深圳，对学区房开刀
作为全国经济政策与制度试验田的深圳，向来都是不鸣则已，一鸣惊人。近日，它又提
出了惊人之举，准备大学区招生，并实行教师轮岗制度，而且将此写进了条例，具备法
律效应。
根据全国人大的授权，国家经济特区深圳享有立法权。
7月30日，深圳市人大常委会官网发布了关于《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意
见稿）》公开征求意见的公告。
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在这份征求意见稿中，深圳明确提出：
市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度
，健全优质教育资源共建共享机制。
虽然这还只是征求意见，但征求意见的潜台词是吹风，就是提前告知，早晚会发布。
大招一旦落地，无疑是将悬在深圳学区房上方的达摩克利斯之剑落下，对于深圳高价学
区房是个巨大利空。深圳先行先试之后，也一定会慢慢推向全国。
换句话说，深圳的这份条例，将拉开中国学区房改革的大幕，将对全国学区房带来颠覆
性影响。
文件除了对学区房提出改革外，还明确提出：
1、市、区人民政府应当建设婴幼儿照护托育体系，建立3岁以下分层照护托育模式，培
育标准规范、收费合理、便民利民的普惠性托育机构，降低市民生育、养育、教育成本
。
2、市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋
租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。
这意味着，深圳在开创建立二手房交易参考价格发布机制后，又将先行先试建立房屋租
赁参考价格机制。
这对深圳租房市场的稳定，产生巨大作用。
深圳的二手房官方指导价，目前已经有宁波、成都、西安、绍兴、无锡、东莞跟随，未
来还会有更多城市跟随。一旦率先发布房屋租赁参考价，也会引发其他城市跟随。
所以说，这份条例一旦落地，影响面绝不仅仅局限于深圳，而是全国性的。
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学区房改革大幕拉开
深圳此次在征求意见稿中提出，要展开大学区招生，并建立义务教育学校教师交流制度
，健全优质教育资源共建共享机制，实际上可看作管理层对教培行业整肃的一个延伸。
其目的就是为三孩政策的顺利实施，清理障碍。
2021年5月31日，新华社播发通稿，正式宣布：
进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改
善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
在正式官宣全面放开三孩以来，管理层开展了一系列为三孩政策实施清道的动作，其中
主要是对限制生育的教育、医疗和房地产三座大山进行改革。
这是深圳拉开学区房改革大幕的背景与原因。
深圳学区房的大招，其实是对教育与房地产两个行业同时开刀，因为学区房是教育与房
地产的交汇点。
在中心城市中，学区房是神一样的存在，它最抗跌，而且能够穿越调控周期逆势上涨，
具有非常好的增值保值作用。
正因如此，炒房客们对购买优质学区房乐此不疲，在强大的教育需求和投资需求下，学
区房价格水涨船高。
北京西城区一个12平米的储物间，因为绑定了优质的学区房，单价高达30万元/平方米，
被媒体曝光。
2019年，厦门一套15平米的迷你学区房，因为有厦门实验小学的学位，挂牌价高达258万
，均价突破了厦门的天际线，高达17.5万元/平米。
上海、深圳、广州、南京、杭州的优质学区房，同样都是天价。
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在优质学区房的拉动下，往往整个片区的价格都会被带动上涨，比如这轮深圳、上海、
北京等城市的行情，都是由学区房引领。
这让很多年轻人，在高房价的重压下，不敢结婚更不敢生娃。
鉴于此，在今年4月30日召开的政治局会议上，官方罕见表态：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给
，防止以学区房等名义炒作房价。
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这种级别的会议一般是对重大事件作出指导，这次特别提到学区房炒作，说明炒作学区
房问题已经很严重，到了不得不解决的时候。
这次会议之后，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合
肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。
比如太原，锁定学区房学位，6年内一个小学学位，3年内一个初中学位（符合国家生育
政策除外）。
上海则宣布从2022年开始，改革中考的招生办法，分为自主招生录取、名额分配综合评
价录取和统一招生录取三种类型。
其中最大的一个变化是，优质高中六成左右的学位须统一分配，部分分配到区，部分分
配到初中学校。
也就是说，以前想上优质高中，必须参与全市的竞争，进入前多少名才能被录取。现在
，有60%的机会被分配到各区、各学校，竞争范围减少了。
如此改变，对于优质学区房是个打击，意味着即便你购买了优质学区房，由于60%的优质
高中名额被统一分配，你的孩子最后不一定能够进入名校。
北京方面则将此前在海淀区、东城区实行的多校划片政策，推广到西城区。
所谓多校划片，就是将多个学校和多个片区混在一起，不再对应一个学校。理论上来说
，那些原本以为买了某套房子就可以让孩子上名校的人，打错了算盘。即便买了名校学
区房，也可能会分配到普通学校去，确定性大大降低。
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相比于上海、北京，深圳此次对学区房的操作，可谓釜底抽薪。
深圳提出的大学区招生与教师交流制度，就是多校划片和教师轮岗制度，这一招威力最
大的还是后面的教师轮岗。
多校划片的作用，是让学区房充满不确定性，也即一个小区对应的学校不确定，这样可
以弱化教育资源与房子的绑定作用。
而教师轮岗，则是直接将一个学校的师资力量带入了不确定性。
蔡元培说过“所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。”这句话同样适用于小
学和中学。
一个小学和中学的优劣，关键在于学校的老师。
如果老师甚至校长，都采取了轮动教学，每间隔一年或者几年，就会被调往其他学校，
那名校的光环能否延续就存在巨大的不确定性，大家对名校的信仰也会逐渐崩塌。
日本、韩国就是因为坚持到底地执行教师轮岗制度（日本教师每6年换一个学校，韩国每
2至4年轮换一次），才没有出现中国这般过度炒作学区房的现象。
如果深圳，也能一以贯之，对于原先的名校学区房会带来巨大利空，深圳高不可攀的名
校学区房，接下来会进入一轮价格调整阶段。
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学区房危险了
深圳接下来的学区房价格调整幅度大小，取决于政策落实与执行力度，毕竟大学区招生
与教师交流制度，动了既得利益者的奶酪。
北京之所以没有一口气在全市范围内进行多校划片，而是循序渐进，先在海淀区、东城
区，今年又扩展到了西城区，就是因为学区房的利益纠缠错综复杂。
能够买得起天价优质学区房的人，要么是有钱的，要么是有权的，而钱和权对于政策的
推进，阻力是最大的。
深圳这次对学区房的颠覆，本质上就是要打破有钱人与有权人对后代阶层的保护伞，让
购买了普通学区房甚至租房人群的子女，也能有机会享受到更优质的教育。
尽管阻力很大，但深圳已经将这一条写进了条例，写进了立法，意味着再困难也要往前
推进。
如今的学区房，已经严重影响了教育的公平性，也制约了群众的生育率。
不破不立，作为经济特区的深圳，必须要起到带头作用。
作为试验田的深圳，先行先试，是为日后向全国推广，提供经验。
短期内，其他跟进的可能性还不大。毕竟，这一招威力太大，大家都会先盯着深圳，看
看深圳的收效和影响如何。
后续，各大中心城市会根据深圳的政策和影响，对自身进行评估，制定出适合自身的学
区房改革方案。
一场针对影响生育率、影响教育公平的行动，已经徐徐展开。
盲目崇拜学区房炒作学区房的人，该醒醒了！
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