如同走在宾馆里的长走廊一般，光线很暗，跺一下脚，天花板上的灯才亮起。走廊两边
嵌入的是8道风格迥异的门，住着8户人家，户型相似，全是大开间。
房子很难住，很多房子是开发商自带的简易装修，地板都翘了起来，厨房和卫生间的象
牙白门隔开了客厅里的杂乱，门框紧贴着地板，锈迹斑斑。卫生间在角落里，马桶、洗
手池和简易热水器占满了空间，人几无下脚之地。厨房走道逼仄，只能一人通行。
这里是位于北京市海淀区万柳“富人区”的蜂鸟家园。小区里只有4栋楼，共有1296套房
子，8成户型为40-50平方米的大开间。站在园区内，放眼望去，由一扇扇窗户密密麻麻
堆积成的墙面酷似“蜂巢”。
小区里的房子虽差，但它是非常优质的学区房，按照多校划片原则，买了它几乎等于拿
到了北京顶级学府中关村三小的入场券。此外它周边的教育资源也极佳，比邻中关村，
斜望北京大学、清华大学、中国人民大学等知名学府，数千米外还有云集上百家辅导机
构的海淀黄庄。
位于北京最优质教育资源的中心位置，让它的房价在过去十多年来一直呈现上涨态势，
而最近几个月时间它的单价更是一路上扬，追至21万元/平方米，增幅超过30% 。
这相当于一套大开间，就要花费1000万元。问题是，那些为了让子女上个好学校的家长
们，这1000万花的值吗？
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图 /视觉中国
“入场券”
对于全职妈妈李文丽来说，蜂鸟家园的最近一轮疯涨，她是受益者。
2016年，孩子刚刚2岁半，李文丽突然发现，身边经常一起遛娃的妈妈们，因为孩子到了
入学年龄，都效仿“孟母三迁”陆续搬走了。
李文丽那时的家在朝阳区，所在小区派位的小学极其普通，那是典型的“教育洼地”。
她心里开始慌起来，跟家人商量后，决定卖了正在住的四居室，买一套学区房。
众所周知，北京教育资源最好的地方是西城区和海淀区，随后3年多时间，她几乎踏遍了
西城区和海淀区的所有顶级小学，包括西城区的实验二小、宏庙小学、育翔小学，以及
海淀的人大附小、中关村三小等。
她专挑选孩子放学时去，学校门口会有很多接孩子的家长，这个时间方便她打听情况，
譬如学校设施好坏，有没有新风系统，教育环境如何等等。她通常还要绕着学校走几圈
，观察周边建筑，有没有医院——如果有医院，会不会影响地下水质，进而影响到学校
的用水安全。
通盘考虑下来，她更倾向于去西城区买学区房。西城区的好处是，小升初派位直升的中
学多数是重点中学，教育资源比较均衡。而在海淀，教育资源不均等，小升初的派位中
学质量参差不齐，六小强提前“掐尖”择优，加剧不均等，导致家长和孩子为进好的中
学，鸡娃不止，压力极大。2019年底，下定决心的李文丽卖了房，手里握着将近一千万
，准备踏入西城区，但是随后一场全球性的新冠疫情打乱了她的计划。
国内疫情还未结束时，西城区针对学区房的政策又变了。2020年4月28日，西城区出台多
校划片政策。新政要求，2020年7月31日之后买房落户的生源，不再对应单一学校，将接
受随机摇号，派位入校。比如说，奔着实验二小的李文丽，即使花费千万买了房，孩子
也不一定能上实验二小了。
多校划片，是北京市近几年陆续推出的调控学区房的政策，对炒学区房现象杀伤力极大
。对学区房市场极其敏感的中介梁文硕发现，西城优质学校宏庙小学的学区房，在“73
1政策”出台后的3个月，一套房子都没卖掉。
很多原本考虑西城学区房的人，只能涌入另一片教育高地海淀区，包括李文丽在内。海
淀名校众多，其中人大附小早早被她排除在外，因为它对学区房有落户年限要求，必须
4年半以上，她的孩子已近入学年龄，根本等不及。她的视线集中在另一所名校——中关
村三小身上。
海淀虽然早在2018年4月28日也出台多校划片政策，但是中介告诉李文丽，中关村三小的
学区房，在过去2年时间里招生并未受影响，没有发生调剂到其他学校的情况。
“长期以来，三小对应学区户数仅8000多户，即使算上后来添加的万泉新新、光大花园
等四个双选学区，也才1.3万多户，远远满足不了三小的学位招生。”中介给她分析，“
现在三小每年招生18个班，还可以再扩到22个班，远远没有达到饱和程度。”
中关村三小对应的学区房有14个。其中蜂鸟家园因为户型小，总价相对较低，是家长们
抢的最主要对象。
正当李文丽准备入手时，但她发现，蜂鸟家园的房子太抢手。中介刚跟她说有一套蜂鸟
家园东向的房子，她还没来得及看，就有其他人抢先订了，中介告诉她“对方连看都没
看”。
“最好的时候，蜂鸟家园的销量几乎占据万柳销量的1/3。”昔日销售冠军刘明熹说。
反观周边其他学区房，多是低密度、大户型的豪宅，像万柳书院、万城华府等小区，面
积都在200平方米，总价要在5000万元以上，就连蜂鸟家园旁边的塔楼康桥水郡、涧桥的
两居也要1500万元以上。李文丽还算果断，她在去年7月以不到800万的价格，入手了一
套蜂鸟家园的大开间，没想到从那之后，房价就开始猛涨。
房产中介梁文硕发现，自去年7月以后，找他买房子的人突然多起来，而他手上的房源却
越来越少。严重的供需不平衡，使得蜂鸟家园的价格水涨船高。
当时的情况是，几乎都是在“抢房”，一套房源出来，往往都有三四个人在排队。同样
的房子，这个业主以780万刚刚卖掉，另一套房源推出来，业主就把价格就调到了810万
。
根据市场上旺盛的需求，在一次直播中，梁文硕预测房价在2021年春节前将会上涨到95
0万。当时很多人在下面留言，骂他带节奏，助推房价。
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图 /中原地产 2021年5月15日蜂鸟家园房源报价
他现在回想起来，自己还是过于保守了。谁也没想到，蜂鸟家园的房价在今年3月爬上历
史高峰，一套51平方米的朝东房间，被炒到1030万。在过去5个月的时间，房价上涨了2
8%。
价格的上涨，对李文丽来说，像是对她3年辛苦择校的意外补偿和安慰。她原以为自己买
的房子，已经涨到了天花板，没想到半年后，又涨了近200万。
庞大的触角
蜂鸟家园和中关村三小的粉色教学楼（现在的南校区），于2003年同一年建成。
当时，蜂鸟家园还没有学区房的属性，它的定位是国内比较稀缺的小户型楼盘，主打客
户群体瞄准在中关村上班的年轻一族。新盘不过每平方米7000元，一套房总价不过30万
，主要被一些中关村科技公司买来，作为福利房， 招徕优秀的高科技人才。
此后蜂鸟家园的学区房属性逐渐突出，尤其伴随中关村三小北校区在2015年落成，中关
村三小成为海淀区硬件设施一流的小学，周围小区房价亦是节节攀升。
在过去18年间，蜂鸟家园房价翻升近30倍，跑赢了全国楼市，也跑赢了很多中关村的科
技公司。
2010年就到蜂鸟家园物业工作的文涛告诉AI财经社，当时发福利房的中关村科技公司，
“好多都黄了。”
蜂鸟家园的房价出现过几次疯狂的涨价周期。除了最近这一次外，最疯狂的一次始于20
16年下半年，房价每日都创新高，几个月房价几乎翻倍。直到2017年3月的“认房认贷”
政策出台后，才扭转了蜂鸟家园上涨的势头。
对于房产中介刘明熹来说，那是一段令他十分怀念的时光。他记得最疯狂的时候，三四
个买房人坐在会议室里，业主坐地起价，谁出的价高卖给谁。
房屋交易市场越活跃，对房产中介机构也就越有利。2016年，刘明熹所在机构在蜂鸟家
园周边还只有一家店，现在已经扩张到三家。
刘明熹称，机构从一套房子交易中抽取的费用，一般是2-3个点，对于一家几个人的小门
店来说，交易一套3000万元的房子，收取的中介费几乎就够一家店一年的人员成本了。
依靠活跃的交易市场，蜂鸟家园附近的链家，在短短几年就扩增到4家门店，中原地产3
家，麦田和我爱我家各有2家。
除了规模扩张的中介机构，校外辅导机构也是疯狂进驻。
从朝阳跨区买到蜂鸟家园的刘敏感受最为强烈。她指着蜂鸟家园边的万柳中路说，“放
眼望去，一路上除了家长就是培训班，基本上没有别的。”
蜂鸟家园的四栋楼里，唯有2号楼是商业楼，一共三层，其中二到三层都是各大应试辅导
机构。小区北面100米，是派顿大厦，那里除了一楼底商有餐厅外，密密麻麻进驻的都是
各大课外兴趣班和应试辅导班，包括艺术、口才、音乐、舞蹈、合唱团、美术及其考级
，一应俱全。蜂鸟家园往西2公里还有辅导机构云集的金源购物中心，往东4公里则是教
育资源最密集的海淀黄庄。
刘敏说，来这边上学，从不后悔。这边教育资源优越，辅导机构云集，十分方便，各种
课外班几乎10分钟内路程都能找到。
她之前生活的朝阳，则完全不一样。在朝阳，她曾经想给女儿报学而思的一个热门辅导
班，根本报不上名。但是海淀这边，只要你想上任何一个老师的课，培训机构都会给你
安排。它知道海淀家长需求旺盛，会倾斜给最好的老师和资源。
“只要你孩子入了学，根本不用愁去哪报辅导班，孩子班级群里，都是各种辅导班、培
训机构。”4月的一个下午，刘敏坐在蜂鸟家园的健身区石凳上，正看着孩子在健身器材
边玩耍。孩子刚刚放学，半小时后，她将要送孩子去1号楼的辅导班，学习美术。
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图 /视觉中国
园区内的另一侧石凳上，是一年级刚刚放学的小宇。她一会要去蜂鸟家园的4号楼练字，
眼下正坐在石凳上享受奶奶提前准备好的水果。“一天天的，连吃水果的时间都没有。
”奶奶抱怨道。
海淀是片神奇的土地，像吸盘一样，各大辅导机构是触角。李文丽觉得，一旦迈入，你
的心思就被这些触角缠上了。
临时驿站
白天，蜂鸟家园里是安静的，园区内很少能看到家长和孩子的身影。直到下午3点半，蜂
鸟家园方才热闹起来。小孩子背着书包，在家长的带领下放学回家。
但很快，园区内将切换成另一幕。放了学的孩子，换上新装备，要么背后挎着大提琴，
要么重新背上书包，跟在家长后面，穿过园区内的小道，走向四周各种培训机构里。
只有到了晚上六七点钟，蜂鸟家园的房子里，才能亮起一盏盏灯。但其实，住在这些用
七八百万、甚至一千万买来的房子里的感觉并不好。
李文丽刚搬进蜂鸟家园时，狭小的空间令她十分犯愁。她已经尽量把东西压缩再压缩，
依然把“鸽子窝”塞满了。为了节约空间，她还购买了上下铺和直抵天花板的柜子。
上下铺让她觉得重回了大学宿舍。室内装修很老旧了，她也懒得装修收拾，怕装修完格
局更小了。反正这房子，她也没有要久住的打算。一旦孩子上了学，家里资金周转开，
她就打算置换到周边的两居室或者三居室。
跟李文丽不同，刘敏买了房后并没有入住，“太拥挤了，住不下。”她在旁边的康桥水
郡租了个两居室。中介一直打电话，问她要不要置换房子，卖掉蜂鸟家园的小户型，在
旁边买套大的。
海淀为了调控房价，对学区房实行“6年一学位”。这也意味着，一套房子，原则上只能
一个孩子（符合规定的二胎除外）小学6年毕业后，方能腾出学位，供他人使用。一套房
子的学位期限主要是在孩子幼升小时，会作为一个重要入学标准，纳入小学入学资格审
查范围。
刘敏有些疑虑：如果在孩子上学期间，卖掉蜂鸟家园的房子，虽说学位还在自家孩子名
下，但很难说，如果后续有新的政策动向，导致孩子错失上学机会。她担心因小失大，
所以拒绝了房产中介的提议，至少等孩子小学毕业后，她才会考虑卖房。
相比刘敏的谨慎，刘明熹接触的多个客户，他们购买蜂鸟家园，只不过是临时牺牲居住
环境，“占个坑”，优先孩子上学。孩子一旦幼升小成功后，2到3年内，就会考虑把房
子卖掉，去别处买一套大户型，适宜居住的房子。
毫无疑问，蜂鸟家园不过是家长和孩子们的临时驿站，因此他们也没有用心经营在这里
的生活。
李文丽在这里住了大半年，还没有认识几个相熟的家长朋友，“这里的家长都太忙了，
我们孩子还没有上学，跟他们没话题聊。”
在蜂鸟家园住了快3年的林海，一到周末就逃离此地，他觉得“这里没有生活”。
他一直没习惯蜂鸟家园的生活节奏，和邻居彼此也不怎么照面。住了3年，他只是和楼上
的一户比较熟悉，因为双方孩子正好是同班同学。
他更喜欢城南的生活。一到周五晚上，就举家跑到那边的大房子里住。那里的房子宽阔
舒适，带大阳台，邻居也相熟，大家聚餐吃个烧烤，气氛很融洽。周日下午再折回城北
。
对于住在这里的业主来说，他们更在意的是有关学区房政策的变化，这直接决定了他们
手中握有的房子升值还是贬值。
最新的政策变化就发生在上个月。4月23日，海淀区公布义务教育阶段入学政策细则，继
续收紧学区房落户上学政策。家长们最为焦虑的“电脑派位”、“区内调剂”字眼也出
现在细则中。
海淀万柳的家长微信群里一时惊慌失措，所有已买房未上学的家长，准备买房的家长都
慌了，他们担心自己买到了高点，最忧虑的是买房上中关村三小的风险似乎变大了，观
望人群越来越多，都在等待6月海淀学校的招生工作具体执行情况出台。
很明显的效果是，当月，蜂鸟家园的房价就降下来了，50平方米上下的房子，最高成交
价是960万，同比3月下降了70万，成交量也在下滑。5月，房价继续下滑。
刘明熹说，政策不明确下，家长都在观望，价格自然就下来了。
不过，在家长群里，一位家长说“学区房还是会买的，就像赌场的门票一样，不买连赌
的资格都没有”。另一位家长在下面回复了“+1”。
对于孩子已经上学的部分家长来说，更愿意相信房价还是会继续涨。
尽管蜂鸟家园的房价略微滑落，“都属正常波动。”一位家长坚信，长期来看，货币政
策宽松下，“钱都是聪明的，它会自己找到更有增值保值空间的资产。”
然而，政府早就注意到蜂鸟家园房价迅速上涨的不正常现象。今年4月，北京市住建委会
同相关部门专项检查了数个重点小区，其中就包括蜂鸟家园，并处罚了炒作学区房的相
关中介机构。
很显然，在政策的影响下，蜂鸟家园的房价未来还会波动，但至少，过去那种疯涨的年
代已经一去不复返了。
（文中受访者均为化名）
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FROM 14.155.115.*