最近大家都在讨论个人房贷的商贷部分,是否要从固定利率转换为每年随LPR调整(上浮改加点,打折改减点)。
有几个观点我认为都是很稳的,但是可能对个人帮助不大:
1.短期来看,接下来几年,LPR是往下走,所以短期来看转LPR合适;
2.长期的LPR走势只有上帝知道,如果是打7折、8折的,不去趟这个浑水也不错
3.LPR推出来,终归是有利于银行,贷款者吃亏。
本着自己对自己负责的态度,我以自己的贷款情况为例分析,抛砖引玉:
我19年8月批下来贷款,商贷100w,15年,等额本息,4.9%基础上上浮10% = 5.39%。
算下来商贷每个月8113元,利息占比越来越少,本金占比越来越高。
如果不转换,利息共计460264元。
如果我转换为随LPR每年更新呢?2020年3月长期LPR = 4.75%,如果我本月转为LPR,就是加点0.64%
这里需要我充当一下上帝,预测一波LPR走势:短期降,长期升的情况,如图所示
这个走势参考了往期中国的长期利率,2012年到过7%,96年高达15%。我认为祖国强大了,但是保守一些,预测2034年利率达到9%。
按照这样先降后升的割韭菜走势,我每年的月还款:
利息共计450160元,依然比固定利率少1万多。主要是因为后期本金已经减少很多,就算利率上扬,整体利息还是偏少。当然,如果通胀严重(myz剧烈甚至战争),LPR达到12~15%这种恐怖程度,总利息肯定会超过固定利率策略。这事个人能够做的,只能是通过配置债券、基金、黄金等来对冲高利率带来的影响。
据此,15年期上浮10%的我,决定本月转成LPR。如果决定转,就尽快以避免LPR4月下调导致之后加点数量增大。
大家有什么看法?
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