因数个顶级学区的幼升小问题，北京学区房被推上“风口浪尖”。
过去两天内，部分西城区幼升小的家长接到通知，需进行2021年小学入学意向填报。在
登记意向学校时，那些2020年7月31日后购买了德胜、月坛学区房的家长发现，只能选择
其他片区的普通小学。
一石激起千层浪，消息流出后，关于“学区房时代终结”、“北京学区房遭重锤”等论
调层出不穷，市场上再次掀起对学区房价值的反思。
第一财经记者在实际调研中发现，西城相关片区业主的心态已有所动摇。昨晚，西城德
胜片区有房源紧急降价，业主报价从1000万元降至920万元，该房源总面积59.8平方米，
建于1980年，单价每平米15万左右。
学区房神话真的终结了吗？多位业内人士表示，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，
短时间对过去极优质的顶尖学区，会形成价值下拉。包括德胜、金融街等片区，短期房
价下探是可预见的，而且会有比较迅速的体现。
今年4月30日，中共中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。学区房问题
，首次在这种高规格会议中被点名。
为抑制学区房热度，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等地也在积极探索各种措施
。目前，北京学区房对市场的影响仍在发酵，入学人数、政策导向均是变量因素，但引
导学区房回归理性已是大势所趋。
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学区房出现变数
在“鸡娃”泛滥的北京，学区房的任何风吹草动都备受关注。
这两天，不少西城幼升小的学生家长，陆续接到调剂电话。那些去年7月31日后买下德胜
、月坛和金融街片区学区房的家长，发现原本以为可以进的“牛小”，几乎没有选择空
间，只能选择其他片区的普通小学。
西城德胜片区被视为北京最好的学区之一，因保底校水平也较高，一直是家长为孩子落
户入学而争抢的对象。不过上述家长发现，在填报意向学校时，第二实验德胜校区、五
路通小学、育翔小学等热门小学均没有学位。
记者在2021年西城幼升小多校划片入学意向表中也看到，德胜片区内无学校可选，相邻
学区学校为新街口学区、什刹海学区的志成小学、鸦儿胡同小学等。月坛学区内同样无
学校可选，相邻学区为金融街、展览路等四个学区。
金融街片区影响较小，有两个较一般的小学可做选择。“德胜和月坛名额满了，优先派
给去年731之前买进去、和之前的原住民家庭，四老房也比多校划片后进来的顺位靠前，
除了空挂户的四老，会被派到鸦儿。”当地某中介称。
花千万买房，却不能上心仪的学校，这让一些家长哑然。不过业内表示，本次西城区的
公办幼升小，依然是按照入户时间和相关顺位排序的，不过因德胜和月坛片区学位过于
火爆，才导致同片区无学校可调剂。
诸葛找房数据研究中心分析师粱楠称，德胜、月坛近年来入学人数大幅增加，教学资源
优异的学校学位数量有限，实施多校划片有利于将入学学生较均衡地分于各个学校；另
一方面，学区房一定程度上带动房价上涨，通过实施多校划片可以遏制房价上涨，符合
“房住不炒”原则。
中原地产首席分析师张大伟也表示，整体看，并非完全是调控的原因，万众一心挤去西
城，才是热点区域学位不够的核心原因。“西城区共有11个学区，目前德胜、月坛、金
融街片区有影响，当然不排除未来几年人口更多，影响扩大。”
不仅是西城区，近日东城区幼升小录取结果，也对学区房产生“利空”。
具体而言，东城区那些房本是2019年1月1日之前的家庭，按原来单校的规则来；1911后
的房本需要摇号，从结果看，电脑派位的随机性很大，看不出任何规律，如和平里一小
去了和平里九小，也有被派到地坛小学的。
实际上，今年4月份，北京市教委已表示，今年全市将进一步加大多校划片力度，稳妥推
进以多校划片为主，单校划片和多校划片相结合的入学方式，各区严格执行已经公布的
多校划片政策。
具体到西城区，按该区政策：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家
庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或
相邻学区内入学。
东城区也早已执行了多校划片，但过去两年基本按就近入学的原则摇号，不确定性较小
。今年，东城多校划片扩大了地理范围。业内认为，那些居住条件很差的老破小，没有
了优质学区的加持，身价将大打折扣。
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遏制学区房炒作
作为兼具功能性与投资性的标的，优质学区房在过往楼市中备受追捧。
以北京为例，2019年西城区烂缦胡同一套5.6平方米的“破旧小”，以总价127.55万元成
交，每平方米价值约23万元。今年以来，西城德胜等学区房源同样出现涨价现象，德胜
已飙升至17万/平方米左右。
因新冠肺炎疫情等因素，很多家长短期内无法将孩子送到国外读书，于是转向国内优质
学区，学区房热度被再次推高。花千万买入老破小、空挂户集体户等现象频出，高价学
区房不仅让家长压力倍增，也助推了楼市热度。
为整治学区房乱象，2021年以来，宁波、合肥、深圳等多个热点城市已出台相关政策，
打击学区房炒作，重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学
区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。
4月1日，深圳市三部门联合印发开展“学位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。同
时，深圳首提“全区试点大学区制”，在民治街道小一和初一各自选取5所学校，纳入到
大学区招生学校中，狙击高价学位房。
上海的“名额分配综合评价录取”制度影响更大，自2021年起，上海市委属试验示范性
高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校
。政策出台后，有房源挂牌价一天降近80万。
具体到北京此次举措，合硕机构首席分析师郭毅认为，对西城一些“老旧小”来说，居
住和地段价值并不足以支撑现在的高价，多靠学区带来的价值助力，随着学区价值在短
时间内被剥离，会逐渐出现价值回归的过程。
但从长远来看，在“就近入学”基本原则下，相当比例的新户籍家庭终归会纳入上述片
区，学区房的价值还是会保持稳中上涨。对东西城一些教育优势不突出、价格洼地的片
区来说，可能会向上拉齐，带来整个西城房价的均衡。
“学区房本身的价值逻辑不会被打破。”郭毅称，东西城和海淀作为传统教育强区，即
便是非拔尖的学校，也比相邻教育薄弱片区的教学质量更高。在教育需求下，终会带来
购房家庭的集中流入，只不过以前学校和房子之间有明确挂钩，没有特别清晰的挂钩后
，购房家庭选择面更大，价格也更低。
克而瑞认为，短期来看，学区房调控如上海效果显著，热点学区房带看、成交量下降。
但长远来看，要彻底消除利用学区房投机炒作的可能，根本方法是将入学和购房脱钩解
绑，促使住房回归居住属性、教育回归育人本质。
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