- 主题:朝阳住建委的新北苑又降价了
举例，亚奥片区不错啊，居住品质挺好的，商业餐饮也不错，奥森奥体这一片的设施也不错。望京没啥特别出色的吧？
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 你那是后知后觉，望京产业交通商业哪个不是朝阳一流的？
: 你不会觉得潘家园劲松之类的才算朝阳顶流吧？
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FROM 125.33.207.*
新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢，另外从住房的角度讲，望京为什么比新北苑强太多呢，我个人就比较排斥直接住在产业区内，没有人气。
新北苑兼顾了交通、商业、环境、学区、品质、圈层，是北京难得的宜居片区之一了，只是前些年炒作太过了，现在算是价值回归吧
交通：13不说了，17的能级差不多北京前三了，什么奶西崔南都是弟弟
商业：华贸城+龙湖天街+街边底商，烟火气足够了，歇甲想成熟到这程度至少15年后
环境：片区比较新，街道绿化都不错，公园也够近够大，尤其温榆河公园是我拍婚纱的地方，必须好评
学区：学校我研究的不多，但这个应该是朝阳仅剩的单校划片的九年一贯的强校了
品质：10年左右的次新，户型和品质目前基本够用
圈层：这是最难能可贵的，全北京唯一次新纯商品房片区，一个回迁都没有
综上吧，有些人喜欢投资未来，有些人享受当下，对于后者，新北苑是不错的选择
看到有人提到东坝北和新北苑对比，东坝北个人认为也不错，是完爆崔南和奶西的存在，但是成熟还需要时间，至少10年能达到西区完全体，中区遥遥无期。
交通：12+3，应该马上通车了，但是3只是一期，其二期三期遥遥无期。这俩线都是横向的，要去一些产业区通勤的话多半需要换乘，总体体验不如新北苑。
商业：引入北岗子和东坝北两个小型商业中心，一般来说会在住宅建好入住一段时间后才视情况开业，考虑到规模，大概率就是片区内够用的状态，不过这片区成熟后人口不少，总体来说人气不会差。
环境：两河交汇，湿地公园，配合中区的第四使馆区和国际组织机构，环境基建这块应该不用担心，肯定好。就目前建成的一段示范区来看也是这样。
学区：北京中学新的大本营，不过北中目前靠dz和中考掐尖来获取优秀生源，并没有内部直升比例，而北中集团的小学初中都一般般，因此目前看这里不能算学区，不排除以后慢慢发展起来，但是有学区需求的家庭不敢赌这个。
品质：不用说，商品房的话，东坝北的新房肯定完爆新北苑十年前的次新了。
圈层：哎，这点就很遗憾，东坝北最大的败笔就是那8个回迁社区，挺好的一个片区，硬生生一半建了回迁，1/3是地铁上盖项目（刚需为主），纯商品房产品只剩下保利天汇和另一个待拍地块，形不成气候，圈层这块肯定是不如新北苑的
另外从建设周期上来说，北熙区上盖还有两个大地块没拍，整个拿地+建设的周期算下来就得七八年，因此整个东坝北的西区大致在10年后逐渐成熟，而当下商品房接近9的成交单价显然已经将各种规划利好price in了
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 互联网繁荣的时候当然不算虚高，望京的配套比新北苑强太多了吧？两个根本就不是一个档次的。
: 新北苑占优势的只有房龄相对较新，而且地块小这两个优势。你看着吧，马上卸甲村新的地块也出来了，除了是昌平，交通基本差不多，户型还更好更新，要是价差差两万，新北苑只会更被动。
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*
这几个地方最多的均价也就是2万出头。
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 我是空军，坐等接盘的，哈哈。
发自「快看水母 于 iPhone 15 Pro Max」
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FROM 223.104.41.*
“新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢”--这个话准确。
如果是自住的主住宅话，实际上是全北京的大多数购买力都在可接受的通勤范围内，比较所有的楼盘。
在大范围里找房的时候，楼盘的其他定价因素决定价格更多点。
学区是个主要因素，高档盘的话，楼盘形象也是重要买单因素。
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢，另外从住房的角度讲，望京为什么比新北苑强太多呢，我个人就比较排斥直接住在产业区内，没有人气。
: 新北苑兼顾了交通、商业、环境、学区、品质、圈层，是北京难得的宜居片区之一了，只是前些年炒作太过了，现在算是价值回归吧
: 交通：13不说了，17的能级差不多北京前三了，什么奶西崔南都是弟弟
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FROM 125.33.207.*
还是太贵
购买力已经没了，涨价预期也没了，除非后期经济又爆起来，否则买一个套一个，和股票下跌，怎么抄底都是抄在半山腰一样的
就这还幻想个啥，再犯傻就是和钱过不去了
【 在 Databinding 的大作中提到: 】
: 去年第一波接盘侠好像是8.5万买的，6月初是7.6万买的，现在新拍的都降到7.3万了，还是流拍后二拍的。韭菜割不完的。
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FROM 222.70.133.*
大哥，你也不看看新北苑离望京才多远。。。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: 你这种说话就需要别人给你重复。高收入产业对本地和近邻有影响，但外溢范围有限，就连马龙中心邻近的周边次新都没那么高的价格，你说距离更远但价格更高的楼盘是码龙产业外溢？我前边说了价格距离梯度不支持那个外溢说。
: 棒子是个阶段，那时候棒子还有高级感，所以当时是望京房价的贡献因素。只不过现在望京人不说了而已。
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FROM 114.254.2.*
新北苑的学区基本可以忽略（考虑到单价十万，完全可以考虑海淀）。
新北苑的户型已经落后了，几年前接盘的还算可以，现在在接盘再出手那就是近二十年的老房子了。现在已经存在中小户型不好出手的状况。
你不喜欢商业气息但是很多人喜欢。新北苑也有各种回迁之类。
卸甲村跟新北苑只有一河之隔，户型配套规划都是最新的，就看买家会不会为了朝阳+成熟配套为两万的差价买单（昌平基本新房也就六万多，再高卖不动的）。
同意你说的奶昔，那个根本没法跟新北苑比。之前新北苑九万大几的成交价还对奶昔有优势，现在回落到七万出头性价比还是很高的，但也就是这个价了。不管你承不承认，新北苑主要还是承接望京外溢（奶昔也一样，单比新北苑差一些），现在互联网这么低迷，望京soho都是大片退租了，个人认为够呛还能回去年归高点。
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢，另外从住房的角度讲，望京为什么比新北苑强太多呢，我个人就比较排斥直接住在产业区内，没有人气。
: 新北苑兼顾了交通、商业、环境、学区、品质、圈层，是北京难得的宜居片区之一了，只是前些年炒作太过了，现在算是价值回归吧
: 交通：13不说了，17的能级差不多北京前三了，什么奶西崔南都是弟弟
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FROM 114.254.2.*
我知道有中海油的，还有国资控股公司官员业主。这是重点：并不是只有码龙有购买力，而大厂码龙也不是只有望京有。新北苑离很多地方都不远。
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 大哥，你也不看看新北苑离望京才多远。。。
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FROM 125.33.207.*
都说了多次了，新北苑以望京外溢为主，还可承接西二旗中关村国贸，至于学区，他有个屁的学区。
【 在 MidNiter 的大作中提到: 】
: “新北苑不完全是望京的外溢，它是很多产业区的外溢”--这个话准确。
: 如果是自住的主住宅话，实际上是全北京的大多数购买力都在可接受的通勤范围内，比较所有的楼盘。
: 在大范围里找房的时候，楼盘的其他定价因素决定价格更多点。
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FROM 114.254.2.*
学区我说了新北苑学区不好，需要在重复吗？学区和楼盘形象高档的那就是万柳书院和太阳公元这样的情况了。
关键是你的外溢说数据不支持。没有以望京金辉或者昆泰那里为中心发散，次新房价格总体渐次降低的梯度。
【 在 Fangqing521 的大作中提到: 】
: 都说了多次了，新北苑以望京外溢为主，还可承接西二旗中关村国贸，至于学区，他有个屁的学区。
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FROM 125.33.207.*