从疫情后开始准备换房，非ZB家庭。

目标：尽力给孩子最好的教育，同时不想太差的居住环境，比较舒适；未来尽量好卖，避免高位站岗。

预算：1000万左右，两居以上。

经历：看遍了闻风、老金以及论坛里匆匆等大V的很多学区文章。

看房200套+，基本看遍了西城的月坛、德胜、金融街、广外、展览路、新街口、西长安街、广牛、陶白、大椿天符合条件的。看遍了东城和平里、龙体、东朝建、东崇前、安交符合条件的。看了海淀中三、小西天、木樨地等。
今年5月前市场太火爆没有合适的房源，5-7月中旬房源变多了很多，一直在等待。近期突然发现很多房都被买走了，发现政策底已经明确，我们赶紧提速。


没选西城的原因：
西城被称为教育的高原地带，顶尖高中多，小学初中总体比较均衡。
但是，问题有三个：
1、ZB大量存在，普通人的孩子很少有能上初中“六姐妹”的，属于看着很美，但实际都是别人家的。除了最均衡的金融街相对机会多点外，德胜和月坛的初中也极大概率没法上顶尖初中，且不说填坑，能去个中上的就很不错了。
2、居住条件太差。同等价格的房，基本没法住，9-12年在这样的环境里居住，对孩子和大人都是一个折磨。
3、最近几年西城太火，涌入了太多的家庭。西城的历史底子好主要靠掐尖，现在这样下去，竞争只会越来越激烈，同等条件的孩子，真不如去海淀拼娃，或者去选择竞争相对没那么激烈的东城。

没选海淀的原因：
海淀无学区，完全靠鸡娃。我并不反对鸡娃，孩子不努力，再好的学区房也没用，但是不想很小就让孩子必须学AS。
虽然海淀有的房居住条件还行，最终全部放弃。

最终选的东城龙体。都说东城佛系，其实孩子在校内的学习都只是一个基础。主要都靠课外鸡娃，佛系与否取决于家长。
最终选择的主要原因：
1、东城教育总体均衡早于西城，多校划片也早于西城。龙体学区在众多大V以及我自己分析后，在东城可以进入前3。小学有培新、板厂、光明，初中有汇文、文汇、广渠门，顶尖的学校好，而且底部学校也不错，无惧多校，无惧派位。
2、东城的ZB比西城少太多，适合没有关系的家庭。至少大家的孩子是在一个起跑线上的。
3、经过1911的多校后，东城房价性价比凸显，居住条件好太多。东城北边的房学区也不错，但是最大的问题是老房子多，长期看风险比较大。加上自己确实忍不了老破小的居住环境，稍微好点的也很不便宜。
4、次新房拉长看最安全。北边老破小多，要不是上学，哪个家庭会留这样的房一辈子？很怕高位站岗流动性差，长期大量抛售风险高。我们考虑要长期住，基本至少10年以后再换了，10年后的家长都是00后了，没吃过苦住过差房子，底线估计也就是次新房他们还能忍。老破小一个个比他们年龄还大啊！小康家庭钱也不是风刮来的，砸手里还是会心疼，为了孩子牺牲这么大真的有必要么？心态真的会好么？因此长期风险的考虑还是优先选次新。
5、龙体次新比较多，原来根本不敢考虑龙体，但今年整个北京楼市的成交量较低，价格也是回调了一些的，所以龙体也能跳一跳买的动了。
关于今年第一次有极少数人出区的问题，因为涉及自己的孩子，我也深入研究和非常慎重考虑了。你看西城，除了金融街学区因为有奋斗小学兜底，基本都出区。现在的现状是这几年适龄儿童历史高点，政府通过多校划片来解决这个问题。首先出区的人数，和全部儿童相比占比极低；出区的范围多集中体育馆小学、板厂小学和光明小学所在的南部地区，培新小学因为在龙体的最北侧、离得远，只有1个出区的，原因是四老。对于东城的一些老破小实在无法接受，一方面是一个舒心的居住环境更重要，另一方面还考虑10多年后怎么卖了换房的问题，所以还是决定只选次新。选择东城的本质是托底，目标985/211很有机会。

龙体看了保利蔷薇、幸福家园、水上华城等一堆次新，这片居住密度低，生活方便，2000年乃至2008年后的新房，孩子去学校几分钟就能到。省下来的时间，无论是学习还是报班都好。还有这片的课外班也很多、不远。
这附近有很多市级示范幼儿园，五幼、蓝天虽然遥不可及，但还有二幼、崇文三幼。看房和保利小区里的人聊天时，听说好几个家长没有找任何人，直接被崇文三幼录取。因为距离太近了，想想孩子上学这么近，真是太幸福。考虑出区和预算pass了水上华城。
东城的高中头部确实不如西城，但如果目标不是清北，东城还是很好的选择。
最终选的是保利蔷薇，2008年商品房，小区虽然不大，但环境很好，保利自己的物业管理很好，有地下停车位和路边停车位。1200万左右拿下的大2居，短期资金压力非常大，但为了孩子咬牙了，可以住上很长一段时间。
中介说近期带看和成交量明显放大，希望房价不要涨太快，一切顺利地能完成过户。
不管选择哪里，做一个家长是真难啊，和孩子一起加油！
不过在新政一触即发，诚意出售的好房一套套减少，新政又还没有出台贷款比例不知能否增加的情况下，能够早日买定离场，也算是心安了。
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