慨，买学区
房最不必考虑的就是生活品质，西城重点学校附近老小区居多，价格合适的更都是上了
年纪的老房，最老的建于上世纪50年代，内部设施老化，必须要请人施工，翻新一遍才
能住人。
“没有环境可言，去了就看，条件合适就下手。”房产中介王欣在给客户介绍的时候直
言不讳，家长们也早已对这情况了然于胸，没有奢求。“咱们西城这边，你买1600万，
跟1000万，跟600万的房，其实是一个概念，只是面积大小。环境差不多，停车问题都很
难解决。”王欣说。
为了孩子能上好学校，北京的家长愿意拖家带口搬离舒适的大房子，住进这样的房子里
。况且，“这样的房子”，也是要挤破了头，付出巨大的财力，才能求得一个的稀缺资
源。
在改革的前夜，谁也不知道错过这最后的一班车，对于孩子的未来意味着什么。家长的
每次选择更像是豪赌。赶在7月31日前买入学区房的家长们，决定赌这一把，拿钱换心安
。
后台的成交数据在飞快更新，王欣眼见着一套套房子上线了，几个小时后又下线了，连
连感叹：“确实挺疯狂的，太疯狂了！”
三
4月30日傍晚，新政刚刚推出，马健正准备下班，接到房产中介打来的电话，语气喜气洋
洋：“恭喜您，您的房子真是买对了，涨价啦！”前一天，马健刚刚办完新房的所有手
续，西城区月坛片区对口育民小学的一套一居室，50多平米，670多万。
5月2日，马健再去看同小区同样户型的房子，已经卖到710万，相差30多万，北京一个中
等收入白领一年的薪资。
马健觉得自己很幸运。学区房手续办好后，他终于没有再失眠了，连着睡了几个好觉。
他39岁了，是一家国企的中层。孩子4岁，还有2年才上小学。3年前，他就开始研究学区
房，一直倍感焦虑。他的第一套房买在大兴，孩子长到一岁，他想到教育问题了，翻出
家附近学校近3年的高考数据，发现一个考上清华北大的都没有。
他铁了心要让孩子离开大兴，去市中心上学。起初，马健着眼在东边，在朝阳区看了一
圈。他35岁才有了这个孩子，当时身边同龄人的孩子都到了上学的年纪。最近几年，他
慢慢发现，邻居、同学都把孩子送到了西城区。他这才开始研究西城区的教育资源，最
后把视线锁定在了月坛小区。
这个探索的过程是以时间和精力为代价的，长达3年，对马健来说，最后的决定是审慎又
审慎的结果。为了挑选一个性价比最高、最合适的学区房，马健报过培训班，每堂课两
千块钱的课程，每次只允许学生提几个问题。讲解学区房的公众号他关注了很多，他是
愿意付费的用户。
2019年底，他终于决定下手了。实在太累了，他和妻子每个周末带着孩子四处奔波看房
，最开始预算首付400万以内，发现西城区没有一套学区房符合要求，预算越扩越高，对
学校的要求也越来越高。原本只打算让孩子上个普通市中心学校，3年考察过后，他决定
让孩子上北京最好的小学之一，哪怕辛苦一点。预算和期待相互撕扯，仿佛永远找不到
合适的房子。
做出最终的决定，却快得出人意料。两分钟，马健进到房子里走了一圈，当时有老人正
住在里面，他看了一眼立刻退出来，决定买下它。为什么这么快？“超过3分钟我可能就
不想买了，太差了。”马健苦笑说，但这一套，已经是他看过性价比最高的了，房子在
顶层，因此比其他房子单价便宜。
买下这套房子时，马健做好了房子会降价50万的准备。他知道西城区的学区政策早晚会
改，只是没想到来得这么快。中介的祝贺并没有让他感到开心，他很清楚，微弱的涨幅
是暂时的，7月31日之后，房价小幅下跌的可能性更大。
从目前的数据来看，西城区的新政并没有对学区房的价格造成大的影响。根据安居客的
数据，4月西城区二手房均价为12.4万每平米，5月为12万每平米，环比反而下跌了2.99
%。比较热门的例如金融街片区，出现小幅上涨，从17.9万单价涨到18.1万每平米。新政
对学区房交易的影响主要体现在成交量上，五一期间西城区房产交易量同比和环比增长
均超过100%。
房价波动小是新政下业主与买家共有的焦虑心理拉扯的结果。7月31日后，学校不再定点
，家长着急在此之前赶上最后一班车。新政同时也会遏制学区房的价格，使高价房与低
价房趋于一个平均值，拥有好位置的业主也着急在房子降价前出手。买方与卖方需求同
等旺盛，取得了平衡。
黄波观察到，新政后房源确实突然增多了，他看中的什刹海学区，新政前总共只有三四
十套房源在售，五一期间，5天内新增将近40套，房量翻了一番。
唯一的纠结仍然是留给买房的家长们的。他们别无选择。
签合同期间，黄波和妻子曾走出门店，在外冷静了半个小时。他犹豫了。是不是太冲动
了呢？他反问自己，匆忙买下这套房会不会后悔？万一有更好的房子呢？等跌了再买岂
不是更划算？新政对孩子择校真的会产生实质性影响吗？
“干脆就省点心吧。”黄波最后决定。哪怕多花了二三十万，为孩子买到一个十拿九稳
的入学名额，也是值得的吧？
四
签完购房合同当天晚上，马健病了。头晕目眩，呕吐不止。他整夜没睡着，第二天躺到
下午，才勉强能下床。
“压力太大了。就像你去赌博，已经站上台了，全身搜刮一遍，发现赌资不够。”马健
这样解释那次生病。房子首付500万，签约时他交了60万定金，余款约定在5月底结清。
如果毁约，他需要赔付业主100万。但签约的当口，他手上只有一半的钱，其余一半去哪
里找，能不能凑齐，他心里没底。
马健形容自己：我买学区房是丢了半条命的。他17年前从中部省份的大学毕业到北京，
农村出身，背后没有人支撑，每一分钱都是自己辛苦攒下的。大兴那套房子还在还贷期
间，西城的学区房买下后，每个月需要他偿还的贷款数万元，占家庭收入的90%。所剩无
几的收入，要养孩子，维持生活开销，“自己一般顶多花一两千块钱”。
为了在北京站稳脚跟，马健觉得自己十几年来从没轻松过，“每一年都在悬崖边上，要
么你自己跳下去，要么你就坚持，走上去就是高峰，跌下去你的人生就一文不值”。有
好几年，他经常凌晨4点才回家，早上9点半准时出现在公司。他形容自己的累是没有选
择的累，既没有特立独行的勇气，也没有放弃的决心。他养成了每天跑5公里的习惯，运
动产生的多巴胺带给他短暂的轻松。
人生进行到将近40岁，马健觉得自己的前半生总体来说是幸运的。他有幸在北京让孩子
拥有了户口；有幸在房价飞涨前，在偏僻的大兴以一万多的价格买下120多平的大房子；
如今，他还争取到了让孩子跟其它家境优渥的孩子站在同一起跑线的机会。
“我从农村走到北京，这条路有人用几代才能走完，我用一代就完成了，你知道有多累
吗？”马健说，为了这个目标，他愿意承担辛苦和压力，他觉得一切都是值得的。“我
挤上了最后一班车，成就了让下一代接受最优质教育的梦想，我难道不幸运吗？”
高价学区房对北京任何一个普通家庭来说，都是巨大的压力。但是这张最贵的车票，还
是吸引为数不少的家长们甘之若饴地去追逐。“我有了这张车票，就可以从大兴，一路
往上京开，开到西城，开到海淀，我孩子的人生不会像我这样辛苦。”马健说。这张车
票，象征着到达更高一个阶层的可能性。这是许许多多拿出全部家当购买学区房的家长
们共同的心里话。
学区房落定，焦虑的家长们暂时安了心。几天的轻松之后，新的压力又会接踵而来。
两年后，马健将从大兴120多平的大房子搬进西城区50余平的老房子。“再从那儿出来，
8年过去了，我可能就是个中年大叔了。“马健感慨道，他真的不敢想那个时候，自己的
一生就这样辛劳地为别人活过了。如果没有这些牵绊，他真的很想去亦庄生活，那里花
草丰茂，每天散散步，下下棋，那是他理想的生活。
但千万个马健们，从来没有后悔过。某个瞬间，他们甚至为自己感到自豪。
“您觉得您现在走到哪个阶段了？”被问到这个问题时，马健回答得很快：“至少我能
在北京勇敢地活下去。活得好是不可能的，这里有那么多二代三代，你永远够不上。”
“活着已经是成功了。”他想了想补充说，“我的下一代，我要让他好好地活着。”
*应采访对象要求，文中人物为化名。
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