对房价的影响，产业并不是关键，只要到产业交通便利就可以，也就是我们通常所说的外溢片区。如果说丰台大兴我还不是特别明确其价值，但朝阳南我可太了解了，这边基本上主打两个全新片区，和老本地居民是天然分隔开的，就像新北苑和天通苑，虽然一河之隔但两边的人群圈层完全不同。朝阳南这边全新片区的新房均价基本上稳定在7-8左右，物业费6-9，天然筛选了圈层，虽然不高端但算是小改善了。说回交通，10号线和17号线的能级不用多说了吧，我之前比较重点考察的十八里店，我在国贸上班通勤只需要20分钟左右算上我出地铁走路的时间，去望京也就半小时左右，这个通勤时间说实话比作为望京外溢的新北苑去望京还快一点。其他的教育、交通、商业配套也不必多说，全新片区配套都没问题，医院确实有所欠缺，对医院有刚需肯定就不建议。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 你要说朝阳北产业强一些收入高一些可以理解。毕竟价格在那儿摆着。从4万多到12万左右均有。
: 朝阳南说实话真没啥拿得出手的公司更不要提高薪了。但价格可不低。从4万多到10万左右均有。城市界面、区政fu投入资金情况、居住群体、居民平均素质、人均收入……要啥没啥。最关键的价格可是很感人的。怎么说呢，目前的价格不配。当然8-10年后朝阳投入不投入资金规划不规划新的产业集群不好说。太远的城市规划我们普通百姓也预测不了。
: 总之如果单纯从目前价格来看：朝阳北（4-12）合理一些，朝阳南（4-10）透支不少，亦庄（2-7）相对合理一些。
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修改:ColaW22 FROM 114.242.3.*
FROM 114.242.3.*

价格只由供需关系决定。
说白了供应其实还好，只要想控制还是能控制的连续两三年不供地，房子就可能存在供不应求。
关键因素是人口净流入的需求端。
而人口净流入又是怎么形成的？大多数情况下都是大公司大企业小公司进驻，一点一点带来的人口净增加。

您说的朝阳南的诸多优点我觉得确实也挺好。但乱糟糟的城市界面总感觉像城乡结合部。当然商品房地块周围可能好一些。不过整体非常割裂。谈不上职住平衡。到哪儿都不近。当然买也就买了。赌一下变好的预期吧。最好的城市界面您也说了上限可能也就是新北苑，望京的各大产业都没有，最终到不了望京各层次房价的水平。

综合看我个人觉得不值4-10万这个区间，或者说目前还不够这个价值。

- 来自 水木社区APP v3.5.7
【 在 ColaW22 的大作中提到: 】
: 对房价的影响，产业并不是关键，只要到产业交通便利就可以，也就是我们通常所说的外溢片区。如果说丰台大兴我还不是特别明确其价值，但朝阳南我可太了解了，这边基本上主打两个全新片区，和老本地居民是天然分隔开的，就像新北苑和天通苑，虽然一河之隔但两边的人群圈层完全不同。朝阳南这边全新片区的新房均价基本上稳定在7-8左右，物业费6-9，天然筛选了圈层，虽然不高端但算是小改善了。说回交通，10号线和17号线的能级不用多说了吧，我之前比较重点考察的十八里店，我在国贸上班通勤只需要20分钟左右算上我出地铁走路的时间，去望京也就半小时左右，这个通勤时间说实话比作为望京外溢的新北苑去望京还快一点。其他的教育、交通、商业配套也不必多说，全新片区配套都没问题，医院确实有所欠缺，对医院有刚需肯定就不建议。
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FROM 223.72.67.*

我去年也不看好，不过今年豪宅都从7-8万跌到5万多了！感觉差不多了。另外亦庄有高薪行业越来越多了！我所在的半导体行业，百万年薪比比皆是
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FROM 223.72.67.*

大兴是不是都是这个形势？
【 在 CC2CC 的大作中提到: 】
: 亦庄河西，链家搜了一下，几个商品房小区。
: 1.万科金域东郡1827户，挂牌70套，挂牌率3.8%，换手率0.274%；
: 2.城建海梓府1877户，挂牌71套，挂牌率3.6%，换手率0.107%；
: 3.金茂府981户，挂牌57套，挂牌率5.1%，换手率不显示。。。（显然更低）；
: 4.中海京叁号院1003户，挂牌71套，挂牌率5.5%，换手率0.1%。
: 从数据来看极为不健康，极高的挂牌率，惨不忍睹的换手率。意味着挂牌价格虚高，没有什么流动性。
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: 2025年下半年开始，后面有6个小区的6000套限竟房可以交易上市，还有招商序的供应，我极为不看好亦庄河西的后市。
: 还有一点学区概念炒作：2022年，亦庄高中在大兴区招收校额到校生220人，从2023年开始取消，也就是26年成绩就会进一步暴露。
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: 给出的意见就是：千万不要在亦庄接盘，在亦庄有房子的，赶紧卖掉吧，和大盘比，至少20%更多的泡沫。
发自「快看水母 于 BRA-AL00」
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我比较了解亦庄，亦庄产业主要是围绕制造业起来的，高薪企业和海淀没法比。制造业意味着利润率低，即使有研发工资也是不高的。亦庄这几年吸引了大量大兴，通州，房山廊坊的人去那里工作，如果没有学区属性，这些人一般是不会到亦庄买房的。而且制造业特点是占用面积大，现在发展往台湖马驹桥延伸，导致购买需求非常分散。你如果细看亦庄地图你会发现亦庄附近有大量土地可供应，没有任何稀缺性。前两年炒作亦庄是因为亦庄河西商品房供应少，外加朝阳需求外溢，这两年朝阳新房疯狂供应，直接导致亦庄的潜在购买需求下降。还有长三角苏州什么的制造业也非常发达，甚至工资比北京还高，房价这几年直接腰斩就很能说明问题。所以如果亦庄没有学区属性，完全支撑不了现在的高房价。河西区就是亦庄学区炒作的重点区域，而且十年内都没有可能通地铁。
【 在 tiancaikang 的大作中提到: 】
: 我觉得还行。  
: 职住平衡的片区。上班近（庄内），住得好。产业还在往上走，每年人口净流入全市第一多，慢慢来。关键是价格也不贵，3-4万甚至2万多的10来年回迁房、经适房，5-6万的商品房。6-7万的高端商品房。又不贵！全市应该没有其他职住平衡片区有这么低的价格了。不管是永丰、西二旗、望京、国贸、
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发自「今日水木 on PKB110」
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