学区房问题，无非是两个问题，一是上学问题，能不能上到我想上的学校，二是投资问题，能不能保值或增值，归根结底又只是一个问题——供需，充其量再加一个能够对短期供需产生重要影响的因素——政策。

供需是决定性因素，长期决定了学区房市场的基本格局，也决定政策该如何制定。说白了，物以稀为贵，加上儒家文化对教育的极端重视，只要优质学校存在，供不应求的局面就不可能改变，只是缺口的大小不停波动罢了。政策虽能在短期内影响供需，有时甚至是巨大的，比如731以及这次的入学，但是这种影响不是主因，也不可持续，所谓的“学区房已死”显然是哗众取宠。

最近西城出的所谓“极端”政策，从制定者jw的角度看，一点不极端，再正常不过了。jw最关心的是两个问题，首先是解决未来几年高峰期学位严重供不应求问题，其中个别热点校严重结构性失衡是重点，这是jw的主体责任、头等大事，办不好要掉乌纱帽的。解决的途径无非两个，加大供给和限制需求，所以近年一方面几个热门学区在扩建新校舍，另一方面去年出了731，早早都在做准备了。Jw关心的第二个是维wen，出了事更要追究领导责任，有时甚至是一票否决，所以走好改革与稳定的平衡木是对jw的考验。至于有说jw是为了降学区房价，这不是它主要考虑的问题，最多做个姿态配合一下主责部门而已，毕竟不是自家田。

今年出这样的政策，客观上有杀鸡儆猴的作用，但出发点不是这个，就近入学是大原则不会变，变了只会一地鸡毛，jw是自讨苦吃。按落户年限排顺位也是原则不会变，因为把需求的释放期拉的越长对jw测算需求、制定对策越有利。今年的根本原因只有一个：学位缺口出现了暴增，诱因就是去年731政策出台后有一大波人抢房，导致731前优质校的人数暴增， 731后的自然按照既定政策被调剂甚至出区了。当然，今年上学的731后人毕竟是极少数，即使再加上点明后两年的人助阵，散步也成不了气候，jw这步棋也是看准了才下的。

重要的是往后。根据新生儿数据，22-24年是入学高峰期，总体需求进一步集聚增加，但狼真来了的新政也会吓退一部分需求，可这不是需求消失，而仅仅是转移，转移去哪大家自己想。供给虽然也在增加，但在高峰期效果不明显，所以这几年入学的情况不会比今年好。25年以后情况会有所好转，入学需求大幅下降，新政策预期已稳定，学位增加到位。

总之，从上学功能看，西城热点区域房子大概这样：短期只是个学籍房，长期可以回归到学区房甚至学校房。

从投资角度看，西城学区房尤其热点区域短期成交量大幅下降、价格小幅回落是难以避免的，但不存在所谓大跌甚至腰斩的可能性，因为大多数还是有真实上学需求的，上杠杆炒作的人毕竟不是主流，大多数人见跌了就不卖了，到头来只会有价无市，等到中长期上学属性开始回归后，价格自然又要起来。

以去年731出台后那一波为例，这次无非是对731的落实，一脉相承很有可比性。当时731一出，先是抢购导致量价齐升，时间点一过，迅速成交量大降、价格小跌，但没坚持3个月，又一波双抬头，价格一路涨到今年。所以这不是预测，而是稀缺资源易涨难跌的特点，是以供需为基础的价值规律。

以上纯个人观点，不当之处请轻拍。

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