因素：房租、资金成本（折现率）、自有房收益（生活稳定、落户、上学）
计算方式：未来现金流折现（暂以70年计算，不考虑税收、物业、取暖等持有成本）

∑70年房租折现*自有房收益系数（假设值，假设在原有房产价值基础上上浮15%，即1.15）
如某小区大两居租金7000元/月；年租金8.4w元/年；市场挂牌价格500w左右；成交价格495w左右。
考虑未来折现率维持下行，最低到年化2%左右。计算公允价值350w元左右。目前仍有30%以上的下降空间。

除非国家收储后，人为提高房租，然后定向补贴某些人群。或者超预期降低房贷利率。又或者北京新增就业和人口预期有很大变化。否则出一些鼓励加杠杆的政策都是隔靴搔痒，不影响公允价值。

以上，欢迎讨论。
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