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本文独立客观,
无任何开发商项目推荐。
顺义新房市场非常值得研究,刚需与改善齐进,成交量一直是京城新房市场的前三强,去年更以5000多套的年成交量雄居全市第二,当然库存也是颇多。
后沙峪,马坡,仁和,加上一年来主城区的临铁难得供地,四个板块各有特色几乎被所有开发商觊觎。二十多个新房项目同时在售,都有竞品近身肉搏,细心逛一遍得一周。
不谈价格,仅从户型来看,顺义是当下北京新盘楼市得房率很高的区域,甚至可以说没有之一。售楼处小姐姐指着样板间一块窗外空间,这是我们隐藏的彩蛋,全部赠送,你在不差钱的情况下是不是动心不已?这不可明示的隐藏空间是开发商的努力与政府的支持。
开发商在拿到土地后,第一时间就会去反复研究户型外的赠送空间,成本是否合算,一般都操作挑空阁楼下跃、设备平台、室外防火挑檐、电梯间等的赠送。第一版方案会报给建委,形成指导意见进一步优化修改。有的方面会紧,有的方面会松。顺义为了提振楼市信心,近两年在产品端的报建审批给了不少宽松,最明显的一个体现就是阳台。对比市区项目的严格控制报建口径基本没有阳台,顺义可以说是真的香!
纵览近两年的顺义新房项目,龙湖、招商、城建、华润、建发等开发商样板间都存着着阳台惊喜。有的外探一米二,更有甚者长达一米五,还有圈围半圈转角形式。从建委报建角度,这些阳台并不是传统意义的阳台,而是以防火挑檐的形式呈现的一块板子,这种阳台形式最大的好处是——不计容积率,不计面积,不计物业费,纯粹免费赠送!
以前的传统阳台就分两种,一种计全面积,另一种计半面积。2013年,北京出台了一份《北京市地方建筑节能设计标准》,规定了封闭窗不视为凸窗,而且当窗体部分层高在2.2米以上时,要计算全部面积。也就是说,阳台要按照实际面积让消费者付钱。这就直接导致了如今很多新房项目不设计阳台,你想想也是,90平米又要做小三居又要做南北通透一梯两户,最能舍去的只能是阳台。如果非要储物空间开发商还能卖你个小地下室呢对吧。
落地窗很贵,概述成一句话就是,窗比墙贵。所以开窗越大成本越高。目前多数开发商主攻方向并不是窗外,而是窗下飘窗,飘窗被乱堆杂物的机率很高,浪费且不美观,交房后很难做到样板间的展示飘窗效果,晾晒也不方便。如果是卧室飘窗还好,卧室比较有私密性,但是客厅飘窗就比较鸡肋了。而且飘窗也不能说砸就砸随意改造,这时候要看是内飘窗还是外飘窗,以及飘窗的结构。
阳台,连接了屋子的内与外,是提升生活幸福感的重要空间。虽然北京是个寸土寸金的城市,但那种过去仅限于满足居住需求的时代,已经过去了。
这种防火挑檐的阳台形式看起来确实很美,给了人在楼房又能室外透口气的无限可能,白得还能要求怎样?
既然是防火用途不叫阳台,存在如下一些未来使用不便与隐患风险:外立面不统一不美观、外探板子影响采光、北方风沙大、夏天雨水处理、防火用途强制不让封闭、半封闭有安全危险、与隔壁户型距离较近有入室隐患。这些都需要未来物业的强制性管理与合理化应用,才能让防火挑檐最大发挥它的阳台效果,惠民利民。
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