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买房的误区
发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
关键在于，你是不是贷款买房。银行给你贷款，是要从里面赚一笔的，否则银行职工那么高的收入，从何而来？
以现在为例，银行的存款年利率是2.5%，现在存款利率降了约4.5%。这中间2%的利率差额，就是银行吃的利差，放在你的月付里的。
假定你在北上广深买了个新房500万，首付20%，贷款400万，30年。我们看看30年后房价要涨到多少才能不赔不赚。
500万若是新房，契税大约在0.5%-1.5%，中介费算1%(无论买家或卖家出，一买一卖总要交一次的)。加起来算10万好了。
假定你买房之后出租(自住其实一样，相当于抵消了你的租金)，按当前市场行情，租金回报率1.5%算，大约每月租7千，考虑到空租期之类(比如两年换一租户，一个月的空窗期)，算每年8万好了。租金要随行就市，假定每年也按照2.5%的复利增长。30年共240万，于是你买房的总投入是500-240+10=270万
如果你把这笔钱存银行，那么按照2.5%的年利率，30年后变成2.1倍，也即567万。所以30年后房屋的净值减去这期间的支出不能低于这个数。
30年还贷总共还了多少钱呢？注意是月付要按金融方式折算到30年后的价格上。
400万按4.5%年利率，到30年后就是1498万，算1500万。
计算按揭：按4.5%年利率折算到30年后为((1+4.5%/12)^360-1)/(4.5%/12)=759.386倍，每月需还贷19726元，加上银行乱七八糟的费用，算2万吧
当然这个月供投入，在我们这边就需要按2.5%折算到30年后，19726*535.37倍=1056万
这个数比正常400万的2.5%复利结果约840万多花了216万，因为我们额外多付了银行2%的利息。
另外，还要考虑房屋的维护。我们买房拿到手的一般是白板，起码要简单装修一下，这个算20万。出租房屋中间要维护，比如水管漏水之类。费用随房屋老化而增加。作为房东还要处理租户的各种小要求，日常的维护比如电线电器故障之类，有的时候还要有各种纠纷甚至打官司，心累。如果交给中介代理，大约是一个月的费用，假设大的维护不多，租户比较爱惜房子，卖的时候也只做少量装修，加起来平摊到各年上，算每年一万好了。这样折算，是20*2.1+1*44=66万。
于是卖的时候房价不能低于：
567+1056+66=1689万
但考虑到要缴纳20%个人所得税，变成1189/0.8+500=1986万
我们国家房屋的寿命大约是50年，30年的老房已经过了一半，假设三十年前的房子算同地段新房的60%，那么这时候的新房价格应该为1986/0.6=3310万。对比当年的新房价格500万，上涨了6.6倍
也就是说，房屋的价格至少要以6.5%的每年价格上涨才能和把现金存在银行里面打平。低于这个上涨速度就会亏本。
但是考虑到买房的弊端，各种大于持有现金：
1.房子是不动产。需要现金的时候不容易变现。尤其是在房产下行的区间，着急变现会带来较大的损失。
2.国家的政策变动。比如房产税。
3.个人的生活大的变动。比如生大病，失业，灾祸等造成无法正常还月供
4.无法灵活转换生活居住地。周边环境恶化也不能轻易更换，二手房税率更高，频繁买卖损失很大(不到两年还有增值税和附加税)。
5.无法断供，对普通人生活压力很大。
再考虑到买了房，等价于一笔钱死在银行里拿不出来，已经跟理财的三十年为期人身保险差不多了。而且正常投资，一般收入都会高于静态银行存款，比如买ETF算是风险小收益大的投资了。而且遇到好的投资机会也不会因为钱无法快速变现而错过。这么多风险，投资房产这个收益应该更高才对。
至于买房抗通□胀，如果沦落到恶性通货膨胀的地步，那么最佳方式还是赶紧把钱换成其他资产比如海外资产走人。恶行通膨，民怨沸腾，各种不确定性，还留在原地等着打土豪吗，持有资产的人就是个不会动的肥羊啊。
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FROM 202.65.196.*
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
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这几年我想，房地产还是一个晴雨表，是个下游。本质上还是取决于人群对自己收入的预期跟房价的预期。以我本人举例，13年到23年收入还是涨了点的，大概是100到300的比例。另外房价除了14年也确实在涨，所以就着急也上车了。现在看，23-33的收入应该无可能从300-900这个比例涨下去。所以我跟楼主一样也开始算购房对自己的价值了，也学了格雷厄姆的价值投资，算未来现金流折现。怎么算房产都是垃圾资产。只有一些好地段的公寓还能大概算下。
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FROM 103.35.105.*
【 在 zyzv5 的大作中提到: 】
: 这几年我想，房地产还是一个晴雨表，是个下游。本质上还是取决于人群对自己收入的预期跟房价的预期。以我本人举例，13年到23年收入还是涨了点的，大概是100到300的比例。另外房价除了14年也确实在涨，所以就着急也上车了。现在看，23-33的收入应该无可能从300-900这个比例涨下去。所以我跟楼主一样也开始算购房对自己的价值了，也学了格雷厄姆的价值投资，算未来现金流折现。怎么算房产都是垃圾资产。只有一些好地段的公寓还能大概算下。
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但是如果我没房，可能也是另一种心态了，毕竟没房还有户口上学之类的问题。
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FROM 103.35.105.*
不谈你的结论和逻辑对不对，就看你的计算也是完全错误的，仅举2个例子，你说“租金每年八万，租金要随行就市，假定每年也按照2.5%的复利增长。30年共240万”，小学生也会算30年每年8万，一共240万，你说的年2.5利率在哪里呢？第二个例子你说：“400万贷款按4.5%年利率，到30年后就是1498万，算1500万。”，你随便找一个房贷计算器也算不出来这么离谱的1500万的数据，其他都不值一反驳了
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
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FROM 150.242.79.*
都什么乱七八糟的。
自己找个房贷计算器，算一算等额本息的还款总额，并不难。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
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FROM 221.221.91.*
你是中介吧，数学不好不怪你。你没看到这240万从一开始的500万减去了吗？
没折现到30年后，改成折现到今天你就不懂了吗？
【 在 xmzhuzhu07 的大作中提到: 】
: 不谈你的结论和逻辑对不对，就看你的计算也是完全错误的，仅举2个例子，你说“租金每年八万，租金要随行就市，假定每年也按照2.5%的复利增长。30年共240万”，小学生也会算30年每年8万，一共240万，你说的年2.5利率在哪里呢？第二个例子你说：“400万贷款按4.5%年利率，到30年后就是1498万，算1500万。”，你随便找一个房贷计算器也算不出来这么离谱的1500万的数据，其他都不值一反驳了
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FROM 202.65.196.*
那好，你告诉我等额本息的还款总额到底是怎么算的？
确实是不难，但你为啥还要去找房贷计算器？
【 在 ds1king 的大作中提到: 】
: 都什么乱七八糟的。
: 自己找个房贷计算器，算一算等额本息的还款总额，并不难。
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FROM 202.65.196.*
有人说：你这些都是屁话。2000的时候你能预计到2010年前后的暴涨吗，2010年前后，你能遇见到2020年前后的下跌？
那就直说你就是在投机和赌就行了。但是普通人是赌不起的，因为现在的一套房就是普通人的一辈子收入。相当于把你的手和脚压上赌桌。去赌30年6.5%的平均上涨，这还只是不赔不赚，这心该有多大？所以这个游戏已经把普通人比如工薪阶层排除在外了。
哪怕是有钱人，他也会看清这一点。否则的话他的钱可能来的太容易了，或者也是这么凭运气赌来的。所谓久赌无赢家。
本文说的是，即使是作为投资属性，除去投机和赌，房地产也已经失去投资价值了。我前面的计算已经是非常理想化了，房子总能找到租客，房产税没落地，精装修没有，租客很爱惜房子，每年维护费几乎可忽略等等。
而对普通人来说，更不应该把一辈子的钱哪来赌什么政策，不要一厢情愿。因为房地产税也是政策啊，我前面的计算还没把这个风险加上去呢。对普通人来说，赚钱不难，但把钱剩下来难，每一分省下的钱可以说都是996省吃俭用的血汗钱。生活中各种开销太大。即使是收入高的码农，考虑到职业生涯起步阶段攒经验工资不高，后半阶段四五十岁没人要，那起码也是大半辈子了。
平时买菜买个衣服都要斤斤计较，到了买房反而这么心大，几百万都不当回事？
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
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修改:bullking FROM 202.65.196.*
FROM 202.65.196.*
如果打算持有10年就卖：
投入：500+10+20-8*10=450万
10年后价值450*1.28=576万
付房贷136*19726=268.6万
维护和管理成本1*11.2=11.2万
需要房价卖到：576+268.6+11.2=855.8万(不算增值税)
10年房子房价算是新房的85%。新房房价1014万。相当于房价翻番。
这里因为头十年付的房贷大多是高额利息，所以需要的房价升值要比三十年期的更高（30年的话按5.9%年增长是1.77*500=885万）
十年房价翻番，貌似持有人盘满钵盈，其实是错觉。大家没看到这里面月付也是有复利的。还有大部分是给银行的利息。
而我们过去的十年，投资回报率比较高，很多理财可以做到4%甚至5%，如果按这个来算，新房指导价还要高一大截才不赔不赚。
如持有5年后就卖出显然更亏：
投入还是500+10+20-8*5=490万，其5年后价值450*1.13654=557万
5年付房贷19073.4*65.54=125万
维护和管理成本1*5.256=5.256万
期望卖出价格=557+125+5=687万
新房房价大约为687/0.922=745万
需要房价总涨幅为1.49倍，平均每年8.3%
总的根源是租售比太低。假若房价不涨，持有房产10年结果不亏不赚，房租需要补上差额855.8-500*0.85=430.8万，折算到初始年份为430.8/1.28=336万，每年收房租33.6+8=41.6万
房租至少要涨五倍才行。租金年回报率得达到复利8.3%以上。荒谬吗？并不，因为持有时间短，资金成本太高。
这还是所有的都是最理想情况，还没算上房产税。如果房产税出，房地产必崩盘。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
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FROM 202.65.196.*
还是之前500万的房的例子，估计一下其合理价位，也就是买房不赔不赚的临界点。
因为贷款买房的是大多数，他们应该能够左右市场。假定他们是理性的经济人，无投资渠道，要么只能把钱放在银行吃每年2.5%的利息。要么贷款买房。假定首付20%，其余贷款。贷款利率4.5%，银行大额存款五年利率2.5%。贷款三十年。预期持有十年然后卖出（换房或换工作）
设房价是Y。
如果打算持有10年就卖：
投入：X=Y+ 税0.02Y+装修20-租金或自住折算8*10=1.02Y-60
10年后价值1.28X
房贷
付房贷X*136*0.394%=0.52X
维护和管理成本1*11.2=11.2万
需要房价卖到：1.28X+0.52X+11.2 = 1.8X +11.2(不算增值税)
需要同期新房房价 (1.8X + 11.2)/0.85
如果房价处于合理区间，新房房价也应该正比于国民收入增长速度，若假设和存款利率相当，即2.5%，10年后增长倍数为1.28X
于是 1.8X+11.2=1.28*0.85X=1.088X
X=11.2/0.088 = 127万
Y=(X+60)/1.02=183万
前面新房房价速度改为3.5%，则为1.41倍，则Y=203万改为4
改为4.5%则为1.55倍，Y=221万
上面房价按存款利率增长有点低，按贷款利率增长有点高，因为这样银行的钱的增长速度低于大众，银行亏损，而赔钱的事情银行是不会干的。所以取折中，就是3.5%，五百万的房子的合理房价在二百万左右。这和某些人说的中国房价要砍去六折一致。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨，但涨的少，房产持有人也可能会有很大损失。
: ...................
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FROM 202.65.196.*