- 主题:聊聊我对东坝的看法
你都去对比一下就知道了。
群体完全不同的。
中产多便宜也不会选择保障房，千金买房万金买邻。
物以类聚人以群分，小区住户理念不同。真的哪哪儿都看不惯。
如果你都住过你就懂我的意思了。
【 在 sa425 的大作中提到: 】
: 都在一个区域，回迁房原始股成本低，商品房业主8w多买的，回迁房3w就卖，当然会影响到商品房，只要价格足够低供应量足够大，回迁房也不是老破小，也是次新房。
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FROM 183.227.144.*
个人觉得还好。
保障房群体提供一定的人口基数。各项配套服务可以活下来。商品房有小区品质做支撑。在产品力最强的若干年中问题不大。当然再多一些商品房开发，构成一小片商品房整体会更坚挺。
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 本身这里的客群购买力就不够，比不了二三四环核心地段，所以基本盘的素质就偏低，外加回迁太多了，商品房相当于是被回迁包围着，东坝北的规划都是有所谓街坊路的，也就是开放式小区，商品房也只是刚需盘和刚改盘不是豪宅，很难鹤立鸡群，大概率在筹码派发完毕后崩跌，如果10年后大环境改善北中区发展起来，那这片还有可能
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FROM 183.227.144.*
物以类聚人以群分。
东湖湾群体怎么可能和南湖东园望馨花园群体一样呢。
价差一倍也不会看一眼南湖东园望馨花园的。
这是认知的不同……
【 在 tsinghuaNB 的大作中提到: 】
: 回迁房也是跟着一起修的次新，自己卖300万，隔壁商品房卖600万，谁看了谁不慌，同一个区位，同一条街道，同一楼龄，再装逼住商品房的看了这差价谁会下手，未来5年也就是新版本的天通苑。天通苑跟新北苑一河之隔，不过朝阳昌平属性不同，教育不同所以能拉开差距，这东坝所有的房子都是一座子上的菜。
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FROM 183.227.144.*
未来还是会分化的。
就像东坝。楼主给出的数据一个保障房小区6000多户，还有个10000多户的保障房未来都会流通到市场。这是多么大的一个供给。
但真正好一点的商品房小区300-400，400-500户是比较正常的。流入到市场的十分之一都不到。
保障房同质化又比较严重。未来的供需关系需要好好考虑。一个4-5万，一个7-8万其实一点也奇怪。
【 在 RawDenim 的大作中提到: 】
: 同地段的好的商品房是会保持比保障房、回迁房价高，不过价差不会无限扩大吧
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: 很多人不选保障房，但如果看到周边差点的小区价很低肯定也会考虑商品房是不是价高了
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: 差点的小区量大价低毫无疑问对同区域的好小区价格造成压力
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FROM 183.227.144.*
我个人理解。
按中金、中信等等发布的社会阶层存款（不包括其他资产）大约前8%群体是中产……
【 在 kezhifeng 的大作中提到: 】
: 请教下这里中产的定义是什么，中产对应什么价位的住宅
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: 还有一个问题，有钱的人真不一定素质就高，在这块土地上，靠正经路子发财的并不多
: 只能说贵的，相对服务品质好，配套好，这种供应也不多，自然就变成有钱人的选择了
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FROM 39.144.218.*
这是因为这两个楼盘定位并不是高端头部。
只是普通商品房，层次并不很高。
这个片区未来会不会再出更好的小区我个人觉得是会的。价格也会随定位上涨一些。
【 在 RawDenim 的大作中提到: 】
: 你说的这个，保障房四五万对比好的商品房七八万，价差约50%我觉得没问题。
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: 不过，绝大多数非豪宅类的商品房小区的综合水准，以及居住人群，
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: 比保障房好一些，但没差出好几个档次，
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: 无法完全脱离同区域保障房及老小区的对比，价差不会扩大到离谱。
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FROM 39.144.218.*
低端盘价格下滑幅度增大，中端盘小幅下滑，高端头部维持甚至微涨。这算不算分化呢？算不算越来越扩大呢？
【 在 RawDenim 的大作中提到: 】
: 高端盘溢价，和溢价不断扩大是两回事
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: 不同定位的房子开盘时就体现在价格里了
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: 整体上看，历史上，好房子比差房子的溢价幅度并没有单边扩大
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: 只是在不同时期有上下浮动
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FROM 39.144.218.*
分化是这几年才出现的。而不是你说的很多年前就开始的。
16-17年以前每年人口净流入40万+高峰期70万+。增量市场正如你说的保障房涨幅很棒，毕竟价格几乎为0。
但到存量市场，供大于求时就会看出谁能更保值一些。谁的供应量大谁不保值……
【 在 RawDenim 的大作中提到: 】
: 某个阶段是这样的，扩大到历史长期，并没有。
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: 以BJ为例，
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: 15-17年，刚需盘包括郊区涨幅远大于所谓的高端盘，因为高端盘、新盘的开盘价往往计入了以后的发展，已经很高了。
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: 18-20年，东西海学区老破小领涨。
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: 21-22年，次新、高端盘表
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FROM 219.153.252.*
也不能算媒体唱分化。
而是事实就是在分化。
媒体只不过看到了数据和结果总结出分化这个词。
供需关系决定价格，而每个片区头部、头牌相对来说稀缺一些。而中部底部有很多替代小区，甚至相邻片区中底部都可以替代。这就造成供应量确实更多一些，价格螺旋式下滑很快。而头部、头牌毕竟供应量很少，相对坚挺一点点。想再片区置业很难找到替代品。
这才是分化时代的底层逻辑。
当然你说开发的新片区可不可以代替以前的旧片区，我觉得是可以的，但新片区想要成熟需要一定时间的积累。慢慢才会走向成熟。
【 在 RawDenim 的大作中提到: 】
: 只是这几年相关自媒体才大肆宣传“分化”这个词而已
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: 涨跌幅不同就是分化，各类资产各种年份都在“分化”。难道二十年前各小区每年的涨跌幅都是完全相同的么？
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: 存量市场中，高端盘也并不能保证供应量就小，更不是无法替代。同区域新盘，临近区域新盘，随时都会打击存量高端盘的稀缺地位。
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FROM 219.153.252.*