最近买房遇到的，特来咨询各位有经验的解答一下。
买房者，80后两夫妻一个娃，小换大，原有小房子已经卖掉全款到手。买现在的房子是二套，需要贷款二百多万。
卖房者，80多岁老太太，已经住到养老院，房子便宜租给一对认识的小年轻，关系很好，相处十几年说是，帮着老太太处理房产，实际中间没有法律效应的委托协议，小年轻帮忙卖房子，赚取好处费大概十大几万，不想让老太太知道具体数据，曾经想要现金。老太太还有一个脑袋失常的儿子，可能有抑郁症之类，但是和儿子貌似关系不和，不同住，房子儿子和老太太产权三七开，儿子不反对老太太卖房。儿子能意识清楚签字。儿子下面还有刚成年二十多岁孙子。
以上是背景。
中介和代理人目前给我们谈到低于市场估计是30到50万价格，目前没人给报价，也不好卖，这个价格在六百万之上，称为价格A包含了好处费。同小区八月成交一套比A高六十万的同户型房子。之前某个中介八月还是九月给过高于目前价格A价格 60万给到代理人，没有成交，因为代理人没好处费，代理人不想成交没给成交，代理人说他做了很多工作，说去公证处处理过，才让房子能正常成交，可能解决他儿子什么问题不得而知。另外之前有收房的高于价格A十万也没收成，具体原因未知。
老太太年过八十不清楚市场行情，也不关心具体价格。儿子更谈不上，孙子刚成年，不清楚了不了解市场行情。反正老太太卖完房子会给到孙子一笔钱，代理人说孙子乐在其中。
现在就是代理人好处费需要签署合同就给十几万。代理人坚持签署完成就得给不能等到过户，而且让中介在这之前不要把定金给到老太太。
我们疑问，找的小中介，小中介全程录像已经拿到老太太和他儿子签字，儿媳也认可。这个字能签署么，有什么风险？！老太太过了八十是不是法律上定义为没有行为能力的人，他儿子更加谈不上，需不需要公证处签字？！买这个房子目的就是想捡漏买个低价，会不会弄巧成拙，把自己辛苦挣的钱搭进去？！
请回复者有经验的人回复一下，或者有什么法律风险的请提示，谢谢
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