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发信人: cokebear (可乐熊), 信区: RealEstate
标  题: LPR研究心得，供指正
发信站: 水木社区 (Thu Aug 20 11:00:18 2020), 站内

过两天截止了，赶紧研究了一下，大致理解如下

绝大多少人的房贷是浮动利率，基准是贷款基准利率
贷款合同里都有条款，按国家政策转变，可以自己翻出来看看
现在国家将基准利率转成贷款市场定价利率（LPR）
基准利率按央行金融研究所所长孙国峰的说法是被LPR逐步取代
给原有贷款合同者两个转换选择：
转成LPR浮动利率，转成固定利率
转换算法是：（参考人民银行5分钟短片）
https://www.bilibili.com/video/av925198204/

1. 你之前的利率 = 4.9 x 原有折扣（或上浮） （比如 0.85，1.1）
2. 如果转LPR之后，新利率（月调） = LPR（月调） +- 新折扣（永久，折扣或上浮）
3. 新折扣（永久不变） = 你之前的利率 - 4.8（2019年11月21的LPR利率）

分析
1. 原有折扣或上浮的，新利率已经体现，利率变动的绝对值对所有人一样
2. 如果今后LPR一直4.8，你的利率和从前一样
3. 如果将来LPR比4.8小，你利率走低，反之走高
4. 说白了，唯一区别就是赌和4.8的关系，之前没有风险，现在自负盈亏

究竟能省多少粗略估算
假设原来0.85折扣：4.9x0.85= 4.165
粗略按剩20年200万，等额本息算法，总利息：95万
如果LPR，新折扣: 4.9x0.85-4.8 = -0.635
当前LPR新利率 4.65-0.635 = 4.015
如果20年后，LPR缓降到3，3-0.635 = 2.365
取个平均值 3.19，等额本息20年是，71万
这样算下来20年可以省 24万

同上情况，如果20年后，LPR缓涨到7，7-0.635 = 6.365
取个平均值 5.19，20年利息是，121万
这样算下来20年要多付 26万

不过这个算法是有偏差的，因为等额本息是先还利息，再还本金，所以用平均值来算是不合理的，这个学金融的可以重新算算，我估计实际应该应该在15-20万左右

另外按照李永乐的视频，房贷和LPR并不是完全挂钩的，国家仍然可以通过政策加点来控制新增房贷，比如LPR跌到2%，国家二套房仍然可以增加1%-2%的政策加点，控制房市

结论：考虑通胀，应该省不了那么多，但LPR是大概率向下，有10%收益的可能性还是大的，是否一赌，看自己了，尤其贷得多还款长的。美国现在降到3%，但国内原来有85折扣的，可以做到2.3%。这个其实没有标准答案，LPR每月一调，是4.9%的更市场化的版本。对LPR走势的判断，类似对经济面的评估，这么长谁也无法预测。
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修改:cokebear FROM 114.93.228.*
FROM 114.93.228.*