如果打算持有10年就卖:
投入:500+10+20-8*10=450万
10年后价值450*1.28=576万
付房贷136*19726=268.6万
维护和管理成本1*11.2=11.2万
需要房价卖到:576+268.6+11.2=855.8万(不算增值税)
10年房子房价算是新房的85%。新房房价1014万。相当于房价翻番。
这里因为头十年付的房贷大多是高额利息,所以需要的房价升值要比三十年期的更高(30年的话按5.9%年增长是1.77*500=885万)
十年房价翻番,貌似持有人盘满钵盈,其实是错觉。大家没看到这里面月付也是有复利的。还有大部分是给银行的利息。
而我们过去的十年,投资回报率比较高,很多理财可以做到4%甚至5%,如果按这个来算,新房指导价还要高一大截才不赔不赚。
如持有5年后就卖出显然更亏:
投入还是500+10+20-8*5=490万,其5年后价值450*1.13654=557万
5年付房贷19073.4*65.54=125万
维护和管理成本1*5.256=5.256万
期望卖出价格=557+125+5=687万
新房房价大约为687/0.922=745万
需要房价总涨幅为1.49倍,平均每年8.3%
总的根源是租售比太低。假若房价不涨,持有房产10年结果不亏不赚,房租需要补上差额855.8-500*0.85=430.8万,折算到初始年份为430.8/1.28=336万,每年收房租33.6+8=41.6万
房租至少要涨五倍才行。租金年回报率得达到复利8.3%以上。荒谬吗?并不,因为持有时间短,资金成本太高。
这还是所有的都是最理想情况,还没算上房产税。如果房产税出,房地产必崩盘。
【 在 bullking 的大作中提到: 】
: 买房的误区
: 发现很多人对金融缺少起码的常识。甚至说出日本的房价已经超过历史的高点然后blahblah这种话来。
: 房价并不是不降就不损失。即使涨,但涨的少,房产持有人也可能会有很大损失。
: ...................
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